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To be or not to be

低利率时代的投资方略

按揭费用下滑 把握时机投资

逸铭

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【大纪元2015年03月02日讯】(大纪元记者逸铭报导)对英国房屋贷款市场来说,刚刚过去的2014年颇为波折起伏。上半年房市复苏,但是英国政府推出的多重措施却减缓了按揭的发放。下半年房市减速,但疲软的经济却让按揭利率大幅下滑。至2015年,我们已经可以说处于一个利率在历史低点的时代。那么,在这样的经济环境下有怎样的优质按揭,人们又应怎样利用这个时代的低利率呢?

一、创历史纪录的按揭利率低点

·保持低位的基础利率

从去年下半年开始,英国央行的基准利率加息的前景不断黯淡。时至今日,许多经济学家预计英国央行至少12个月之内不会加息。例如,英国央行首席经济学家安迪.霍尔丹(Andy Haldane)表示由于全球经济增长疲软、工资上涨缓慢、政治和金融风险,经济前景已经恶化,这也意味着利率将在“更长的时间内保持低位”。

由于决定按揭利率的一个关键因素——掉期利率(Swap Rate)的涨落与央行的基础利率变化前景息息相关,因此的黯淡的加息前景也带来了掉期利率的下滑。这也克服了贷款资助(Funding for Lending)计划的结束所带来的不利因素,并为贷款机构提供了便宜的资金。

·竞争带来廉价的资金

另一方面,欧洲地区以至全球的暗淡经济前景、工资与房价增速的脱节也限制了市场对未来房价的预期。房市从去年下半年已开始失速,购房按揭的需求也相应下降。英国央行的去年年底发布的数据显示,2014年11月的购房按揭批准数量为59,029,比起1月时的76,611降低将近二成。因此,面对着减速市场的众多按揭机构都在想着如何把有限的购房者发展成自己的客户。

为了限制房市的泡沫风险,英国金融市场行为监管局(FCA)和英国央行在2014年分别发布了按揭市场回顾(Mortgage Market Review, MMR)和对高风险的按揭数量的限制。这都使得首付不足的按揭申请人受到很大限制。不过时至今日,这些严格规范所带来的影响已经被市场吸收,贷款机构的竞争已经把资金价格的下滑直接传递到了借款人终端。

·创历史纪录的按揭利率低点

根据Moneyfacts发布的数据,五年期定息按揭的平均利率在2010年时是6%,而现在仅为3.73%,几近腰斩;而二年期定息按揭的平均利率也从2013年的4.11%降至当前的3.27%。即使那些较为罕见的十年期定息按揭利率,也有显着的下降。

定息的购房出租按揭利率也处在有史以来的最低记录,平均利率仅为3.82%,而且产品数量也在一个月之内从757上升到811。

·五年期定息按揭

*五年前(2010年),以借贷15万英镑计算。首付25%的按揭最好产品来自Mansfield建设协会,利率4.75%,每月还款为855英镑。
*当前五年期定息按揭(首付25%)最好产品来自Tesco银行,利率2.69%,每月还款额为687英镑,五年内将节省10,080英镑。
*如果您有35%的首付,First Direct还提供了利率为2.29%的五年期定息按揭

·二年期定息按揭

*二年前(2013年),首付25%的最好产品来自Chelsea建设协会,利率2.64%。以借贷15万英镑计算,每月还款684英镑。
*当前Tesco银行提供利率1.59%的产品,每月还款606英镑,二年共节省1872英镑。
*First Direct的母银行汇丰银行(HSBC),还提供了最廉价的二年期定息按揭:首付40%,利率1.19%。

·十年期定息按揭

*十年前(2005年)Northern Rock的产品(首付15%,利率4.99%)来计算,每月还款876英镑。
*现在Woolwich建设协会提供了利率3.49%的按揭,每月还款750英镑。十年节省15,120英镑。
*如果您有40%的首付,那么First Direct提供的十年期定息的利率为2.89%,手续费950英镑,可以节省更多。

二、财务方略A:谨慎还款

2007年前后,让世界陷入了有史以来最严重的经济衰退的原因正是疯狂发行的房屋贷款。当时从个人到银行,都认为房价必然会涨,因此购房与发放房屋贷款是稳赚不赔的生意。银行发放了大量不负责任的按揭,结果积累的潜伏风险在盛宴结束的时候让全世界都陷入了数年的萧条与信贷紧缩。

