【大纪元2016年01月23日讯】（大纪元记者朱丽娅悉尼编译报导）人们可能不经意间看到过许多房地产老话，其实有很多都是可信的。以下为五句房地产市场经常提到的观点，可展开来具体分析一下。
一、位置，位置，位置
如果你正在寻找具有资本增长潜力的投资房或自住房，这句老话非常靠谱——地点就是一切。
虽然悉尼和墨尔本的房地产市场在过去4年来蓬勃发展，但其它省会城市增幅平平或有所下降。
澳洲Domain集团高级经济学家威尔逊（Andrew Wilson）预计，即使在这些省会城市里，在2016年选择购房地点应谨慎，悉尼各地区之间、各市郊之间的房价上涨都会不一样。
地点是选择投资房产和购买自住房最重要、最关键的因素，因此重复说三次是有道理的。
二、可以购买好街道上的差房子
你可以改变住房，但不能改变它所在的市郊的位置。对于那些将要入市购房的人，特别是考虑预算时，这种建议也确实有可取之处。
在好的街道上选择购买需要装修的房子可谓是个好办法，这样可以拥有好位置的优势，并有机会在以后装修房屋。
但是，你必须确保没有以过高的价格购买，你可以利用房子较差的情况来减少竞争，并与卖家协商价格。你还需要进行彻底的建筑病虫害检查，以确保不会因此蒙受损失。
在房产市场的繁荣时期，这些受人青睐的街道上甚至是未装修的简陋小房也会卖出超高价格，这吸引着开发商，用于推倒重建或未来的重新翻修。
在2013年，一栋位于Tennyson Point的破旧的海滩板房售价都超过保留价500,000澳元，而在2014年红坊（Redfern）的一栋简陋房的成交价也达到了100万澳元。2015年时，位于达林角（Darling Point）的一栋房产以超过保留价275万澳元的价格售出，投标人希望能在这个好位置上翻新房。
三、景观价值上百万元
你听说过一千次，但是这并不意味着它不是真实的。一些澳洲的景观确实有着离谱的价格标签，尽管这些很难被量化。
如果你的房产有海港大桥或其它地标性特征的景观，这些都能提高房产的销售吸引力。
2015年售出的一套能直接欣赏到海港大桥和沃尔甚湾（Walsh Bay）的30平方米的单间公寓房卖到了70万澳元，这是每平方米价格最贵的房之一。
与此同时，位于Kirribilli的Kirribilli大道的房产拥有悉尼的一些最好的景观，来自房地产代理公司McGrath的经纪人豪伊（David Howe）称，他们有些购房者买下价值数百万元的住房只是为了拥有美景：“这样他们就可以每年观赏一次新年烟花。”
显然，一些买家愿意为了最好的景色而舍得花钱。
四、价值在于土地，而不是房
投资者可以对房产的一切折旧，其中包括建筑，因为其价值是缓慢下降的。
根据安永会计师事务所（Ernst & Young）的调查文件，通常情况下，所有建筑推定为50年的预计使用年限。这意味着在技术上，建筑可以预期在50年后需要更换。
而住房的使用年限，因为质量的下降而失去了价值。
该文件显示：“这意味着很多投资者青睐独立房，而非公寓房，因为独立房的土地资产比率较高。”
虽然投资者可以设法使房产更有吸引力，更容易卖出高价，如必要时维护房产的良好状态、装修、维修和扩建，但真正的价值增值来自那片土地。
随着技术的提高，建筑成本甚至可能变得更便宜。真正的长期投资通常在于土地。
五、市场有时机，但不定时
新南威尔士大学斯特普尔顿（Nigel Stapledon）的澳洲1880-2010年房价历史研究报告（A History of Housing Prices in Australia 1880-2010）显示，房价自20世纪70年代以来每年上涨3％，自20世纪70年代以来年上涨率为6％。在很大程度上，房价的上涨集中在突然爆发期或房地产市场的繁荣期，让那些长期持有房产的人们从中受益。
每个投资者都应该警惕在市场繁荣的最高峰以太高价买入房产。
房地产市场是出了名的难以预测，那些短期持有房产的人往往失利。举例来说，很多投资者购买了繁荣时期矿业城镇如Moranbah的房产，那里的房价突然跳涨，租金也高。
在Moranbah的Gilchrist Terrace的一栋房产在2005年时由必和必拓公司（BHP）以290,00澳元售出，必和必拓是在1999年以20,331澳元买进。2007年在矿业繁荣开始之前又以329,000澳元售出。2011年有人以645,000澳元买下。在2015年8月，同样的这栋房子仅售152,500澳元。
试图在房产市场中急功近利的投资者难免失利。
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