【大紀元2013年03月26日訊】最近報紙上傳出一個關於舊金山一群民眾於1月28日在市府門外舉行示威活動的消息，示威的參加者，主要是居住於舊金山市內，受租管條例保護的租客。當天也正是市府斟酌應不應通過一項去年6月分所提出的關於允許屋主透過捷徑把「多單位分契」（Tenancy In Common 或簡稱TIC)的產權改成大樓公寓（康斗、Condo)的法案。
租客們認為此項提案，將會造成大量的租客面臨驅逐，致使這類族群遷離舊金山，嚴重改變居民組合，導致該市逐漸變成一個「有錢人的城市」。到底會不會出現這個現象？且看以下分析：
「多單位分契」困擾屋主
TIC是指兩人以上共同擁有一個房產的產權。居住於舊金山市區裡的華人，對於TIC的概念並不陌生。房地產高峰時期，即2005至2007年這段時間，隨著房價的迅速成長，越來越多居民也因此逐漸缺乏經濟能力單獨購買房子，只好將就一點，用TIC的方式購買部分產權，先進場了再說，至少可自稱是一位房產擁有者，還可以指望將來房子有增值的空間。故以TIC的形式與陌生人共同擁有房子，已慢慢的在舊金山市中形成了一種風氣。
但是，TIC屋主申請貸款不容易。一般而言，絕大多數主流銀行不願意提供貸款給TIC屋主。它們儘管願意，也不允許分別貸款，屋主必須共同申請一項而不是多項貸款。灣區只有幾家小銀行願意分別貸款給TIC屋主，但是利率比傳統房貸高近一倍，貸期短暫如五年，很像商業房貸。房險的保費也比康斗相對高。這對中等收入的TIC屋主來說，是一個相當重的經濟負擔。
申請改康斗 有轉機
由於康斗屋主申請得到傳統房貸，審核方面也不受其他TIC屋主所拖累，而且又可以購買保費較低的房險，所以申請TIC改成康斗是必然的現象，故申請人數多。而市政府在確保廉價住房的供應不受太大的衝擊的情況下，每年只限200個單位的TIC改換成康斗。既然數量有所限制，政府採用了抽籤的方式來決定申請的優先權。這種決定方式已實行多年，而且等候時間越來越長，如8至10年左右之久。
新提案給予TIC屋主一個選擇權，用快速途徑免抽籤，直接取得TIC改康斗的權力，但需繳一筆申請費，其數額按過去參加抽籤且失敗次數來定，如過去從未參與過抽籤的TIC屋主須繳20,000元，失敗次數越多則折扣越多，2次失敗者可獲20%折扣，3次失敗者可獲40%，4次失敗者可獲60%，5次以上失敗者可獲80%。
也就是說，不經抽籤將TIC改成康斗的最低申請費是4,000元。顯然失敗多次的人數比從未失敗的人數多，所以實際上所需繳的費用並非天價，相信絕大多數TIC屋主都承擔得起。這麼一來，每年TIC改康斗的數量就不止200單位了。
保護租客 有條例
雖然從表面上看起來，這個提案一旦被通過，越來越多的TIC將會很迅速地被改成康斗，但是這也不一定意味著越來越多的租客將馬上面臨迫遷。
其實，該提案也備置保護租客權益的條例，如不經抽籤的申請者必須具備以下條件：（1）2至4單位TIC樓宇的申請者，其中至少有同1位成員，在過去三年內已連續不斷居住在樓宇裡，而5至6單位樓宇，則要求至少3位；（2）申請樓宇也從未有不良迫遷租客的記錄。
此外，申請者還必須給予現成租客購買他現居住的單位的優先權，但是任由房東定價，不需按市價來定。若房客拒絕，他也仍然享有終身租約，除了不交租或其他違約行為以外，不受任何無由迫遷，也就是說，房東不能夠藉把房子收回來自用為理由迫遷房客，這也是房東要將TIC改成康斗需考量的取捨之一。
為了鼓勵房東保留房客，該法案也備有一些優惠，如房東可從每一位獲得終身租約的房客中，向政府取得已付之2萬元申請費中的10%的退費。換言之，對一位從未參與抽籤的申請者來說，假如所申請的樓宇內有租客居住於中，由於這個優惠的存在，他也未必要花2萬元的申請費。
屋主申辦事前要準備
從程序上來說，除了可免抽籤及以上所提到的權益取捨外，快速與平常的TIC改康斗的步驟與花費，並沒有任何區別的存在。一般而言，所需完成的步驟包括填寫及遞交申請表、安排建管部來作檢討、準備測量及隔間圖紙、擬訂康斗管制文件等。一般律師費按樓宇大小及單位數額定價，收費5,000至15,000元不止，律師可以全權包辦所有以上申請步驟，即使運用快速方式，時間也至少要一年半載。當然，屋主須要自付其他費用。
除此之外，若樓宇有房貸抵押，銀行若刁難，拒絕讓申請過關，屋主依然未能如願以償。所以，屋主在未提出申請前，不妨預先與銀行磋商，溝通並取得許可後才進行為妙，以免到時候撲空，浪費金錢與時間。
若屋主願意事先作好準備，僱用熟知營建法規的專業人士，在還沒接受建管部門作房檢階段前，預先將不合規加建予以糾正，這麼做可以讓房檢順利過關，避免不必要的拖延。
雖然不是十全十美的方案，「TIC快速改康斗」提案可以讓TIC屋主獲得一個舒緩。以上分析顯示，該法案不致於過分腐蝕租管條例解決可負擔住房的供應問題。反而，這項法案從某些層面來看，有益於全舊金山市，如（1）市府財庫可取得補助、（2）租客可獲得終身租約、（3）屋主可以擺脫房貸苦惱，可稱是具有「三贏」之功效的法案。
（陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529）
