【大紀元2023年11月04日訊】最近一則房地產新聞，受到美國各大主流媒體的關注，這個事情很有可能撼動長久以來美國房地產行業的遊戲規則，因為以往的佣金制度受到挑戰。以全美房地產經紀人協會領頭的房地產機構，被眾多房屋賣家指控收取高額的佣金，被聯邦陪審團要求賠償近18億美元！
據《財富》雜誌報導，美東時間10月31日下午2點左右，在密蘇里州堪薩斯城的聯邦法庭，經陪審團審議一致認定，全美房地產經紀人協會和幾個全美的房地產公司，合謀抬高房屋銷售的佣金是非法的。陪審團要求，被告的房地產機構，向超過26萬名房屋賣家支付17.8億美元的賠償金。
原告律師認為，根據反壟斷法，法院的最終判決可將這個賠償數字，增加兩倍，達到50億美元以上。
除了全美房地產經紀人協會被列為被告之外，其中包括股神巴菲特的波克夏海瑟威公司（Berkshire Hathaway）旗下的HomeServices，以及房地產公司凱勒・威廉斯（Keller Williams），還有Re/Max和Anywhere Real Estate兩家公司，它們的旗下品牌還包括Century 21、Coldwell Banker和Corcoran等公司都被列為被告。
不過，Re/Max和Anywhere兩家公司，在審判前已經和原告達成和解，Re/Max支付5,500萬美元，Anywhere支付8,350萬美元。因此，他們不必再為往後訴訟所提出的賠償負責任。
傳統房地產經紀的佣金制度
在美國有買賣房經驗的朋友應該都知道，長久以來，房產交易中買方、賣方在請房地產經紀操辦這些交易過程時，都會被收取2%～3%的佣金，所以一個房產交易，單單是買賣雙方的佣金，就要花費5%到6%。
舉例說，一個售價50萬的房產，雙方佣金就占了約3萬美元，這筆錢由買賣雙方的經紀人平分。而且，一般來說這個佣金費用，是由賣方出售房產得到的金額去支付的。也就是說，買家只管付錢買房，錢給了賣方之後，賣方再從售房的錢裡面提取資金，向雙方經紀支付佣金。
佣金的歷史漲跌
據Bankrate報導，自20世紀90年代初以來，房地產經紀人的佣金，出現了相當穩定的下降。研究公司RealTrends的數據顯示，2021年的佣金比例確實有所上升，這是自2017年以來首次出現，全美國的平均佣金比例達到5.06%。但總體而言，這個數字比1991年的6%以上，是有所下降了。
不過，這並不是說房地產經紀人的總收入減少了。因為，在強勁的賣方市場中，房價很高，賣方很容易會收到多個報價。這為佣金談判提供了更大的空間。即便，房地產經紀人可能會接受較低的佣金比例，但是佣金卻比以前更多了，因為房價的漲幅更高。
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這也是為何賣方會覺得被多收佣金的原因之一，以前房價五十萬，現在一下子漲到七十萬，本來三萬元的佣金，按6%計算就是四萬二了。據統計，2022年全美平均佣金是5.37%，又比2021年上升。在大多數的州，佣金在5%到6%之間。但是，在加州和麻州，一些房價更貴的州，佣金通常低於5%。
另外一方面，現在還出現一個問題，隨著越來越多的折扣經紀人的出現，以及線上看房、買房的興起，以往的佣金制度開始受到震動。很多人會覺得，我直接在網上看房、找房，甚至簽訂合同都是在網上，那我何必付這麼多佣金呢？況且房價還漲這麼多！經紀人的工作減少了，佣金卻在上漲，似乎不太合理。
原告的指控
好了，當大家了解一些房地產行業的佣金制度的背景之後，那我們就可以理解，為何現在有這麼多賣家要控告，以全美房地產經紀人協會為首的幾家大型房地產機構。簡單地說，原告認為這些機構、公司在合謀抬高佣金，賺取不合理的費用。
原告指出，房地產經紀人協會的一項規則，要求賣家在將房屋列入房地產資料庫、MLS系統之前，必須接受不可協商的佣金報價，並且由房屋賣家支付買賣雙方經紀的佣金。原告律師表示，如果賣家不同意佣金條款，他們在市場上幾乎不會被看到。簡單地說，房屋賣家只有同意房地產經紀人協會的佣金條件，才能獲得服務。
原告聲稱，該規定抑制了商業競爭，並導致房屋價格上漲。他們認為，如果沒有這項規則，買家將向自己的經紀人支付佣金，而不是賣家來支付。原告也指出，英國、新加坡、荷蘭、澳洲和比利時等國的房地產佣金總額，平均為1%至3%之間。顯見，美國的佣金多出了兩倍或五倍之多。