殷鉴不远。因此,身处这个低利率的时代,审慎的方案是把偿还抵押贷款作为重中之重。利用低利率的优势转按揭,清除尽可能多的债务。

这其实很简单,没有任何风险而且可以节约很多资金。比方说,你有一个30万英镑的按揭,还需要偿还20年,你的按揭处在标准可变利率,当前3.99%,也就是每月1,816英镑的还款,如果你切换到First Direct的终身跟踪按揭,利率为央行的基础利率(当前0.5%)加上1.29%,也就是1.79%,这将使您的每月还款降至1,488英镑,每月节省328英镑。在此基础上,如果你保持每月1,816英镑的还款额度,也就是超额支付,你会提前四年清偿债务,并总共节省下9.1万英镑的利息。

如果您希望把按揭设为定息,那么当前有五年期的定息按揭,利率2.29%,这使您的每月还款降低200英镑。假设您以后也能按照这个利率偿还按揭的话,那么你偿还的总额将减少13,855英镑,并可提前32个月清偿。

虽然看起来定息按揭的优势没有终身跟踪那么大,但是如果基础利率在2年之后开始上涨,定息按揭会给你更多的确定性。不过终身跟踪按揭也有其独特优势,绝大多数都可以无惩罚的退出,届时您再换成合适的定息按揭即可。但关键在于把握住当前的低利率,不要无所作为。

只要让你的每月还款额度维持在现有的水平,那么利率的降低就会让您更快的清偿,并给你的财务状况带来可观的提升,使您能够有财力去考虑其他方面,例如在养老金中投入更多。

从现金的实际回报率来看,超额支付利率为3%的按揭,对按照基本个人所得税率20%缴税的人相当于3.75%的储蓄利率,而对更高个人所得税率40%缴税的人则相当于5%的储蓄利率。

从贷款机构的角度来说,如果客户想要超额支付并加速清偿贷款,大多数贷款机构会给客户一定的灵活性。不过超额支付之前,请详细检查您的合同,通常每年最多可以多交10%,但是少数贷款机构的合同可能会施加严厉的惩罚。如果你的按揭是终身跟踪的或标准可变利率,那么通常对超额支付没有限制,可以充分利用。

三、财务方略B:借款投资

当今是低利率的时代,如果敢于多承担一些风险的话,完全可以把房屋的产权释出,然后籍此投资其他收益更高的项目——甚至购房出租。不过,如果要把释出的产权用于投资的话,您就需要额外考虑缴纳个人所得税的问题,而且还需要有不错的回报率才值得一做。

如果您已经积攒起了房产的一定股份,那么您可以用这些钱来做一定的投资。对房产本身来说,释出的产权可以用于房产本身的改造,扩建或改造厨房都可以为房产带来可观的升值。以利率为1.64%的两年期定息利率为例,贷款10万英镑,那么按揭的手续费加上利息也超不过4,000英镑,但是为房产带来的升值可能会远高于这个成本。

如果您打算更进一步,用借来的钱投资并收取回报,那么最简单的也最安全的,就是存入银行收利息。

如果以1.64%的按揭利率作为标准,并假设你需要缴纳20%的个人所得税,那么只要银行的存款利率高于2.05%就是有赚头的。当前有好几个2年期的定息储蓄账户利率高过2.05%,其中最好的是Al Rayan银行,利率2.3%。如果您缴纳40%的个人所得税,那么,你需要至少2.8%的回报率,才能抵消1.64%的按揭利率——这在当今的低利率时代,并不好找,不过Santander银行的现金账户(Current Account)会为最多2万英镑提供3%的储蓄利率。

你也可以投资于富时100,(20%个人所得税)税后的分红回报远高于3%。

如果您打算利用当前的低利率来产权释出你现有房产的产权,然后购房出租。那么也可以算一笔账:假设你从主家释放出10万英镑的产权,利率1.64%。然后你可以用这笔钱作为首付,然后购房出租。以伦敦东南部佩卡姆地区(Peckham)的三卧室的前政府保障房产为例,价值30万英镑,目前的月租金为1820英镑。目前最好的仅付利息的二年期定息购房出租按揭利率为2.64%,也就是每月还款440英镑(别忘了这部分支出可用于扣税),除去其他的一些费用和前期费用,平均下来这两年的每月利润可以超过1,300英镑。而且这只是租金的收益。

而在两年之后出售房产的时候,房产很可能已有显着的升值,这又是一笔额外的收入。英国预算责任办公室预测房价从2015年4月开始,四年内将上涨19%。照此计算,四年后房产的增值还将为您带来5.7万英镑。

显然,承担了更大的风险也有更大的回报。只要不被贪婪占据了内心,理性的分析与精细的计算还是可以帮助有准备的人的。

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2015-03-02 6:04 AM
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