【大纪元2024年06月04日讯】（大纪元特约记者高明辉香港报导）中原城市领先指数CCL连跌5星期，虽然数据只反映二手楼价，但持续下跌亦会令卖一手新盘的发展商散货压力增加。最新报导指长江中心二期出租率仅一成，加上零售市道疲弱，出售及租赁物业黄金期已过，地产市道前景不明。香港经历国安法、动态清零及23条立法后，香港发展商或“内房化”靠拢国策，或逐渐将资本“润”到海外投资，负债比率也趋向两极化。
体现香港二手楼价的中原城市领先指数CCL连跌5周，最新的数值为143.78点，已经彻底跌穿政府撤销控制措施时114.19点的水平。彭博报导，长实（01113）旗下长江中心二期出租率仅为一成，只有41楼层的一小部分获得出租，而长江中心在过去一年有四分一楼面面积空置。世邦魏理仕调查报告指出，今年首季香港整体空置率再创历史新高，达16.7%，导致租金按季下降1.2%，连续第20季下降。此外，香港政府统计处公布，4月零售业销售临时统计数字较去年同期下跌14.7%。香港发展商主要业务住宅、办公室、零售，同时亮起警号。
四大地产商业绩显示，其中两家的负债比率有上升趋势（见表）。截至2023年底，新世界发展（017）负债比率升至49.9%，较去年中升2.2个百分点，比率为四大地产商中最高； 新鸿基地产（016）亦升3个百分点至21.2%。负债比率最低为长实集团（1113），仅为3%；而恒地（012）过去半个财政年度负债比率则下跌1.4个百分点至22.6%。
新世界和新鸿基的债务压力大，当中，新世界发展由2023年底起计，于一年内到期的债务为619.8亿港元，而集团现金及银行存款（包括有限制存款）为389.8亿港元，即使加上可动用的银行贷款约130亿港元，也仅够还债。其执行副主席兼行政总裁郑志刚表示会趁撤销控制政策之际加快推盘及资金回笼。今年3月，新世界以40.2亿元向华懋集团出售愉景新城商场全部权益，并称将会继续出售非核心资产及业务。
至于新鸿基地产，一年内到期债务为202.9亿港元，而其银行存款及现金则为79.3亿港元，债务高峰期为两年后至5年内，达750.33亿港元，凸显其现金缺口巨大。
新地于5月21日签订一笔230亿港元的五年期银团贷款协议，新地主席兼董事总经理郭炳联称高度重视现金流管理，包括严格控制资本开支，并继续推出待售住宅项目。
港府撤销遏止楼价政策效应仅得三个月便蒸发，未来一段时间难以再有重大政策支持。物业资产价格受利率影响，美国减息步伐一拖再拖，明尼亚波里斯联储局总裁Neel Kashkari接受《金融时报》访问时指，维持现有利率可能会延长，四大地产商亦各有盘算。
以负债比率最低的长实为例，除于政府撤销控制需求措施后大减价出售新盘外，集团亦接二连三收购英国业务，表现出用资金就不同地区前景进行投票。今年4月，由长江基建（1038）、长实集团及电能实业（006）组成之财团，100%全权收购英国北爱尔兰配气网络Phoenix Energy(PEG)，收购之企业价值为7.57亿英镑（约74亿港元）。去年5月，长实集团向英国房地产投资信托基金Civitas Social Housing提出全现金收购要约，总代价4.85亿英镑（约48.5亿港元）。根据英国土地登记局，英国截至3月平均楼价较去年5月微升1.2%，而同期中原城市领先指数则由168.27点跌至147.08点，跌幅为10.9%。
海外投资发展为“内房”过去的一大资金出路。例如万达曾收购世界最大的连锁电影院AMC，只不过万达经历债券危机后，于2021年退出主要股权。长和系收购英国资产由来已久，早于1993年已透过重组而成英国电讯商Orange，并于1999年出售。然而，并非所有发展商都能转战海外，进一步投资香港，甚至向北京靠拢则是另一发展趋势。
进一步投资香港的例子为新鸿基地产。2月中新鸿基公布无偿借出元朗攸壆路土地作简约公屋项目，地块面积近96万平方呎，为期7年。这是首个私人发展商借出土地兴建简约公屋，2020年新鸿基曾经借出土地发展大型过渡性房屋项目元朗同心村。新地另一旗下西沙大型综合发展项目，占地超过100万平方英尺的户外运动公园正式命名为“西沙SPORTS PARK”，西沙SPORTS PARK总监朱国庭表示会为本地、大湾区、以至国际级的体育活动及赛事提供场地等。财政司副司长黄伟纶将西沙SPORTS PARK项目与启德体育园盛事项目并列为盛事项目场地。
债务较重的新世界发展选择靠拢更多国企及央企，5月分别与招商局蛇口及国企深业集团签订北部都会区合作协议。另外，澳洲金融评论报（AFR）引消息人士指，2020 年由香港前特首董建华成立的“团结香港基金”曾安排一间澳洲的政治顾问公司CT group为原定9月举行的立法会换届选举中的亲中参选人打选战，同时为刚实施的国安法护航。报导揭露该计划由新世界集团同系周大福集团（1929）资助，周大福拒绝评论。
中美贸易战最重要战场为芯片，亦为中国重点发展行业。恒地（00012）联席主席李家杰旗下的家族办公室本孵化的“赋生资本”的赛昉科技（StarFive），今年3月与中华煤气（00003）、超聚变数字技术签署战略合作协议，推动香港半导体自主研发生产，在香港设立晶片实验室，致力开发“狮子山” 晶片及将之产业化，而超聚变将为煤气公司提供自主可控的算力基础设施与服务。
以往公开执行国家任务的地产商主要为内房，最著名的例子是中国足球梦， 商界为表忠纷纷投入足球事业，其中最高调参与的是恒大地产，2010年收购广州队成恒大足球，得到大笔资金后于2013年及2015年夺得亚洲足联冠军联赛冠军。但是2020年恒大债券首次违约并陷入债务危机，同年底恒大足球队已经改名为广州队，并已降班至中甲。今年1月29日香港高等法院颁发恒大集团清盘令。恒大足球梦碎之余，企业亦倒闭。◇
责任编辑：陈玟绮
