【大紀元2019年09月16日訊】文：李歐・大紀元
最近大家可能都知道灣區房市正在冷卻，不過作為想買房的人不能高興過早，或者認為房價會一直溜滑梯、應該大力砍價之類的想法。如果要我簡單地形容當前的灣區房市——「軟中帶硬」，我認為會是一個頗洽當的說法。
灣區房地產，買方不甩、賣方發呆？
首先說房市如何軟。在過去幾年裡，灣區房地產的上市房產一直都是很緊俏的，賣方輕鬆上市就能賣出個好價格，而且常常二十多個買家爭搶抬價，都是常有的情況，最後售價都高出開價10個百分點甚至更多。但是現在呢，賣方得「發呆」許久才能等到買家，不僅競價的數量少了，售價還可能比開價低。
一份Compass房地產公司的數據指出，八月聖塔克拉拉縣房市的上市天數平均31天，售價比上市價約100%。另外，聖馬刁縣的情況也差不多，售價比上市價約103%；阿拉米達縣則有許多城市不足100%，但今年以來有慢慢回溫到100%。
也就是說，買家現在僅能接受與開價相當的價錢，要他們往上標價似乎不那麼熱衷，而且，以往的兩週迅速售出也正在消失當中。如果狀況不太好的房子，例如位置不對、房況不佳等因素，賣方大概就要做出更多的讓步。事實上，房市已經有不少自動降價的房產。
而且灣區房價已經連續16個月同比下跌，即使是普遍庫存量僅有一個月的情況下，買家依然「慢慢」看房，「低價（相較於以往的競價）」出手。我們能看到市場上許多房子已經放了一陣子，然後開始打出折扣。新房的部分，建築商也在四處打廣告，推出優惠活動。這比前些年排隊抽籤，買新房的盛況相去甚遠。降速、疲軟、冷卻這些都是現在灣區房市的關鍵詞。
另一方面，灣區新房的供給也在快速增加當中，從南灣到東灣都有新社區陸續出現，熱門的硅谷一帶以公寓、康斗為主；東灣就有更多的連排屋、獨立房。這些新房也擠壓到二手房市的銷售。在傳統的房市統計當中，新房銷售是不列入計算的。
今年灣區房市要衝高點，只能看現在九月至感恩節前夕的表現了。過了這短暫的旺季，房市肯定好不了，而且房市正面臨2012年來的最低溫，恐怕今年底的房市寒冬會更加劇烈。
灣區房市溫度從100度下降幾度？
再來要說說房市硬的部分。從上面可以看到，即便買家不願加價，但價格大致仍維持在開價範圍，尤其在五月的房市旺季當中，普遍房市的售價就開始往上飆，上市天數也降到今年以來的低點，約20天左右。在聖塔克拉拉縣、聖馬刁縣、阿拉米達縣大概都是如此。
根據一份Redfin的一項新研究，近七十個灣區房市的評級都有90分以上（滿分100）。這份研究考慮了Redfin代理商報告的信息、其它上市和銷售數據、上市天數、提供了多少優惠，以及買家是否放棄了意外情況銷售（Contingencies）和其它因素。
在灣區，購房者往往有這些特性：最有可能支付開價價錢、免除意外情況、快速購買。
所以說灣區房市雖然正在降速，價格仍沒有迅速下跌，相對全美其它地區，灣區依舊是難以進入的市場。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather將房市比喻成天氣報告：灣區的房地產溫度可能從100度下降到90度，而其它地區的溫度則從50度上升到55度。這樣的比喻你或許能比較了解一個事實：灣區雖然降溫，但仍然很熱，其它地區雖然升溫，不過還是相較低溫，或這是說競爭較為溫和。
舊金山灣區房市的基石
之所以灣區房市能保持堅硬的部分，它背後的靠山來自：就業環境、優秀學區、良好天氣和適合移民等因素。
加州的經濟學家說，灣區9縣7月份增加了近五千個就業崗位，其中包括在聖塔克拉拉縣招聘，以及舊金山和東灣的就業增長。該地區在2019年上半年占加州新增就業崗位的四分之一強。
另一名Redfin經濟學家Taylor Marr.表示，雖然科技IPO對房市的影響難以衡量，但釋放的新財富可以穩定房市，從長遠來看為市場帶來更高的價格。而且工作就在那裡，它仍然是一個競爭激烈的市場。
保持市場熱度的還有一個因素：庫存量不足。專門研究阿拉米達縣的房地產經紀Sophia Niu表示，該縣的競爭已將庫存降至約2至4週的庫存量。這明顯是一個供給失衡的狀態。她說，價格合理的單戶住宅，約100萬美元，通常會吸引5至7個Offer。
儘管阿拉米達的銷售額已經從去年的高峰期開始放緩，但Niu表示，目前市場依然強勁。而且，阿拉米達對舊金山居民的吸引力更大，他們厭倦了為小公寓支付高額租金，在東灣提供更多空間，且多數不必為車位、HOA費額外支出。
舊金山-聖荷西-奧克蘭，這一帶的房市擁有繁榮的市中心和良好的學校，依舊受到年輕家庭科技工作者的歡迎。
舊金山房市的凜冬將至
可以說，現在灣區房市表面看起來偏軟，但實質上仍是「堅硬的」。對於2019冬季至明年初的房市，或許可以套用名劇「權力遊戲Game of Thrones」的一句名言：「凜冬將至！Winter Is Coming.」來形容。筆者認為會比往年更低溫，但會有多低，就很難保證了，畢竟現在的房市也許多經濟學家摸不著頭緒。#
註：部分數據引用自The Mercury News。
本文刊載於舊金山9月14日地產版
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責任編輯：李曜宇