這起集體訴訟案件中的原告，包括26萬名賣家，他們在2015年4月到2022年6月期間進行房屋銷售，地點涵蓋密蘇里州、伊利諾伊州和堪薩斯州。所以，如果一旦確立這些房地產機構敗訴，那麼這群賣家將會平分數十億美元的賠償。
原告的首席律師邁克・凱奇馬克（Michael Ketchmark）說，他們花了四年半的時間搜集證據，而且，當他們把證據呈交給陪審團之後，經過幾個小時的審議，陪審團就一致認為這個佣金制度是錯誤，而且非法的。原告律師相信，根據美國的反壟斷法，賠償金額有望可以超過五十億美元。如果這成為事實，每名賣家將可能會獲得近兩萬美元的賠償金。
房地產公司的回應
但事實上，這起訴訟可能還有很長的一段路要走，一位住房政策分析師向CNN表示，上訴過程可能需要長達三年的時間。而且，敗訴方可能會嘗試讓最高法院來審理此案。
被告之一的全美房地產經紀人協會向媒體聲明，事情還沒有結束，他們一定會上訴，因為他們堅持房地產協會幫助消費者把利益最大化、幫助市場定價，並促進商業競爭。至於，上訴的具體細節，還無法透露，現在階段是尋求法院減少陪審團裁定的損害賠償金。
另外，被指控為共犯的HomeServices，該公司的發言人告訴媒體，「對法院的裁決感到失望，並打算上訴」。而且，他們認為這個的裁定讓買家將在充滿挑戰的房地產市場中，面臨更多障礙，而賣家將更難實現房屋的價值。另外一家房地產公司凱勒・威廉斯，也發表了類似的聲明。
贊成降低佣金的公司
這個裁決還不僅是賠償金額，特別的是法院還可能會下達禁令，禁止買家和賣家經紀之間共享佣金，並且禁止賣家經紀硬性要求賣家同意佣金條件。如果一但這樣做，對美國房地產市場的震撼將會是前所未有的。
據《華盛頓郵報》報導，一位分析師就預測，佣金系統的改變，將可能使消費者支付的1,000億美元的佣金減少三成。
儘管，這個裁決好像對房地產經紀人造成打擊，事實上也有多家房地產公司的股價在消息傳出後應聲暴跌。但是，卻有不少房地產商對這次的裁決表示贊同。
其中Redfin的執行長格倫・凱爾曼（Glenn Kelman）表示，對這個判決表示歡迎，因為該公司一直試圖「站在歷史正確的一邊」。在一份聲明中，他也表示，一向為房地產的消費者提供更好的交易，而且，他們已經為客戶節省了超過15億美元的費用。
3種力量在對抗舊有的佣金模式
一家專營未上市房地產的Galleon公司的執行長阿曼達・奧森（Amanda Orson），正在開發基於人工智能的交易平台，她向《財富》表示，佣金結構的改變「早就該發生了」。
奧森還表示，現在有「三重力量」正在對抗舊有的佣金模式：第一是訴訟、第二是庫存大幅減少和高利率的市場環境，第三是人工智能的加速。
奧森提到，現在絕大多數懸而未決的訴訟，都是經紀公司針對房地產經紀人協會提起的，而不是房主。今天，房主已經站出來了，所以，她認為改變不僅即將到來，而且早就該發生了。
另一家房地產公司REX Real Estate的執行長傑克・萊恩（Jack Ryan），一直依來都表示要降低佣金，並且這家公司之前也指控過房地產經紀人協會的壟斷行為，但是今年8月遭到敗訴。如今，他在一則簡訊中稱讚這個判決「對美國人來說是個好消息」。
萊恩認為，如果佣金能夠降低，「每棟房屋的價格都會下降，就業機會和工資都會增加，稅收收入將會增加，人們可以輕鬆地找到更好、更有成就感的工作」。
房地產經紀人協會的首席法律官凱蒂・約翰遜（Katie Johnson）在該公司的播客中談到了這起訴訟。約翰遜表示：「無論結果如何，都可能對未來幾年的房地產行業和職業產生重大影響。」「這裡真正重要的是從賣家經紀人到買家經紀人的補償方式。」
佣金之戰將擴大
不過，現在法院的禁令還沒有出台，而且隨著市場放緩，經紀人的佣金可能會再次上漲，並且更難協商。即便如此，擁有高價房產的賣家，仍然更有機會協商較低的佣金比例。
接下來，這場佣金之戰還將擴大戰場，據《紐約時報》報導，原告律師已經代表3名新房賣家提起訴訟，同樣以房地產經紀人協會為首的多家公司被列為被告，其中還包括Redfin、Compass和Douglas Elliman等幾家主要的經紀公司。◇
責任編輯：李曜宇
