【大纪元2023年11月04日讯】最近一则房地产新闻，受到美国各大主流媒体的关注，这个事情很有可能撼动长久以来美国房地产行业的游戏规则，因为以往的佣金制度受到挑战。以全美房地产经纪人协会领头的房地产机构，被众多房屋卖家指控收取高额的佣金，被联邦陪审团要求赔偿近18亿美元！
据《财富》杂志报导，美东时间10月31日下午2点左右，在密苏里州堪萨斯城的联邦法庭，经陪审团审议一致认定，全美房地产经纪人协会和几个全美的房地产公司，合谋抬高房屋销售的佣金是非法的。陪审团要求，被告的房地产机构，向超过26万名房屋卖家支付17.8亿美元的赔偿金。
原告律师认为，根据反垄断法，法院的最终判决可将这个赔偿数字，增加两倍，达到50亿美元以上。
除了全美房地产经纪人协会被列为被告之外，其中包括股神巴菲特的波克夏海瑟威公司（Berkshire Hathaway）旗下的HomeServices，以及房地产公司凯勒・威廉斯（Keller Williams），还有Re/Max和Anywhere Real Estate两家公司，它们的旗下品牌还包括Century 21、Coldwell Banker和Corcoran等公司都被列为被告。
不过，Re/Max和Anywhere两家公司，在审判前已经和原告达成和解，Re/Max支付5,500万美元，Anywhere支付8,350万美元。因此，他们不必再为往后诉讼所提出的赔偿负责任。
传统房地产经纪的佣金制度
在美国有买卖房经验的朋友应该都知道，长久以来，房产交易中买方、卖方在请房地产经纪操办这些交易过程时，都会被收取2%～3%的佣金，所以一个房产交易，单单是买卖双方的佣金，就要花费5%到6%。
举例说，一个售价50万的房产，双方佣金就占了约3万美元，这笔钱由买卖双方的经纪人平分。而且，一般来说这个佣金费用，是由卖方出售房产得到的金额去支付的。也就是说，买家只管付钱买房，钱给了卖方之后，卖方再从售房的钱里面提取资金，向双方经纪支付佣金。
佣金的历史涨跌
据Bankrate报导，自20世纪90年代初以来，房地产经纪人的佣金，出现了相当稳定的下降。研究公司RealTrends的数据显示，2021年的佣金比例确实有所上升，这是自2017年以来首次出现，全美国的平均佣金比例达到5.06%。但总体而言，这个数字比1991年的6%以上，是有所下降了。
不过，这并不是说房地产经纪人的总收入减少了。因为，在强劲的卖方市场中，房价很高，卖方很容易会收到多个报价。这为佣金谈判提供了更大的空间。即便，房地产经纪人可能会接受较低的佣金比例，但是佣金却比以前更多了，因为房价的涨幅更高。
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这也是为何卖方会觉得被多收佣金的原因之一，以前房价五十万，现在一下子涨到七十万，本来三万元的佣金，按6%计算就是四万二了。据统计，2022年全美平均佣金是5.37%，又比2021年上升。在大多数的州，佣金在5%到6%之间。但是，在加州和麻州，一些房价更贵的州，佣金通常低于5%。
另外一方面，现在还出现一个问题，随着越来越多的折扣经纪人的出现，以及线上看房、买房的兴起，以往的佣金制度开始受到震动。很多人会觉得，我直接在网上看房、找房，甚至签订合同都是在网上，那我何必付这么多佣金呢？况且房价还涨这么多！经纪人的工作减少了，佣金却在上涨，似乎不太合理。
原告的指控
好了，当大家了解一些房地产行业的佣金制度的背景之后，那我们就可以理解，为何现在有这么多卖家要控告，以全美房地产经纪人协会为首的几家大型房地产机构。简单地说，原告认为这些机构、公司在合谋抬高佣金，赚取不合理的费用。
原告指出，房地产经纪人协会的一项规则，要求卖家在将房屋列入房地产资料库、MLS系统之前，必须接受不可协商的佣金报价，并且由房屋卖家支付买卖双方经纪的佣金。原告律师表示，如果卖家不同意佣金条款，他们在市场上几乎不会被看到。简单地说，房屋卖家只有同意房地产经纪人协会的佣金条件，才能获得服务。
原告声称，该规定抑制了商业竞争，并导致房屋价格上涨。他们认为，如果没有这项规则，买家将向自己的经纪人支付佣金，而不是卖家来支付。原告也指出，英国、新加坡、荷兰、澳洲和比利时等国的房地产佣金总额，平均为1%至3%之间。显见，美国的佣金多出了两倍或五倍之多。
