【大纪元2013年02月23日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报导)许多地产评论员将2013年称之为“复苏的一年”。持续下调的利率创造了复苏的前提条件,但对投资者来说，如何进行明智的投资是永远都要面对的挑战。如果未来的12个月真的会峰回路转，现在就是找准方向的时候了。
据时代报报导，储备银行多次降息，为准买家们创造了有利条件，贷款支出和租金回报之间的差距在缩小。同时，根据维省地产协会(REIV)的统计数据，目前墨尔本的租房空置率为2.3%,比15个月前的3%以上有很大改善。
买方代理，National Property Buyers的卡诗摩女士(Catherine Cashmore)说，目前的利率仍然比金融危机时高，但如果储备银行连续第五次降息的话，就可能到达转折的临界点。“它能产生足够的推动力，让那些还在观望、等待时机的投资者采取行动。”
地产公司Fletchers的代理弗莱彻（Tim Fletcher）先生说，“其实在2012年尾，就有大批投资者进入市场了，但他们只在他们认为有价值的几个区活动。”
在当前的市场形势下，资本增值很难获得，所以越来越多的投资者将目光放在强劲的租金回报上。他们避开昂贵的市区近郊，转向远郊一带，因为那里有大量的租房需求和增长潜力，至少在短期内是如此。
在购买前决定投资策略是非常关键的。鱼和熊掌不可兼得，资本增值和租金收益很难两全其美。Propertybuyer的哈维（Rich Harvey）先生说，如果你想要资本增值，尽可能靠近市区中心,“增值幅度会比较高，但收益就不怎么理想，”他说，“如果想要正现金流的物业，获得很好的投资收益，则需要在边远地区寻找，有时毛收益能达到10%以上。”
边远地区的租客通常依赖单一行业，可能几年后就停止了，所以你需要知道什么时候进，什么时候出。然而对于市区近郊的物业这一规律就不适用，你尽可以做一名懒惰的投资者。
哈维先生说，“如果投资者收入较低，工作也没有保障，可能会觉得这种高回报的策略适合他们。但对于有收入能力，想要快速积累财富的人来说，近郊的投资更合理。”
公寓房市场走俏
买投资公寓房是在Altona还是Richmond?市中心CBD、Southbank和Docklands还会有资本增值吗？公寓是否早已供过于求？
投资地点的选择是房地产最有意思的一面，也是最难的一步。在购买前详细分析各个区，明确你的投资策略是非常关键的。你需要考虑公寓距离工作的远近、公共交通和生活方式、评估一个地区的经济增长潜力，以及未来买家和租客的需求。
Capital 360的霍德维（Bryce Holdaway）说，人口的构成变化使Richmond和Abbotsford的需求激增，更多的买家开始接受一卧室的公寓。
“婴儿潮时期的退休人士把大房换成公寓，80后的年轻人也喜欢住在公寓里，”他说，“Richmond的中间房价已经远远超过平均水平，很多人买不起别墅或连体别墅，就连两卧室的公寓也价格不菲，所以突然之间所有人都想买一卧室公寓，因为他们仍然想住在Richmond。”
选择投资地区时，要关注中间房价的涨势，市场上的房源数据，空置率等。澳洲物业监察（APM）的统计显示，截至2012年10月的一年中，公寓中间房价涨得最快的三个区为East Melbourne(24.8%),Albert Park(24.2%)和Kingsville (20.6%)
APM说，其它公寓价格上涨坚实的地区还包括Blackburn，Ferntree Gully和Mentone。这三个区的涨势领先于公寓林立的墨尔本City(涨3.3%)和Docklands(涨2.1%)
投资热点
●Richmond的中间房价远远超过平均水平，激发了对一卧室公寓的需求
●Blackburn的公寓增值幅度超过墨尔本市中心（涨3.3%）
●Abbotsford这个不起眼的小区已经产生了很多上百万的销售
●East Melbourne的公寓增值24.8%，是增值最快的区
传统别墅的优势
虽然空巢人士人数增多、市区多彩生活魅力难挡，年轻人推迟成家，加上住房负担等因素在不断提振公寓的需求，但投资者千万不要把别墅排除在外。
拥有一套占地面积较大的别墅不但可以出租，时机成熟的时候还可以开发成连体别墅或多套单元。古典式的别墅会比同一地区类似的物业收获更高的租金。
APM的数据显示，维省别墅的年租金回报率(毛收益)为4.5%，高于平均水平的地区包括Werribee(4.8%)，Upwey和Narre Warren(都为4.9%)。
靠近市区的地方，资本增值更高但租金回报却降低了。距离City10公里的Pascoe Vale，租金回报（毛收益）为3.7%，Toorak为3%,South Melbourne 3.6%。
关于公寓和别墅的选择，归根结底还是看预算。
如果你的预算比较充足，韦克林物业咨询的负责人韦克林女士（Monique Sasson Wakelin）建议购买投资级别的别墅，在墨尔本近郊，这意味着70万元以上。如果没有这笔钱，她说就买一套满足投资标准的单元房：如在市区近郊，安静的街道，靠近各种生活设施和娱乐等。
（责任编辑：陈明）
