【大纪元2022年07月05日讯】（大纪元专栏作家Fan Yu撰文／曲志卓编译）美国房地产市场的低迷将会到来，但不会像2008年那样。
在COVID-19大流行之后，在新的郊区移民浪潮和历史低利率的推动下，房价经历了一段不合理的高温时期之后，专家们呼吁发生类似于2008年大衰退期间的重大住房崩盘。
根据行业基准标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数，全国房价在2020年上涨了10.4%，在2021年创下了创纪录的18.8%。无论如何，这都是一个极快的上升，有理由相信这种增长即将停止。自一年前以来，全国抵押贷款利率翻了一番，达到6%以上，通货膨胀正在打击消费者的钱包，美国经济面临着衰退。
在大萧条期间，房价从高峰到低谷平均下跌了33%。这次房价会下降那么大吗？
不要打这个赌。
上一次金融危机是由房地产市场引起的，房地产价格不出所料地下跌。这是抵押贷款承保普遍不足的产物。许多次级贷款借款人购买了可调利率的抵押贷款，然后他们无法支付。这导致了大规模的取消抵押品赎回权。随着失去赎回权的房屋涌入市场，房价下跌，这就导致房屋抵押贷款超过其市场价值。
这一次，基本面大不相同。今天，抵押贷款质量普遍较高。借款人的平均FICO得分目前约为750，而2009年为600。这意味着今天的借款人更有信誉，平均而言，应该能够以比上次经济衰退更高的利率偿还贷款。
如今，房主也拥有创纪录的房屋净值。根据房地产行业数据提供商黑骑士（Black Knight）的数据，美国借款人已经集体获得了11万亿美元的房屋净值，即使其住宅保留了20%的最低净值。直观地说，创纪录的房屋净值也意味着借款人住宅的平均杠杆率较低。如今，房主平均只欠抵押贷款价值的43%。换句话说，贷款与价值比率处于43%的历史低点。
如今，消费者拖欠抵押贷款的可能性较小。以甩卖价格计算，强制取消抵押品赎回权可能很少，这在2008年危机期间很普遍，并导致房价螺旋式下降。
除了借款人实力外，供需动态也在支撑价格。许多市场持续的住房短缺正在限制供应。联邦抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）估计，美国缺少约300万套住房。这是2008年危机后十年房屋建设不足的结果。黑骑士数据显示，在50个被追踪的城市中，只有六个城市的房源比疫情大流行前更多。
为什么这很重要？因为这表明，在大多数市场，对房屋的需求继续超过供应。而这种失衡使房价居高不下。
非正式的证据也支持这一数据。新泽西州北部几位经验丰富的房地产经纪人在交谈时表示，虽然远高于要价的出价数量已经减少，但房屋仍然销售迅速，并且经常高于要价。今天，许多潜在的购房者都是刚刚开始家庭的千禧一代，即使抵押贷款利率非常高，每月还款也相当昂贵，而且价格缺乏弹性。
尽管如此，一些市场确实出现了价格下跌，特别是在价格上涨和新房建设也飙升的地区（例如德克萨斯州奥斯汀）。
全国住宅建筑公司Lennar联合首席执行官理查德‧贝克维特（Richard Beckwitt）在六月份的房屋建筑商季度财报电话会议上对美国住房市场的“热门与否”进行了总结。在Lennar看来，目前最大的市场位于佛罗里达州、新泽西州、马里兰州、夏洛特（Charlotte）、印第安纳波利斯（Indianapolis）、芝加哥、达拉斯、休斯顿、圣安东尼奥（San Antonio）、凤凰城、圣地亚哥、奥兰治县（Orange County，橙郡）和内陆帝国（Inland Empire，加利福尼亚州）。这些地区仍然受益于供应紧张和积极的移民趋势。
房价温和下跌的市场包括查尔斯顿（Charleston）、默特尔比奇（Myrtle Beach）、纳什维尔（Nashville）、亚特兰大、科罗拉多州、里诺（Reno）、盐湖城、费城、弗吉尼亚州和加州湾区。
Lennar看到哪些销售价格大幅下降的市场？它们包括洛杉矶、罗利（Raleigh）、奥斯汀（Austin）、萨克拉门托（Sacramento）、西雅图、明尼苏达州和加利福尼亚的中央山谷（Central Valley）。
房地产是一种超本地资产类别，由当地经济、移民模式和最近的新建筑活动驱动。房主需要跟上当地市场，但呼吁房价下跌40%的权威人士将被证明是错误的。
作者简介：
范宇（音译，Fan Yu）是金融和经济学专家，自2015年以来一直专注于对中国经济的分析。
原文“US Housing Market Proving Resilient”刊于《英文大纪元时报》
本文仅代表作者本人的观点，不一定反映《大纪元时报》的立场。
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