这起集体诉讼案件中的原告，包括26万名卖家，他们在2015年4月到2022年6月期间进行房屋销售，地点涵盖密苏里州、伊利诺伊州和堪萨斯州。所以，如果一旦确立这些房地产机构败诉，那么这群卖家将会平分数十亿美元的赔偿。
原告的首席律师迈克・凯奇马克（Michael Ketchmark）说，他们花了四年半的时间搜集证据，而且，当他们把证据呈交给陪审团之后，经过几个小时的审议，陪审团就一致认为这个佣金制度是错误，而且非法的。原告律师相信，根据美国的反垄断法，赔偿金额有望可以超过五十亿美元。如果这成为事实，每名卖家将可能会获得近两万美元的赔偿金。
房地产公司的回应
但事实上，这起诉讼可能还有很长的一段路要走，一位住房政策分析师向CNN表示，上诉过程可能需要长达三年的时间。而且，败诉方可能会尝试让最高法院来审理此案。
被告之一的全美房地产经纪人协会向媒体声明，事情还没有结束，他们一定会上诉，因为他们坚持房地产协会帮助消费者把利益最大化、帮助市场定价，并促进商业竞争。至于，上诉的具体细节，还无法透露，现在阶段是寻求法院减少陪审团裁定的损害赔偿金。
另外，被指控为共犯的HomeServices，该公司的发言人告诉媒体，“对法院的裁决感到失望，并打算上诉”。而且，他们认为这个的裁定让买家将在充满挑战的房地产市场中，面临更多障碍，而卖家将更难实现房屋的价值。另外一家房地产公司凯勒・威廉斯，也发表了类似的声明。
赞成降低佣金的公司
这个裁决还不仅是赔偿金额，特别的是法院还可能会下达禁令，禁止买家和卖家经纪之间共享佣金，并且禁止卖家经纪硬性要求卖家同意佣金条件。如果一但这样做，对美国房地产市场的震撼将会是前所未有的。
据《华盛顿邮报》报导，一位分析师就预测，佣金系统的改变，将可能使消费者支付的1,000亿美元的佣金减少三成。
尽管，这个裁决好像对房地产经纪人造成打击，事实上也有多家房地产公司的股价在消息传出后应声暴跌。但是，却有不少房地产商对这次的裁决表示赞同。
其中Redfin的执行长格伦・凯尔曼（Glenn Kelman）表示，对这个判决表示欢迎，因为该公司一直试图“站在历史正确的一边”。在一份声明中，他也表示，一向为房地产的消费者提供更好的交易，而且，他们已经为客户节省了超过15亿美元的费用。
3种力量在对抗旧有的佣金模式
一家专营未上市房地产的Galleon公司的执行长阿曼达・奥森（Amanda Orson），正在开发基于人工智能的交易平台，她向《财富》表示，佣金结构的改变“早就该发生了”。
奥森还表示，现在有“三重力量”正在对抗旧有的佣金模式：第一是诉讼、第二是库存大幅减少和高利率的市场环境，第三是人工智能的加速。
奥森提到，现在绝大多数悬而未决的诉讼，都是经纪公司针对房地产经纪人协会提起的，而不是房主。今天，房主已经站出来了，所以，她认为改变不仅即将到来，而且早就该发生了。
另一家房地产公司REX Real Estate的执行长杰克・莱恩（Jack Ryan），一直依来都表示要降低佣金，并且这家公司之前也指控过房地产经纪人协会的垄断行为，但是今年8月遭到败诉。如今，他在一则简讯中称赞这个判决“对美国人来说是个好消息”。
莱恩认为，如果佣金能够降低，“每栋房屋的价格都会下降，就业机会和工资都会增加，税收收入将会增加，人们可以轻松地找到更好、更有成就感的工作”。
房地产经纪人协会的首席法律官凯蒂・约翰逊（Katie Johnson）在该公司的播客中谈到了这起诉讼。约翰逊表示：“无论结果如何，都可能对未来几年的房地产行业和职业产生重大影响。”“这里真正重要的是从卖家经纪人到买家经纪人的补偿方式。”
佣金之战将扩大
不过，现在法院的禁令还没有出台，而且随着市场放缓，经纪人的佣金可能会再次上涨，并且更难协商。即便如此，拥有高价房产的卖家，仍然更有机会协商较低的佣金比例。
接下来，这场佣金之战还将扩大战场，据《纽约时报》报导，原告律师已经代表3名新房卖家提起诉讼，同样以房地产经纪人协会为首的多家公司被列为被告，其中还包括Redfin、Compass和Douglas Elliman等几家主要的经纪公司。◇
责任编辑：李曜宇
