編者按：在不動產價值鏈裡面，以前並沒有「驗屋」的說法，比較相近的就是「點交」，進到房屋後，這邊點一點、那邊看一看，一樣都不漏，就沒問題。如今，有了「驗屋」的出現，買賣房屋更有保障，這也成了我目前的跨界新斜槓。
驗屋，讓人安心的履約保證
「為什麼要做驗屋這件事情？」、「它在這裡面扮演什麼角色呢？」、「又為什麼需要這樣的角色？」有人可能會這樣問。
「就是彼此不信任嘛！」有些人就會開玩笑答。
以前的時代，買房子並沒有所謂的「履約保證」，甚至在非都會區，大家都是口頭承諾什麼時候付錢，然後就可以辦理過戶，找個代書就解決了。
然而，世風日下，現代人買房哪敢輕易漏掉這個環節？不管是買預售屋、新成屋、中古屋，通通都要有履約保證，把錢放在銀行（公正的第三方），才會覺得安心。
因此，不管驗屋是否存在一種「信任」問題，這也象徵著整個購屋流程的健康化，就跟履約保證一樣，驗屋已經演變成最後一個關卡。
當賣方告訴你：「房子好了，就可以點交了。」可是大部分的人沒有太多買房經驗，只有到現場看一看，等到賣方說：「好了，房子就交給你了！」這才發現好像這裡有問題、那裡也有問題，卻不知道要找誰處理，或者自己也不清楚房子到底有沒有問題。
於是，因應這個需求，出現了「驗屋公司」，意即幫你檢驗房屋上上下下、裡裡外外的角色。
中古屋驗屋 攸關買賣三方共識
若是購買中古屋，大部分都會透過仲介，此時就會考量仲介的中立性，攸關是否需要驗屋，然而過程中若有什麼事情，是否就由房仲公司出面處理？
這裡牽扯到情、理、法，好多不同的層面，對於房仲來講，他是作為兩方的橋樑，當然也會告訴買方：「我已經跟賣方確認過了，這裡不是凶宅，也沒有漏水的問題！」凶宅部分，今天暫且不論，我們單純來談漏水這件事。
有時候賣方可能不是故意要隱瞞，他也不知道房子有什麼問題，自己住的時候好好的，甚至有些是裝潢起來，房子賣出去以後，才發現原來有一些問題，不一定是漏水，可能是給水系統或者是電力故障，此時才發現原來問題那麼複雜，卻沒有人可以幫上忙！
因此，美國大部分的州已有明文規定，一定要在中古屋買賣過程當中，提供驗屋公司的報告，這份報告可以幫助雙方在合理的價位上，得到買賣三方（買方、賣方、仲介）的共識，重點是銀行端也可以依照這份報告，提供貸款成數。
這是一個比較高的境界，因為現在中古屋的買賣，銀行貸款主要是看地段，也不管到底在哪一棟大樓裡頭，我家裝潢得比較好、維修得比較好，隔壁棟的哪些樓層做得比較不好，銀行只要認定在這個地段，就提供這樣的房貸，幾乎都是以地段的價值進行評估，而沒有能力去做驗屋這件事。
可是在美國，他們把驗屋當作是必要的條件，我認為對於各方來講，都是一件好事，當然驗得越詳細越好！
新成屋的驗屋 重點放在防患於未然
以新屋來講，就更需要驗屋了，因為新屋賣方就是建設方，理論上沒有中立的房仲來當橋樑，賣房子的人如果發現瑕疵，可能就會有所隱瞞。
這裡面談到各種建商不同做法的時候，其實有時候也有一點點感慨，我們跟建商買個幾百萬、上千萬的房子，他們在點交的時候，可能預想買家若是發現哪裡有瑕疵（例如：五金配件沒有鎖好、牆面沒有油漆完整等），卻用一種――「到時候再來修就好，反正買方看到什麼，我就改什麼，沒看到就過了」的不合適心態。
我覺得這樣的做法是不對的，換句話說，當驗屋公司的角色出現時，會讓人覺得：「你就是來挑毛病的！」呈現出一種對立關係。
我經營房地產的專欄，寫了這麼久、寫了這麼多，一直關注「防患未然」這件事，不是說挑出的毛病越多，我就越高興，並非以這樣一個負面觀點作為切入點。
這次因為朋友們的邀約而被迫「斜槓」，我也希望講清楚，不要把驗屋當作是總要找一個人來挑毛病，挑的毛病越多，大家就越高興，事實正好相反，如果大家都做得好好的，降低驗屋和後續修整需求，不是更棒嗎？
驗屋公司角色 房屋健康的守門員
我常常跟朋友們聊天時，談到驗屋公司其實比較像「健康檢查」，意思是說，我不是醫生，無法直接告訴你：「不行，你的血脂太高了，所以你要怎樣、怎樣處置……。」只能運用一些儀器和設備，包括我們的專業技術分享：「你可能患有三高，可能椎間盤突出了……。」
提供一個公正客觀的第三方資料給你，要不要修、要不要改，或者是坦白講，究竟有沒有構成問題，都由你個人決定！
因為就算是建商的牆面沒有漆好，導致坑坑疤疤，但是你也許覺得沒有關係，反正全屋都要裝修，牆面狀況是在可接受的範圍。
但是萬一那些沒有要裝修的人呢？他們可能根本分不出來，以為油漆完整度就是這樣子，等到開始要裝櫃子或是家具進來的時候，才發現：「哎呀！這個櫃子也沒有辦法靠牆，兩邊還有縫隙！」到時再來討論這件事情，不是更麻煩嗎？
