分析:中国城镇住房近饱和 地产繁荣时代或结束

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【大纪元2022年09月25日讯】(大纪元专题部记者李思齐、王佳宜采访报导)“凤凰湾区财经论坛2022”于9月21至22日在香港和中国大陆同时举行,中国房地产当下的局势是论坛的话题之一。与会的经济学家表示,“中国城镇住房已接近饱和”,“房地产繁荣的时代可能已经结束了”。

北京国民经济研究所(国经所)副所长王小鲁在论坛上就“地产周期:前景与困局”议题发言。他表示,中国的城镇住房已接近饱和——考虑空置房、正在施工和待售的住房,城镇人均住房建筑面积接近54平方米,折合居住面积38平方米。

他估计,今后房地产即使只是保持现有的建设规模,平均每年都有三分之一的新建住房过剩。国经所创立于1996年,是研究经济理论和政策的非营利机构。

为刺激低迷的房地产市场,中共多个地方当局出台了政策。截至9月15日,据《证券时报》梳理,今年已有120多座城市调整了住房公积金的贷款政策,如调整个人公积金的贷款额度,降首付等。

9月16日,中共统计局公布8月份的经济数据时称,今年前8个月,中国房地产开发投资同比下降7.4%,降幅比上个月扩大了1个百分点。中共统计局国民经济综合统计司司长付凌晖同日答记者问时称:“房地产市场仍然在下行。”

那么中国的房地产市场是否会“回暖”呢?旅居日本的时政评论人士区锴认为:“中国的房地产不存在‘回暖’这么一说。”

中国地产繁荣时代或已结束

区锴对大纪元说:“房地产和中国的经济,尤其是投资和融资高度相关。中国的不动产更多是作为资产投资,而非看重其使用目的,这是因为在中国本来就没有多少可值得信任的投资渠道,而房产是少数‘较为可信’的投资渠道。”

“但现在随着恒大华夏花样年等排名靠前的中国不动产商纷纷宣布债务违约,甚至出现交叉违约的情况,市场信心低迷导致地产商也没有意愿再新建楼盘。而且即使出了新楼盘,市场的估值也会成问题,这会影响不动产作为抵押工具的价值。因此,从这个层面上讲,中国的房地产不存在‘回暖’这么一说。”

东北证券首席经济学家付鹏在论坛中传递了类似的信息。他说,房地产行业在过去十年积累的风险越来越高,房地产不会“大而不倒”,当下只是在逐步消化这些风险,并不意味着房地产政策会全面回归到对房地产重新的救助、刺激的老路。

付鹏说,“不要幻想房地产繁荣周期到来”,“原则上讲,房地产繁荣的时代可能已经结束了。”

中共统计局9月16日公布了8月份70个大中城市商品住宅的销售情况,一线城市商品住宅销售价格环比微涨,二线、三线城市还比转降或降幅扩大。一线城市指北京、上海、广州和深圳。

二线和三线城市当局为刺激低迷的房地产市场,继续出台新的刺激政策,降低购房门槛。9月16日,天津住建委将购买第二套房的首付比例降至40%。此外,海南、郑州和邢台等地也降低了第二套房的首付比例至40%。

相比之下,房价目前仍在上涨的一线城市,是否也会有房价下跌的困局呢?

一线城市房价能撑多久?

就北京、上海、广州和深圳的房价是否也会走低,区锴的看法是:“北上广深的房价其实在2012年走到最高位之后,整体的房价一直就是呈下跌的趋势,当然这也和一系列限制交易的政策有关。只是跌到什么区间范围内、下跌多少的问题。”

“如果像韩国泡沫经济破裂,即不动产成为所有人的负资产时发生的情况,那么中国的银行业也会迎来系统性的崩盘,中共政府当然不会坐视这种事情的发生。这也是为什么房价一直会处于高位,尤其是发达城市,有价无市的原因。这当中起作用的因素不是市场供需关系,因为如果按照这个供需关系,中国的不动产是非常过剩的,价格不应该如此之高。”

“房价如此之高的原因,正是中共政府限制不动产价格所导致。这也是时不时会看到哪个房地产商一降价,中共地方政府就警告‘扰乱市场秩序’的原因。”

中共统计局公布数据称,6月份至8月份期间,除了上海外,其余三座一线城市的新建商品住宅销售价格指数环比下降。这三个月,北京的新建商品房销售价格指数环比为100.8、100.5和100.4;广州为100.3、100.3和99.8;深圳为100.2、99.8和99.6。

广州当局已于9月中旬开始实施“带押过户”。所谓“带押过户”指抵押中的房产上市交易,无需提前还清贷款,也无需垫付资金解除抵押,就可以做抵押变更、转移登记,或设立新的抵押。如无“带押过户”,卖方需提前还清二手房的贷款,解除原有的抵押后,才可以办理过户手续。过户后,新的房主可再办理抵押,申请银行贷款。

“带押过户”是珠海市于今年4月16日最早实施的,此后不久,连云港、广州、无锡、福州和南京等更多城市开始实施。◇

责任编辑:连书华

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