【大纪元7月28日讯】(大纪元记者萧财英佛州编译报导） 尽管抵押贷款利率在上周下降至自上个世纪七十年代以来的最低点，但房地产专家怀疑，在众多急于再融资的南佛州业主中，有几个人能够符合申请更新贷款资格？
在全国经济危机冲击下，失业率在布劳沃德郡，棕榈滩，迈阿密戴德郡和橙郡达到10.01%至12.8%，为此，业主没有足够的收入，也就失去再融资的可能性。
不过对于那些有能力承担而又想更新贷款的人，现在正是再融资的最佳时期。
据一家在棕榈滩郡，布劳沃德郡和迈阿密-戴德郡营业的物业融资中心（Home Financing Center）业主克劳斯（Claudine Klaus）说，尽管不是每个要更新贷款的人都有资格，利率的下降使很多人对再融资感兴趣。该公司在最近30天里的再融资生意，比之前的30天增长了3倍。
美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）官员表示，该协会每周的指数数据显示，到7月16日为止，全国再融资申请，是自去年5月中旬以来的最高点。
据佛州富国银行（Wells Fargo）住房贷款公司负责人布鲁克斯（Andre Brooks）说，这些再融资业主中，很多是在2002至2005年房产市场高峰期前购的屋，虽然当时的利率高于目前市场水平，但他们没有经历家园价值比贷款低的负资产现象。
根据网上贷款公司（Lending Tree）最近的数据显示，在佛州以及全美申请再融资的屋主数量正在增加。
房地美（Freddie Mac）经济学家诺萨夫特（Frank Nothaft）说，从全国范围来看，在过去的一个月，90%的常规贷款（conventional），以及超过一半的美国联邦住房管理局和退伍军人管理局贷款申请属于再融资性质。
7月22日房地美30年的固定平均贷款利率从去年同时期的5.2%，降低至本周的4.56%，冲破历史上最低抵押贷款利率4.57%的纪录。
根据银行评比网站（ Bankrate.com）资料显示，平均房贷利率在2008年底为6.33%。如果一个业主贷20万美元的款，假如今天再融资的话，他/她可节省200元的每月付款。
该分析公司资深经济学家哈提尔（Sam Khater）表示，2011年抵押贷款利率估计将维持在低于水平程度。但他警告说，如果有通货膨胀的迹象显现，低利率前景可能会改变。
在库珀市（Cooper City）的优先贷款公司（Priority Lending Corp）总裁朗曼（Dan Longman）表示，现今要向银行申请最低息贷款，借款人的信用评分需要740分或更高才有资格，而在两年前，只要680分就足够了。即便这样，现在银行还要求借款人付上年收入的全部文件，不像在住房市场繁荣时期，没有文件也可以贷到款。还有一些银行更进一步要求借款人，在申请程序之间和最后批准时重新核实其年收入信息。
如果要查看再融资是否值得，借款人应以更新时支付的费用除以再融资贷款后每月节省的金额，这将告诉屋主，他/她们需要几个月或几年时间才能把再融资时支付的费用赚回。
根据核心逻辑（CoreLogic）房产研究公司的分析，另一大障碍是疲劳的房价。由于物业价值4年来持续下跌，接近一半布劳沃德郡的借款人欠款超越房屋所值， 为此，他/她们可能失去更新资格，因为私人贷款公司不会再融资给贷款超过其家园价值的业主。而这种类似在水下（underwater）的贷款情形笼罩整个南佛州。
据南佛州的金融分析家说，基于该地区的高失业率和低迷的物业价值，贷款公司严厉要求再融资的借款人有更好的信用记录和收入证明。鉴于此，寻求更新贷款的人，实际上大约只有一半能有资格获得批准，远远低于房市场萧条以前的数据。
鉴于此，贷款超过其家园价值的借款人，如果抵押贷款公司属于房利美（Fannie Mae）赞助的，屋主再融资数额可达到家园价值的125%。要找出您贷款公司是否属于房利美所拥有，请到www. Fanniemae.com 查找。
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