因此理論上，如果先找出問題的話，在還沒裝潢之前先處理，對建設公司也是比較省事，萬一裝潢已經蓋上去了，半年後漏水，那又是一個糾紛。
水電的驗屋 內行人一眼便知有沒有！
一般的集合住宅，真的是一個非常複雜的工種或產品，以水電來講，我想沒有任何一個建設公司想要把水電做不好，因為水電的維修很麻煩，可是一棟集合住宅可能有100 戶完工，能確保所有的落水頭、水龍頭、管線，通通都沒有問題嗎？有時候也很難講。
因此，我認為在交屋前，至少先確認水電的部分，是必要的一環。
因為建設公司的營造發包，也是找一個水電下包，再由包工去找水電工班，而這些水電工班的資歷跟經驗，可能會有所落差。表面上看起來當然沒問題，但是內部有沒有問題，那可就不一定了。
在沒有驗屋公司之前，我想大家買賣房子，不管是新屋也好、中古屋也好，查看給排水的方式，就是把水龍頭打開，然後沖一下，觀察流水和洩水的速度是不是順暢，就這樣結束了。
可是實際上在使用的時候，並非如此，有的人太過，就要給它開個10 分鐘，如今是缺水的時局，不免覺得頗為浪費，而有些人則是開一下評估有進水和洩水就好了。
現在的驗屋真的很像人體檢查一樣，採用「內視鏡」觀看水管的內部，把鏡頭伸進去，確認有沒有阻塞。
各位可能會想：「新房子阻塞什麼呀？」因為施工多人經手，有些人為求方便，可能在施工過程中遺下水泥或是一些污損物等等，當我們使用水管檢查排水／給水好像沒事，可是一旦用內視鏡檢查時，就會發現裡面掛了很多水泥塊，甚至有一些雜物，可能已經有50％阻塞。
因此檢測的時候，感覺水路還是相當順暢，但搞不好住一段時間就會堵住了。我們當然不希望發生這種狀況，可是不可避免地，往往就有這些情形。
再講到電力的部分，現在的電也非常複雜，有110、220伏特（V），有些人買了新屋，想要「客變」，就把這條線拉到那裡、那條線拉到這邊，如果沒有經過仔細查驗的過程，只是拿顆燈泡放上去：「好，它有亮！」裡面的瓦數或是接線的部分，可能都有問題。
我們最常做的一個檢驗就是打開配電箱，如果發現配電箱裡的線接得亂七八糟，那麼這一家就要仔細檢查，因為連一個配電箱都很混亂，配線都排不好的話，以小看大，整體水準肯定有問題。這也是為什麼買中古屋，有些人會強調要水電重拉，這個就是原因。
其實我們也不鼓勵所有新的水管、水電，通通埋在水泥裡面，這已經是過時的方法，因為一旦埋進去，遇到需要維修的時候，就會變得相當複雜。
所以遇到水電需要重拉，我們也會鼓勵明管、工業風，盡量減少這種以後可能產生問題的方法，就是要讓消費者知道――我到底買到什麼樣的房子。
此外，現在新的馬桶已經不是密閉式，前面有做一個小開口，萬一堵住的時候，自己拿一個鐵絲勾一勾就通了。這就講到另外一個問題，因為現在的人對居家用品比較追求名牌，他們認為這是一種享受，所以有人或建商會在裝潢的時候要求：「我用一顆進口馬桶，非常時尚漂亮，整體造型怎樣……。」殊不知它可能比較容易堵塞。
我們在檢查時，也可以看得出來，建商是否有針對不同的建材設備，還有不同的維修或是裝置方法，才不會造成搬進去以後，需要維修的地方多不勝數。
驗屋等於房子健康檢查 努力與建商達成雙贏
不過，以驗屋公司的標準，通常會拿一些基本配置圖進行比對，絕對不是用肉眼或是儀器稍微檢測就好，還要比較當初施工有沒有確實，這些都是驗屋公司要做的事情。
但是對於我而言，我一直不想把驗屋單純視為只是一門生意，驗屋這件事情就像「健康檢查」一樣，還是有很多人覺得說：「沒有關係，我身體很好，只要有事情，就去看醫生就好！」我覺得也無可厚非，但是有人就會相當在意，覺得我要定期檢視房屋狀況，總是要知道自己到底買到或住到什麼物件。
因此，我鼓勵驗屋，然而重點是建設公司或賣方千萬不要認為反正有驗，等你驗了以後，驗出問題，我再來處理，你沒有驗出問題，我就當作沒這回事，這也是不健康的心態。
我所期許的美好願景是一起讓產業更健康，共創雙贏，所以建設公司也要全力配合驗屋公司，提早找出問題，在還沒裝修之前，維修都還是很方便的階段，讓買賣雙方，都能夠真心滿意。
（網站專文）
<本文摘自《羅姐談房屋檢驗攻略標竿：預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手！》，博思智庫提供>
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責任編輯：曾臻
