【大纪元2023年06月12日讯】根据Redfin近日发出的一份报告指出，因为当前的抵押贷款利率高达6%、7%，导致市场上有三分之一的买家是全现金买房，达到了九年来的最高比例！这对抵押贷款业务造成沉重的打击，截至5月19日的当周，包括购买贷款和再融资的申请，同比下降34.3%。
不过为了刺激买房，现在有抵押贷款公司推出，只要1%首付款的贷款方案，等于五十万美元的房子，你只要拿出五千美元，就可以买下属于自己的房子！
在给大家介绍1%首付款的贷款方案之前，我先来更新美国房地产市场的发展。截至6月1日的一周期间，平均30年固定抵押贷款利率为6.79%，高于前一周的6.57%，这也是去年10月以来的最大单周涨幅，也是去年11月以来的最高利率。经季节性调整后，截至5月26日当周的抵押贷款购买申请，较前一周下降3%，购买申请比去年同期下降了31%。
房贷申请降冰点 贷款商送钱帮你贷款成家｜利率在高点 全现金买房激增｜1%首付款的抵押贷款 申请资格｜低首付贷款种类｜首付款援助｜原来这才是首次购房者的定义【美国地产热点】6/08/2023
房价跌幅最大城市
另外，截至5月28日的四个星期期间，房屋销售价格中位数为377,750美元，较去年同期下降1.9%，是近两个月以来的最小跌幅。全美30个大都市的房屋销售价格下跌，其中跌幅最大的是德州奥斯汀（同比-16.4%）、加州奥克兰（-11.5%）、拉斯维加斯（-9.9%）、旧金山（-8.6%）和加州首府沙加缅度（-8.5%）。
房屋销售价格出现最大涨幅的城市有，威斯康辛州的密尔沃基（9.3%）、辛辛那提（6.4%）、迈阿密（5.7%）和同样是佛罗里达州的劳德代尔堡（5.4%），还有新泽西州的纽瓦克（4.7%）。
房屋销售减少最多城市
待过户房屋销售同比下降17%，为1月份以来的第二大跌幅。那么，最大的一次是一周前，下降了17.1%，所以近期的房市销售确实因为利率高涨，非常低迷，当然这也包含了经济局势的动荡，所造成的影响。以下这几个城市出现待过户房屋销售同比下降最大，分别是在西雅图（-31.8%）、圣地亚哥（-31.4%）、俄勒冈州波特兰（-30.1%）、沙加缅度（-26.3%）和密尔沃基（-25.8%）。
新挂牌供应量低迷
再来，我们看到新挂牌待售房屋的数量还在一直减少，5月份同比下降23.4%，是连续第10个月出现两位数的下降。几乎所有大城市都有所下降，但是在以下这些城市同比下降最多，分别是拉斯维加斯（-42.3%）、奥克兰（-39.8%）、西雅图（-39.4%）、圣地亚哥（-37.1%）和凤凰城（-36.8%）。供应量的持续低迷，是导致这次房价无法大幅下降的一个主要原因，高利率不仅阻碍买家行动，同时也让潜在卖家不敢换房子。
看完以上的房市近况，我们可以感受到市场的冰冷程度，除了价格的修正幅度较小以外，几乎所有数据都在快速的往下坠，只有利率和每月抵押贷款支付仍然高高在上。所以对潜在的买家来说，买房的负担压力非常大，为了降低买房的门槛，减轻买家压力，去年开始就有建筑商推出帮买家买低利率的购房方案，现在则有抵押贷款商推出，1%首付款的贷款方案，帮助买家轻松成家。
目前根据Realtor.com的消息，United Wholesale Mortgage和Rocket Mortgage两家公司，都分别推出1%首付款的方案，而且他们都为借款人额外再提供2%的首付金额，也就是总计3%的首付款，让潜在买家更有动力买房，不过United Wholesale Mortgage有4,000美元的上限限制，但是Rocket Mortgage这家没有限制。
我们现在假设购买一个25万美元的房产，向Rocket Mortgage申请30年期固定贷款，利率设定6%。买家只需要负担2,500美元作为首付款，而贷方将支付2%、5,000美元，也当成你的首付款，那么你的每月本金和利息支付额，就会是1,453.91美元。而且，另一个重点是，你不必负担抵押贷款保险，每月节省245美元。这部分，贷方公司会吸收贷款保险。
一般来说，常规抵押贷款，只要首付款低于百分之二十，买家就必须负担每月的贷款保险，用来降低贷款违约的风险。
但是大家要留意，以上说的是Rocket Mortgage这家公司的方案，在United Wholesale Mortgage这家公司最多只有支付你4,000美元的首付款，并且他们并没有提供抵押贷款保险的优惠。
另一点的差异是，Rocket Mortgage限定只能购买独立单元的住宅作为自用，另一家公司没有特别注明，所以详细的方案内容，还得询问贷款公司来获得最准确的答案，尤其每个人的条件都不太一致，所以贷方给出的offer多少也会有些出入。
申请资格
