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美國房地產佣金制度將大轉變 屋主有福了

文:李歐

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【大紀元2024年03月04日訊】這一次我們再度請到德立昂地產的賣方經紀代表Audrey Sun來跟我們做訪談。因為去年美國地產行業發生了一個大事情——佣金制度受到了撼動。今天就要請Audrey來談一談佣金制度的變革,還有海外華人在硅谷買房的最新近況。

民眾起訴全美房地產經紀人協會 要求降佣金

李歐問:去年在房地產行業發生佣金制度的集體訴訟案,到底是發生了什麼事?可以快速地告訴我們嗎?

Audrey答:這起集體訴訟案是對全美房地產經紀人協會(NAR)提起訴訟,起訴方認為,經紀人協會一直把佣金提升得太高,客戶無緣無故需要支付非常高的佣金,所以大家起訴這些經紀人。其實不需要那麼高的佣金。

在美國賣房子,一般都是賣家付雙方的佣金,就是付他自己的經紀人,也要付買家的經紀人。但是這個買家的經紀人,一直到我們收到offer的時候,才知道這個買家的經紀人是誰。那為什麼要賣家付買家的佣金呢?

因為買家經紀人一般都是會幫買家買最低的價位,而賣家經紀人要把房子賣到最高的價位,那這樣子為什麼要賣家付買家的經紀人佣金,應該是買家付他自己的經紀人。所以這就是此訴訟的一個最大主因。

問:訴訟案去年10月底做出了一個初步的判決(全美房地產經紀人協會在內的房地產組織與公司,需賠償17.8億美元給眾多房屋賣家),可不可以跟我們說明一下,在這個訴訟案之後,行業內發生了哪些變化?

答:其實我們行業內的這些經紀人,不喜歡那麼大的轉變,因為在我們的行業,一個經紀人可以同時代表買方和賣方,所以當一個經紀人拿到一個賣家的房產,他會非常想讓他的買家買到這個房產,這樣子的話他就可以拿到雙方的佣金。

全美房地產經紀人協會不太願意把買方的這個經紀佣金降低,因為在買方的這個佣金其實是非常容易拿到的。

比如說你是一個賣方的經紀人要賣一個房子,你要去做裝修、要去做布置,要做很多很多事情。所以,賣方的經紀人拿到這個3%或者2.5%的佣金,其實是合理的。

但是作為買家的經紀人,其實在我們硅谷很多買家都是自己先看房子,然後找到自己喜歡的房子,自己會做一些計算,這個房子應該值多少錢,他自己會有一個數目在心裡。最後再找他自己的買方經紀人去寫這個合同。

佣金開始減少

在美國寫一個合同,最多最多你可以花5個小時,但是5個小時的時間,跟比如說你買100萬的房子,然後買家經紀人可以拿到2.5%的佣金(2.5萬),這個數目是非常多,相比他5個小時的工作,其實太大太大。所以這個就是不合理。

而我們德立昂地產有一個非常大的轉變,以前我們給買家佣金都是2.5%,現在我們把2.5%變成了1萬塊錢,或者是0.5%或者是1%,要看房產價格。比如說我們的高價房產,像1000萬、2000萬的房子,佣金變成0.5%或者是1%。我們上禮拜有幾個房子,在200萬到400萬左右,我們給買家佣金都是1萬塊錢。所以,對賣方的這個負擔少了很多很多。

視頻:節省好幾萬!未來美國賣房者有福了 佣金制度大轉變|千萬房 竟然都是這些人在買!|科技失業潮 矽谷硅谷照樣買爆它【美國地產熱點】第149集

問:你們德立昂本身的佣金制度,就跟其它的公司不一樣了,所以您剛才說的這些是因為這個訴訟案之後,您們又做了一些部分的調整是嗎?

答:對。我們在2017年就已經說,我們如果代理賣家的房產,如果買家也是德立昂的經紀人,我們完全不收買方經紀的佣金,一分錢不收。我們從來不會收雙方的佣金。同時做雙邊經紀是有利益衝突的。

問:其他公司的買方經紀人來買德利昂代理的房產時,這樣的佣金如何計算?

答:現在改成1萬塊錢,或者是0.5%、1%,要看賣家這個房產是到底值多少錢。以前我們上市的房產,買方佣金一定要寫2%和2.5%,不能少。

所以現在這個改變,對賣家來說是很好,我覺得可能再過兩三年的話,慢慢的就開始賣家完全不用付買家的經紀人佣金,而買家會自己付他自己的經紀人。

中國人到美國買房 特別留意什麼?

問:海外來的中國人到美國買房,有沒有要特別留意什麼?

