【大纪元5月23日讯】去年，中国房地产市场遇到了少有的好年景，不少开发商都赚的钵满盆满。在2004年中国房价上涨10.8%的同时，中国地产富豪在所有行业中获得最高的财富增长。房地产业富人的财富达1363.9亿元。连续两年入选 “《新财富》500富人榜”的房地产业富人，财富升幅为10.2%。那么，中国房地产业的暴利有多大？北京开发商潘石屹证实，这两年开发商都赚了大钱，大的房地产公司一个项目的净利润，抵得上中国期货市场与整个电影行业的全年利润。
据上海证券报报导，与房价的升幅相反，2004年，60多家房地产上市公司的财务年报平均每股收益0.22元，与2003年相比增加了0.03元，只增加了3分钱。
房地产开发商敛财“算盘”
2004年，包括上海在内的不少地区的税务部门都在检查中发现，大量的房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90%的房地产企业存在涉税问题。杭州市审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行了税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为。
业内人士透露，调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍。如广州某房地产公司想转移利润到国外，对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”。另一个房地产企业，则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做，将设计费用定得很高，以此转移利润。
一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有三个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属各公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移，因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。
2004年，国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业。即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里，房地产企业的纳税总额并不乐观。
房地产开发商敛财“途径”
不少房地产商获利的捷径，是从低买高卖中获取本应属于国家和全体国民所有的土地差价。他们所采用的手段，远非一个正常市场环境中的商人所能想像。此类模式的运作一般是家族企业通过公司A控制上市公司 B，公司C则是A、B这两家公司共同出资的房地产项目公司。一般分三步走：
第一步，在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；家族公司A仅占小股。由上市公司承担大部分成本及风险。公司C预付土地出让金、获得“四证”，成立房地产项目开发公司D。公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成本及风险。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。在项目开发初期，刚兴建甚至在规划阶段就开始卖“楼花”，所得资金用于后期项目建设，但会计账面上这部分收入并不入账。在预售后不久，家族公司A即开始大幅度增资(资金多为预售收入)，取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把全部预售款转到家族公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中不必体现，公司C以后的运作也不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。
第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。按照对公司C的股权比例进行利润分成，家族公司A获得大部分利润，上市公司B则承担了初期成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
暴利的代价是高房价
据统计，2004年全国商品房平均售价上涨14.4%，商品住宅平均上涨15.2%，而全国城镇居民人均可支配收入仅比上年增长7.7%。房价持续走高，脱离了市民的购买能力。以人均可支配收入与房价比较，上海的房地产价格比纽约或伦敦都贵了三倍。即便如此，2005年4月24日，在博鳌亚洲论坛2005年房地产分论坛上，中国房地产业的重量级人物无一例外地声称，房价还得涨。而所谓民生福祉和社会和谐，哪有他们个人财产的急剧上升来得重要。
信息失真误导公众
国家统计部门的数据显示，房价只是“温和”地上涨。然而在普通百姓看来，房价的涨幅远远高于统计数字的那十来个百分点。中科院金融研究所房地产研究中心尹中立指出：中国房地产业的基本数据来自房地产商的报告，是由当地房地产开发商自行填报。
根据上海市房地产交易中心的数据，上海目前商品房的加权平均价约在8500元／平方米左右，然而，统计局公布的数据是 5135元／平方米。前者比后者足足高出66%。
肥自己、害百姓、坑国家的垃圾大厦
中国建筑能耗惊人，现有建筑中95%达不到节能标准，而有关人员预计，如果城镇建筑都达到节能标准，到2020年每年可节约3.35亿吨标准煤，或减少8000万千瓦时空调高峰负荷，相当于每年节省电力投资约1万亿元。由于中国大量住房由炒家掌控，只为投机炒作而非居住，故根本不关心是否节能。而房地产商为迎合炒作，大玩花俏，偷工减料，复制出大量外表华丽、没有内在质量的垃圾房。中国房地产业增长而不发展的泡沫状况令人深省。