当然，这种方案一定是有资格限制的，总的来说，两家公司的方案都有收入限制，收入不能超过所在地区收入中位数的80%。这表示，如果一个地区典型的家庭收入每年为10万美元，那么借款人的家庭年收入不得超过8万美元。而且，买家的信用评分必须至少为620分，还要符合足够低的债务收下比，才能够获得申请。
质疑做法
有些人会怀疑这么好的优惠，贷方一定会收取更高的利率或是费用，来弥补这些援助上的损失。但是两家公司都表示，这些贷款提供的利率和费用，与其它较高的首付贷款的利率和费用是相同的。所以这部分的疑虑应该可以让人比较安心，因为他们的用意就是想让人更轻松的买房，降低买房门槛，当然也是帮助他们自己获得更多的业绩。
另外，有些人还会质疑这种降低首付款的作法，恐怕会让一些不合格的买家进入市场，最后是不是有可能会带来另一场房地产崩盘？因为，2000年初期的房市曾经由于贷款申请过于宽松，导致资格不符的买家也大量买房，最后造成次贷危机，引发金融海啸。那么这一次的低首付款方案也会造成类似的危机吗？United Wholesale Mortgage认为，这些都不是真正的问题，借款人仍然必须拥有强大的财务纪录才有资格获得贷款。
所以，这些原则上都会是优质贷款和优质借款人。并且这两个公司的方案，都是只提供30年期的固定利率抵押贷款，不是可调整利率，对贷方或是对借款人来说，都相对稳定、可靠。但是，事实是如此吗？我们还不能肯定，毕竟这种方案才刚刚开始，演变如何也得观察整体的经济局势。
不同的低首付款贷款
其实，市场上也有不同的低首付款贷款，例如最常听到是FHA贷款，这是联邦住房管理局支持的抵押贷款，专门为首次购房者提供，只要3.5%的首付款，并且买家信用分只需要580分以上。FHA贷款的利率往往也低于常规贷款，6月6日平均每日FHA利率为6.54%，而常规贷款为6.89%。
当前低迷的房市情况，我们也发现更多人在使用FHA贷款，根据Redfin统计，4月份，大约有六分之一（16.4%）的抵押贷款房屋销售使用了FHA贷款，这是自2020年疫情开始之前以来的最高比例，并且高于一年前的10.4%，也是有记录以来最大的同比增长。
FHA贷款在疫情的购房热潮期间很少见，因为几乎每个卖家都收到了多个报价，卖家通常会选择全现金报价，或使用常规贷款的报价，因为他们认为这些报价更安全，而且一定有人买。不过现在，买家更有可能用FHA贷款买到房子，因为卖家没有那么多选择了。对买家来说，任何能降低首付、降低利率的方式都值得试一试。
当然，常规贷款还是最常见的类型，占抵押贷款房屋销售的四分之三（76.8%）以上。但现在使用常规贷款的买家比例，较去年同期的83.7%下降不少，这是有记录以来的最大同比降幅。另外，称为VA的军人贷款，有零首付、没有贷款保险的优势，现在也逐渐受到使用，但是这有身份限制，所以比例都在抵押贷款房屋销售的个位数比例。
首付款援助计划
除了低首付款贷款，其实美国政府也提供一些首付款援助计划，例如上面提到的FHA贷款、VA军人贷款，另外还有房地美、房利美提供的贷款，通常向符合条件的低收入购房者，提供首付款援助，其它也有帮助执法人员、消防人员、紧急医疗技术人员的购房支持，也有对教育工作者的购房支持、农业部的农村住房贷款计划等等。当然每一项都有它的规范和限制，对于符合身份与条件的买家来说，在一个房市衰退时期，但又是如此难以买房的时代中，不失为一个有效买房的方式。
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如果你都不符合以上的身份，查找首付款援助还有一个方式——可以到Down Payment Resource去寻找。除了有政府的计划之外，一些非营利机构、私人机构也有援助计划，总的来说，全美至少有两千多个这种项目。有些是联邦的，但大多数往往是州和地方级别的。
如何定义首次购房者？
最后还有一个重点要说，以往我们认为这些计划只适用于低收入户，但如果仔细查找，其实都有为不同的特定群体设定的计划，包括第一代购房者、少数族裔、原住民、有色人种、在政府工作的人、残疾人等等。
而且，对首次购房者的认定，并不仅仅意味着以前从没有买过房子的人。Realtor.com的经济研究经理说，联邦政府通常对首次购房者有更广泛的定义，这是指一个在过去三年内中没有成为房主的人。所以，如果你在三年半前卖掉了一套房子，至今都没有再次买房，那么你就有资格成为首次购房者！
多数人缺乏对这些财务援助的了解，可能意味着许多买家白白丧失这部分的权益，当然也要留意，这些援助大部分不是白白赠与，更多的是延迟偿还、分期付款或是税收抵免等形式。所以仔细查找这些项目，看看它们是否能帮助你找到属于自己的房子。◇
责任编辑：李曜宇