答:我覺得找一個非常實在的經紀人是非常重要的。我知道很多海外的客戶,買房子的時候,會直接找朋友啊親戚啊,可是這些經紀人可能對我們這邊的房產的情況都不了解、不熟悉。所以我覺得找一個非常熟悉行情的經紀人很重要。

比如說你要買Palo Alto的房子,那我們德立昂主要經營的就是Palo Alto的房產,或者你想要San Jose的房產,那你找一個San Jose最好的一個經紀人去幫你去看房子。

另外,再過幾年我覺得買方如果要買房子的時候,一定要注意有些買方經紀人,會開始讓買家付他們的佣金。因為我覺得這個訴訟,很快就會有最後的判決。我覺得全美經紀人協會會輸很多很多錢。

問:去年你說過有很多的海外中國人來硅谷、灣區買房,現在大概過了半年多的時間,現在情況有沒有什麼變化?

答:還是差不多,比如說1000萬以上的房產,都是從海外來的一些中國人去買。而從100萬到700萬,這些買房雖然是中國人,但是這些中國人已經在美國住了比較久,比如說五年或者十年,已經在這裡有了家庭或者上學,所以這些中國人不是直接從亞洲來買房子。但是1000萬以上的房產,幾乎都是直接從中國或者台灣,也有很多香港人來加州買房。

問:什麼原因導致這樣的結果?

答:他們害怕可能錢以後會拿不出來,都比較喜歡投資在美國的房產,然後把現金都運出來。也是小孩子來這邊上學,上大學啊高中啊都很多。

問:因為現在中國對資金的管控、外匯的管控也是挺嚴的,那他們怎麼把這麼大筆的錢搬運到美國呢?

答:我們很多的中國客戶,都是從新加坡或者是香港,然後還有台灣,或其它幾個亞洲的國家轉過來,當然不是直接從大陸過來。

建議買家和賣家…

問:有沒有一些建議給現在的買家和賣家?

答:我覺得今年的房市應該是非常火,我們現在已經快到三月份了,比如說我之前收一處房子的offer,房子在我們這邊灣區的Los Altos,在Palo Alto旁邊,這個房子我們開價標到298萬,後來我們收到了24個offer,然後賣到了420萬。這個價位比開價超過120萬,搶得太厲害了,而且這個房子可能就值380萬,最後卻賣到了420萬!而且,那些買家還是要加錢,到420萬還不放過。

所以,我們現在這邊的房產情形是非常非常火,因為房源非常少,而且很多買家在去年還有2022年,沒有買到房產,今年就是擠破頭都要買。所以,我覺得今年2024年的硅谷房地產應該是很火。

但是,我們也看到有很多高價房產在賣,我們今年的高價房產,就是1000萬以上的房產,我們公司今年比去年多了很多,因為這些非常非常有錢的人,他們已經不需要在加州常住,而且加州的稅是我們美國最高最高的,還有紐約也是最高的,所以很多這些特別有錢的人,都已經開始把自己的財產,搬到其它的州。

我們有很多州都不收income tax(所得稅),導致富人們都在往外移。

硅谷在裁員 這有沒有什麼影響?

問:硅谷的裁員還在繼續,這有沒有什麼影響?

答:我覺得賣房子的人少,比去年少或者往年的少很多,而且這些賣家選經紀人的時候,會越來越小心。

比如說我們這個房地產公司,我們是一條龍的服務,有設計師,有自己的工人,有自己的律師,在稅法上幫助客戶,我們所有的專業都是in house(在公司內部)。所以像這種公司,我們提供的服務會比較多,因為其他的經紀人(多數)只是一個人,我們這個團隊,大概有65個人,所以是一個團隊幫一個客戶,一條龍的服務,很多客戶都會喜歡這樣子。

問:為什麼現在的賣家這麼少呢?

答:你想一想現在的賣家擁有房產,他可能是許多年前買的,2021年的時候,我們的利息其實曾經低到3%,可以拿到利息2.8%的都有,2.5%也有。但是現在我們的利息從去年開始,就已經漲了很多,最高最高漲過7%。

所以現在的利息已經double,這些賣家如果把自己的房子賣出去,還要重新買新的房子,他們的利息就會增加一倍多。所以很多不需要賣房子的人,都不會去賣。除非是一些必須要賣房產的,比如說老人去世,小孩子幫老人賣房子,那是必須一定要賣的,或者是離婚就是必須要賣的,有些老人想要退休,想要去別的州。所以這些是必須要賣的賣家才會賣。所以,我們的房產現在是非常非常少。

問:由於裁員的問題,這些失業的科技員工,他們難道不會有想賣房的念頭嗎?

答:一樣,還是利息的問題,他們當時買房子的時候太低了,都不捨得把它賣掉,2.8%和3%的利息,我覺得再過10年20年,都不會有這麼低的利息了。所以對很多人來說就像是once in a lifetime(一生一次),他們寧願租出去,也不會去賣。◇#

責任編輯:李曜宇

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