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舊金山房市第三季度

舊金山康斗、豪華房型逆勢吃香

圖四:舊金山康斗房型銷售中位數房價變化,自2017年以來。(來源Compass)

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【大紀元2019年11月04日訊】編譯綜合:李歐・大紀元
今年第三季度,舊金山中位數獨立房房價來到約158萬美元,同比2018年小幅上漲1.9%;康斗類型約127萬,同比有7.8%的亮眼成績(圖一)。雖然說今年以來利率持續走低、科技公司IPO都沒明顯拉抬房市,但也稱不上房市衰退,即便中國、歐洲因貿易戰動盪,大陸也因政治局勢不穩,影響外部來北加州購房的數量。但舊金山依然有強大的內需,樓市的供應也逐步在秋冬季展開,延續至明年春天。(圖一、二來源不同,數據有些微差異)

IPO市場的大大降溫,與歐洲和中國的貿易戰也加劇了買家的猶豫。這些變化可能部分解釋了為什麼,舊金山獨立住宅的價格連續第3個月下降。其實,這本身是很典型的第三季度房市(暑假因素),雖然在過去3個月裡,它們下跌了21萬美元,但去年同期僅下跌$126,000。

另一方面,舊金山的公寓/閣樓/ TIC房屋中位價再創歷史新高——127.25萬美元,僅比上個月的127萬美元高出數千元。每平方英尺的銷售價格僅從7月份的峰值1,166美元下修到1,163美元,僅略有下降。顯示公寓類型在舊金山仍比較搶手。

隨著房地產市場釋放足以滿足暑假歸來的買家需求,9月新上市的房源數量通常會激增。但是,今年與2018年相比,新的獨戶房屋掛牌量下降了22%。出售量也下滑了4.9%。公寓/閣樓/ TIC的出售量也下降了12%,跌幅不淺。

圖一:2019第三季度舊金山房市統計摘要。(來源KW SF)

2019/10統計摘要 獨立住房 去年同比 公寓類型Condo/Loft /TICs 去年同比
中位數銷售價 $1,580,000 1.9% $1,272,500 7.8%
上市天數 14 0.0% 17 -15%
月庫存量 2.5 -7.4% 3.0 7.1%
銷售價與開價百分比 81% -2.3% 64% 3.2%
新上市量 216 -22% 344 3.8%
銷售量 168 -4.9% 207 -12%
每平方英尺銷售價 $990 4.2% $1,163 3.3%

對比,近4年的第三季度房市(圖二),儘管銷售數量有所下降,但舊金山市場仍然保持強勁。「IPO效應」很可能仍發揮了作用,尤其是在銷量持續增長的較高價格段。

儘管房市不高漲,今年第三季度的房價還是比前3年都高,唯上市天數增加、銷售量下跌,銷售價與開價百分比也微幅下修。不過在250萬以上的銷售卻是進步的,銷售數量更來到140個,是4年來最高,500萬以上房產也有16個售出,僅次於2016年的18個。

圖二:舊金山房市Q3 2016-Q3 2019對比。(來源Compass)

獨立房銷售中位數價格下滑

春季房屋銷售價格中位數創下新高,儘管同比增長相對溫和。但是,在過去四個季度中,許多灣區縣的房屋銷售價格中位數都有小幅下降。舊金山房價從年初漲到年中,六月過後就一路下滑(圖三),至於說十月房價如何,只能說抬升的機會不大了。

總體而言,在過去兩個季度中,舊金山的房價同比增幅,明顯高於大多數灣區縣,但增幅遠低於2012年以來大部分復甦時期的漲幅。

圖三:舊金山獨立房型銷售中位數房價變化,自2017年以來。(來源Compass)

舊金山公寓銷售價格中位數

獨立房型價格下滑,反觀公寓房型的中位數銷售價格卻創下新高(圖四),但目前市場上成千上萬的新公寓出爐,使得預測升值問題變得很複雜,其中許多新公寓的價格不菲,遠高於二手房型。

舊金山最常見的銷售是一套兩居室公寓,售價在100萬至150萬美元之間。現在2和3臥室公寓的中位數銷售價格,甚至比2和3臥室房屋的中位數更高。這是由於兩個因素:1、在過去的15年中,成千上萬的高價公寓上市(通常是高層大樓);2、與大多數房屋銷售相比,公寓更常出現在較昂貴的社區中,尤其是高層建築。

圖四:舊金山康斗房型銷售中位數房價變化,自2017年以來。(來源Compass)

舊金山豪華房產銷售反彈

最後看到豪華房產(圖五),兩三百萬的獨立房型、康斗,其銷售量都在向上竄升,而且抬頭幅度很大,以今年來說,僅在年初時有回落。500萬以上的房產,2017年以後基本維持在一個高原區,今年更有稍稍上揚的曲線。這部分的房市,可能還是受IPO影響較深。

圖五:舊金山豪華房型銷售量曲線,自2005年以來。(來源Compass)

專營豪華地產的房地產經紀Tim McMullen近期曾撰文表示,人們逐漸在接受舊金山的高層建築,過去幾年當地人從抵制心態開始轉向。畢竟舊金山仍吸引眾多的外國買家,但近期來自紐約、邁阿密、洛杉磯的美國買家也在這裡尋求第二個基地。眾多的需求下,舊金山只好往空中發展了。#

本文刊載於舊金山11月2日地產版

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責任編輯:李曜宇

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