【大紀元8月13日訊】(大紀元紐約訊)美國歷來最慘的住宅市場衰退或許已經觸底，但商用不動產風暴卻又開始橫掃美國。現在，美國很多商辦大樓估價大幅下滑，原本資產數十億計的辦公樓物業擁有者，也開始變成「負資產」。
據評級機構穆迪的報告，自2007年以來美國商業房地產的整體估值已經下滑了35%。 成為「負資產」的直接後果，使商辦大樓擁有者無法再向銀行「再融資」。
空置率的上升減少了可以還貸款利息的現金流，而銀行關上「再融資」的大門，粉碎了諸多辦公樓業主原來「以貸還貸」的商業模式。
美國REIS房地產研究公司最新發布的數據顯示，今年第二季度，美國商業房地產貸款違約率近3%，這一比例相當於2008年年底的三倍，涉及金額高達7500億美元。
REIS分析紐約商用不動產的租金兩年內會再跌28%。2010年空置率將達12%，比2008年高出5.9個百分點。
隨著商業房地產出租市場的低迷，聲名顯赫的房地產開o企業唐納川普(Donald Trump)和波士頓物業等公司也陷入困境。
像川普這樣的房地產開發商在建成辦公大樓後，整體出售給其它房地產公司，然後用銷售回款還上向銀行借貸的「建築貸款」。
但據美國Real Capital Analytics統計，2009年上半年美國商業房地產的出售率僅為2007年最高峰期的7％。商業房地產開發市場的慘淡可見一斑。
最近貸款銀行對各種辦公樓運營的情況都監控得非常細緻，包括每一筆維修開支都盯得很細。一旦辦公樓的租客有撤退的趨勢，銀行內部的評估報i立刻就會把評級下調，加強風險防範。
紐約市最新兩幢出現有「貸款違約風險」的大樓，位於著名的公園大道(Park Ave.)1號和萊辛頓大道(Lexington Ave.)575號。評級機構惠譽警告說，因為現金流下降，用這兩橦大樓做抵押的貸款，很有可能會有違約風險；美國銀行以這兩幢樓的貸款為基礎發行的商業貸款鰫蒹襯?CMBS)有可能會被下調評級。在該債券包裡，這兩個大樓的貸款分別佔到了5.9％和5.2％的份額。
紐約大型開發商雷弗克 (LeFrak)公司董事長理查雷弗克(Richard LeFrak)在最近一次房地產會議上表示，對於房地產行業來說，沒有「神奇配方」來救命，雖然是在紐約這個繁榮了一百多年的房地產市場裡，但在目前全行業受到極大打擊的情況下，「只有那些最注意資金配置，以及及時籌得出款的房地產企~才能存活下來」。
他警告說，這個階段行業內資金極度短缺，但是在未來的24個月裡，很可能會有一輪「高換手率」。如果不能調配好公司的資金、資產、負債和融資的話，很有可能就會活不過這個「房產冬天」。
那些辦公樓擁有者若到期無法還上銀行貸款，很有可能造成一筆筆高達數億甚至數十億美元的「壞賬」。對於花旗集團、美國銀行、富國銀行這樣剛剛走出生死境地，還有大筆美國財政部TARP(問題資產救助計劃)挹注資金的債務要還的大銀行來說，這樣一筆「壞賬」的出現，足以抹去上千億美元業務所能帶來的利潤。(http://www.dajiyuan.com)
