【大紀元2014年08月20日訊】（大紀元記者周小雙綜合報導）要瞭解為甚麼今年的美國房地產市場並沒有如許多經濟學家所預期的那樣回暖，看看鳳凰城的樓市就知道了。該市的房地產市場從2006年的極度蕭條至2011年的快速反彈，再回落至目前的銷售遇冷已經成為整個美國樓市復甦軌跡的縮影。
美國房市正在復甦 但速度回落
《華爾街日報》8月19日報導，鳳凰城的房價在2006年美國樓市泡沫破滅時下跌56%的慘狀中，已經逐步回覆至衰退前的三分之二的價格。喪失抵押品贖回權的房產數量在4年期間從逾50,000戶下跌至如今的4,300戶。
現在，價格和銷量都趨於平靜。掛牌待售房屋的庫存已經攀昇至三年最高水平，而今年6月售出的房屋數量較去年同期下降了12%。
當地經營一家房屋建築諮詢公司的鮑菲歐（Jim Belfiore）表示，在過去兩年中的反彈「給了人們一個房市將快速復甦的錯覺」。
對於鳳凰城或者美國其他地區來說，好消息是止贖危機在很大程度上已經消失。隨著因房主止贖減少後，隨著越來越多的購房者，尤其是投資者的加入，房源減少後，房價開始上升。而價格上漲後，房主開始躍躍欲試賣房，而投資者則開始以退為進。幾乎全美國的市場都如此。
在其他一度火爆的市場，房屋銷量也正在放緩。在華盛頓特區，7月份待售房屋存貨較上年同期增長了三分之一，而銷量卻下降了8%。在沙加緬度（Sacramento）待售房屋增長44%，銷量卻下降了11%。在拉斯維加斯（Las Vegas），銷量下滑10%，而沒有人詢價的待售房屋則上升了53%。
根據亞利桑那州立大學WP凱瑞商學院的奧爾（MikeＯrr）稱，目前的房價已經從2011年的低點上升了近46%。6月份投資者購房的比例大約是15%，較之2013年同期的25%，以及2012年同期的三分之一，呈下降趨勢。
房利美下調今明兩年的房市增長預測
房利美（Fannie Mae）首席經濟學家鄧肯（Doug Duncan）針對最近惡化的房地產市場表示，似乎消費者在大宗消費是趨向保守。在週一（8月18日）公佈的報告，房利美下調今年和明年全美範圍內的住宅預測。
房利美目前預計，今年新屋銷量431,000戶，比上個月的預測值下降11%，意味著今年的房屋銷量與去年同期相比，僅增長0.6%。
鄧肯認為，雖然明年房市可能有所回暖，但仍不會是「有些人所期待的突破性的一年」。鄧肯將2015年的新屋銷售下調了14%。
就業和收入增長緩慢是制約房市復甦的主要因素
在鳳凰城，緩慢的就業和收入增長是房屋建築商無法從止贖減少的房屋市場收益的原因之一，尤其是投資者和外國買家都對房地產市場變得更加謹慎。
數據顯示，鳳凰城的年均就業增長速度為2.6%，最近兩年則為2.8%，但今年以來的就業增長僅為1.5%。
當地房地產經紀人馬爾科夫（Greg Markov）稱：「如果人們沒有工作，就不會去買房子。」
疲弱的本地經濟使得深受大蕭條打擊的消費者不願意去申請貸款。也有一些房主由於尚有很多貸款沒有還清，即便出售原來的房屋也不足以負擔得起下一次購房所需的首付；其他一些信用記錄不良或陷入收入危機的人，也難以從銀行獲得貸款。
原本希望房地產市場能夠繼續反彈建築商，去年買地建房後，紛紛上調銷售價格。但存貨量的增加則成為了購房者的一大利好消息。而一些早期的投資者也在拋售兌現。
市場相信，美國房價不存在大跌的風險，因為會有其他投資者進場，而目前的市場交易仍屬正常。
在8月18日公佈的美國新屋開工增幅創下8個月來新高，7月體現未來房屋需求的新屋營建許可戶數同樣大幅增加，顯示美國經濟復甦仍在正軌。
責任編輯： 高松
