中港樓市冰火兩極 香港樓價續看漲

最新調查四成人料樓價續升 低息加熱錢催谷樓價

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【大紀元2014年08月27日訊】(大紀元記者李真香港報道)大陸與香港樓市走勢,呈現冰火兩極。大陸樓市陷入寒冬,超過九成城市降價拋售之際,香港樓價卻持續升溫,居高不下。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL,兩年前就突破九七最高位之後,月初再創歷史新高,最新報125.31點,三個月累積升6%。

中大亞太研究所最新調查發現,37.3%受訪者相信樓價升勢未完,較去年9月調查激增22.3%,比例更屬過去兩年4個同類調查中最高;而預計樓價下跌的受訪者則由28.9%,急跌至最新的11%。

樓市持續升溫之下,香港地產富豪、恆基兆業董事局主席李兆基25日在恒地業績報告展望中表示,目前本港處於低利率及高通脹的環境,為港樓帶來支持,樓價大幅下調機會不大,而亞洲第二大富豪呂志和料樓價持續按步上升,亦再次呼籲有能力者「有錢就不怕買(置業)」。

李嘉誠密集推新盤 低價促銷帶旺樓市

今年以來,香港新盤市場持續暢旺,下半年預計推出1.3萬新盤銷售,本年迄今一手私宅買賣登記總值已經貼近千億元大關,預計全年買賣登記約1.5萬宗,勢創近5年新高。

當中地產發展商、亞洲首富李嘉誠的投資策略,成市場指標。他在大陸頻頻拋售地產,大幅度撤資,在香港則轉為低價促銷密集推新盤,成為上半年套現最多的發展商,並因此掀起萬人搶購新盤的難得一見的景象。

旗下的長實繼低價成功促銷大埔嵐山I期,累售近600套後,旗下將軍澳日出康城緻藍天本月接棒登場,8月25日宣佈將於9月初正式開售,擺明和將於周六開售的新鴻基天晉IIIA打對台。

李嘉誠旗下的長實將軍澳新盤:日出康城第三期緻藍天。(宋祥龍/大紀元)

長實地產投資董事黃思聰表示,該盤將貼市價開售,又透露首批單位訂價會較吸引。該盤共提供1,648套,全數單位均為三房及四房戶,並強調不設開放式廚房。

號稱月月有新盤賣的新鴻基也不示弱,同日宣佈天晉IIIA連日來累積收票3,000張,成績理想。而首批推出192套,早前宣佈以貼市價開售,價單呎價1.21萬至1.44萬元,折扣最高11.68%。

新界東將軍澳成新盤大戰焦點

對於長實加入戰團,新地副董事總經理雷霆指,將軍澳整區發展成熟,有區內換樓客及外區客,有信心同時開售亦不愁買家,而且會成為市場焦點。新地代理助理總經理陳漢麟亦指,項目可吸引到不同客源。

本周還有多個新盤密鑼緊鼓開售,包括大埔嵐山一期、深水埗曉盈和九龍站君臨天下;另外西環浚峯、馬鞍山迎海第三期迎海.星灣御,以及北角THE PAVILIA HILL,料最快9月開售。

美聯物業首席分析師劉嘉輝預計,在將軍澳新盤供應量大增的情況下,相信發展商開價都會貼近市價,以吸引買家為主,「還有上萬個單位正在排著隊等批預售。所以相信一手樓供應在短時間內都不會有問題的。預料未來仍然是一手樓盤主導市場,而且以較吸引的價格推出市場,吸引購買力。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦說,短期內會凍結區內二手市場,但預料區內業主仍採取觀望態度,不會輕言減價。

港人置業難 小單位樓盤走旺

樓價高企,物業負擔能力比率連續4年負數,兼創歷年新低。中文大學早前公佈最新的香港生活質素指數為102.57, 屬02年以來第三低,當中經濟分類指數更受樓價及租金拖累,跌破歷年紀錄。調查更稱,以樓價和家庭入息中位數計算,要「不吃不喝不買」14年,才買到九龍區一個400呎單位。

港人工資水準難以負擔樓價,樓價為何仍居高不下?中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,主要是因為香港地少人多,住房有剛性需求,預計在樓價升溫之下,上車盤的細價樓將成為升盤主導力量。「結果就是越住越小了。以前有300萬可以買1千呎,現在800萬可能只可以買300、400呎。只不過是用住的尺寸,來減弱樓價高的震盪。」

劉嘉輝則指,香港目前息口低,是樓市持續熱烈的原因之一,「賣了樓吐了錢出來又沒有甚麼用途,因為息口低;第二,就是辣招副作用令業主不肯賣樓,因為賣樓再買要加重稅,不如不賣。」

梁振英房策扭曲市場

為壓抑樓價,香港特首梁振英先後推出額外印花稅(SSD)、廣受爭議的買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD);又積極推地,年初施政報告稱未來10年供應47萬個住宅單位,其中公營房屋每年2.8萬套,比長策會之前提及的共2萬套多出40%,私樓則維持約 1.9萬套。不過,樓市依然居高不下,令市民怨聲載道。

莊太量指,香港樓市的價錢非正常市場反映,主要是因為政府房策扭曲市場發展。一個是推出適用期達3年的額外印花稅,打擊業主換樓欲望;去年再推出買多層樓印花稅加倍,打擊業主投資欲望,令租盤來源減少,從而導致樓價、租金齊升。

對於梁振英聲稱加大土地供應量,來壓抑樓市升溫,莊太量就認為成效有限,因為供應量增加,令建築工人需求大增,帶動工資上升而導致建築成本增加,所以亦難令樓價下調。

學者:大陸熱錢是樓市升溫主因之一

至於大陸樓市降溫,而香港樓市卻持續升溫,莊太量指,主因是大陸是炒家主導市場,而香港仍然以用家為主,而熱錢湧港,相信湧入樓市的錢也有限,因為買賣要交重稅,打擊樓市炒風。

不過,城市大學經濟及金融系副教授李鉅威說,大陸資金仍然是推高樓市的主因,因為不少大陸豪宅買家都已經擁有香港身份證,統計上有出入。而且最近大陸反貪腐、人民幣貶值等因素,也都促使資金來港。

香港堪稱全球住宅最貴的地區之一。國際貨幣基金組織(IMF)近日指出,截至去年第四季度,在全球樓價漲幅最高的國家和地區中,香港排在全球第二位,樓價漲幅超過10%。

責任編輯:何嘉林

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