【大纪元2022年10月17日讯】（英文大纪元记者ANNE JOHNSON报导/吴蔚溪编译）在通胀时期，房地产可以起到对冲通货膨胀的作用。如果衰退转为停滞，它还可以让您感觉稳定。但不容忽视的是，即使通货膨胀正在飙升，人们仍然需要住房。
众所周知，抵押贷款的利息可以在主要居所上扣除。但是出租房产呢？ 可以享受哪些税收减免？以下是您可以使用的前10项出租物业税收减免的策略。
1. 房产折旧
出租物业的业主可以通过折旧个人财产来节省开支。在一定的年限内可以折旧，具体折旧多少取决于财产的磨损、破损、破坏或变旧的情况。
例如，围栏和车道的折旧年限是15年，而地毯、家具和电器的折旧年限是5年。
2. 改善和改造房产
改善或维修房产的扣除额有所不同。改善被认为是资本支出，而扣除被视为随时间的折旧。但维修可以在同一年扣除。这就是维修和装修发挥作用的地方。
如果您正在使房产适应新用途或重建房产以改善它，您可能可以扣除费用。如果因损坏而遭受损失，则不能将装修视为改进。
与您的注册会计师讨论这些可扣除的款项。
3.扣除本地和长途旅行的费用
如果您必须在当地旅行，您可以扣除使用个人车辆的费用。有两种方法：您可以扣除实际费用或国税局标准里程费率。
但是，如果您必须长途跋涉来检查您的出租房产，您也可以扣除长途旅行费用。这包括过夜旅行、宾馆账单、膳食、机票和杂项， 还可以扣除其它的。 但请务必保存好适当的记录，以防国税局查证。
4. 在家庭办公室进行租赁业务
如果房主以出租房产为生，并且有一间专门用于出租物业业务的家庭办公室，您可以免税。如果您使用车间帮助修理出租物业，这也可能免一些税。 请咨询您的注册会计师，了解您如何有资格免这部分税。
5. 国税局要求的折旧
出租物业按27.5年折旧。建筑物的折旧是通过计算建筑物的成本并将其划分为27.5年。在计算折旧时，土地部分不可折旧，只有建筑物价值折旧。
但是当你出售房产时，美国国税局征收回收税。如果您以高于折旧价值的价格出售建筑物，这将生效。所以，美国国税局想要收回你贬值的钱。他们收取25%的回收税。
为了避免这种情况，您可能会不考虑折旧扣除。但是国税局要求在卖出出租房时把累计过的或是可以累计的折旧费加回到收益中去计算税费， 叫做回收税（recapture tax），这种折旧，无论你接受与否，都会向你收取这个费用。所以，你不妨现在就折旧，获得短期收益。
6.扣除保险
财产和意外伤害保险费的费用可以在您的租金中扣除。此外，如果您有员工，您还可以扣除他们的工伤保险和健康保险。
7. 日常支出和资本支出
租赁业主有两种费用：日常支出费用和资本费用。水电费等日常运营费用可以从纳税年度的总租金收入中扣除。
资本支出是用来购买持续一年以上并产生未来收入的费用。一些资本支出是设备或土地，可以在几年内扣除。您可以通过咨询注册会计师，确保您获得最佳扣除额。
8. 到2025年可用的直通扣除
川普总统于2018年制定的减税和就业法案（Tax Cuts and Jobs Act, TCJA ）规定了直通扣除，它是一种特殊的所得税扣除，而不是租金扣除。这允许出租物业的业主扣除净租金收入的20%。它还允许扣除2.5%的初始租赁物业成本和支付给员工的工资的25%。
9. 专业服务和法律费用
只要是与出租物业业务相关的工作，具体费用都可以作为运营花费扣除。这些包括您支付给会计师、物业管理公司、律师等的费用。
10. 抵押贷款利率
如果贷款购买的出租物业，可以扣除抵押贷款的利息。但是有一些限制。例如，如果您在2017 年12月16日之后购买的房屋，则最多可以从75万美元的债务中扣除利息。但是，如果您在该日期或之前购买了该房屋，则最多可以从100万美元的债务中扣除利息。
减税和就业法案将标准扣除额从单一申报人的6,350美元和夫妇联合申报人的12,700美元提高到单一申报人的12,550美元，联合申报人提高到25,100美元。 这种增加使得逐项扣除，如抵押贷款利息，变得不必要了。与您的注册会计师确认哪种报税最适合您的经济状况。
出租物业业主可享受多项扣除
从减税和就业法案的直通扣除到日常支出和资本支出的扣除，有很多方法可以扣除出租物业税。本文中提到的是可以扣除税的前10个方法，但还有一些未涵盖在内的。请咨询您的注册会计师，以充分利用您应得的所有扣除额。
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