不是说你手上有多少现金，就一定能买多少钱的房子。取决于能够购买房价的上限是以–理想中的房屋价位+买方的交易费+可能需要的房屋检查或维修的费用的总合。
久违了，我亲爱的读者们，有一段时间没空喝咖啡，整理心情练习中文打字了。回头看看，最近的日子忙得像陀螺，转个不停，但是心里很踏实。地产业界五花八门进修的课程，再加上各个挑战的新客人，对我来说就像小孩走进森林里的糖果屋，又惊喜，又可满足我像汤姆男孩般探索好奇的个性。这次的专栏就分享最近的学习，概略的谈谈，近来常常被国内买家们问到的问题就是“外国人可以在美国买房吗?”事实上，任何人都可以在美国买房子，和购买人有没有美国身份份无关。美国是土地私有制国家，非美国居民购屋享有与美国居民同等的权利，外国购买者只要当事人持有有效的签证和护照，并且能提供充分的财务证明都可以的。不然只要文件齐全，也同样可以透过贷款的方式来购屋置产。那要如何开始呢? 买房要注意哪些事项呢?
首先要决定想要购买多少钱的房子。当然，这不是说你手上有多少现金，就一定能买多少钱的房子。取决于能够购买房价的上限是以–理想中的房屋价位+买方的交易费+可能需要的房屋检查或维修的费用的总合。如果是贷款，除了交易费及房屋的可能需要修缮的费用外，则还要事先要知道你能够借出多少钱，申请到的贷款方案，是否有必须要放入多少的首付款的规定。
第二步就是要决定要买在哪一个城市或哪一区。以目前的美国房市来说，亚特兰大当然比较起严重受到泡沫经济冲击的太平洋沿岸的加州旧金山、，洛杉矶和东北的纽约等等巨型城市比较起来，因为气候四季分明，合理的生活开销，及华人生活圈的成型，等等天时地利的因素，已经成为新移民的购屋主要首选地区了。
一但决定了地区，这时就可以开始与该地区的经纪人(realtor)连络讨论。很重要，要注意的一点，你要找的是一个具有丰富的专业知识，能够帮助你并了解你的需要，事事以你的利益为优先，能够帮你找到最合适你的房子的经纪人或中介。而不是只是单单仅以为了赚你买房时的佣金为主要考量的房地产中介。
当你选定了理想中的房屋，这时你的经纪人就会帮你向卖方经纪人索取卖方已知的房屋现况,同时可以准备文件让你签名，,准备下标了。买方一般是经由买方中介通过其所属的经纪公司(brokerage)来向代表卖方的经纪人下标(make an offer)。下标时必须要同时提供包括保证金的支票影本，及有足够完成交易的总金额的财务证明。
如果是现金购屋，这证明一般就是美国境内银行的最近两个月的报告(bank’s monthly statement)或是由境外或美国银行开出的正式的财务证明(proof of fund)。贷款的话，则是由贷款公司所发出的一份贷款预先证明(pre-approval letter)。
如果卖方接受了你提出的价钱及合约内含的条件，合约绑定后，Due Diligence开始运作。买方的第一件事就是必须在合约同意的时限内，透过经纪人将保证金存入一个称为Escrow的维护公平交易的第三方。通常是2至3天内要把保证金交给买方的经纪公司存入Escrow Account。
买方也要在一定的时间内 (通常10-14天)，请求卖方协助完成包括提供贷款审核通过所需的文件，以及房屋状况、虫蚁、屋顶等等所有的检查。在请专业人员做房屋检查的这个阶段，如果检查出来的结果没有问题，或者检查报告认为需要做适当的处理，经由买卖双方再进一步沟通后，买卖方满意并同意彼此的处理方式的话，双方这时便进入正式的交易的阶段。到了这个阶段之后，我都尽力鼓励买卖双方互相体谅，站在对方立场设想，给别人方便，就是给自己方便。交易满意成功的可能性自然提高,买卖双方也皆大欢喜!我也有听其他中介说过，曾经有买卖双方都坚持己见,互有歧见而导致买卖不成的。如果是买方无故退场，买方的保证金，卖方可能就将不再退还，或只退还部分的保证金来做为卖方损失。反之，如果是卖方的过失，买方除了要求拿回保证金之外，也可以向卖方要求适当的补偿。
在同意所有的事项，签完所有的合同之后，过户前约7至12天，为了确定过户顺利进行，过户律师会开始要求补其不足的文件，并且买方仍然有权在交屋的至少前2天提出要再做最后一次的私人检查，来确定房屋的完整性。如果没有其它的意外，这时买卖双方就是在等着最后拿钥匙交屋了。接下来下周我们来谈谈外国人在美置产的三种税。
Realtor郑惠媚
Berkshire Hathaway-Georgia Property
Tel/ Text: 678-596-6001 Mei.Cheng@BHHSGA.com◇
责任编辑：郝莉
