【大纪元2018年07月29日讯】房地产永远是一个永恒的话题，在美国，收租金当房东，相对于其他投资来说，稳定并且收益高、风险小。为了回馈广大读者，这篇文章很详细的告诉大家租房需要的步骤和程序，以及需要注意的关键问题。
STEP 1：获取租房资格证
大部分城市是要求房屋有租房资格证的，而政府这样做的目的也是为了让您的房租收入给政府交税，想获得租房许可证的话，具体步骤如下：
1）填写申请表格
2）预约检查，确保水电系统正常工作
3）然后适当做一些维修,以便于租客搬入后少些麻烦。
Tip：一定要安装SMOKE-DETECTORS，这样是确保你的房子避免着火。
如果是在费城，可以到这个地方去申请：
Department of Licenses and Inspections
License Issuance Unit – PSC
1401 John F. Kennedy Blvd
Concourse Level
Philadelphia, PA 19102
215-686-8686
STEP 2：购买保险
在美国拥有一栋房子，都要买房屋保险，这样会避免了高价的维修费用。
但是出租的房子和房子做为主要居住地的房屋保险会有一些不同。
确保买的是出租房保险,租房保险包含了你房子的结构,损毁,一些法律开销,还包括医疗的开销,甚至收不上来房租也会包含在里面.另外建议你的房客购买租房者保险,因为你的保险不会包括他们的个人物品.
STEP 3：找租客
找租客有两种方法，一种就是委托给房地产公司，我们负责把您的房子挂在系统里面，帮你出租并且签合约，价格一般是一个月的房租，这种方法的优点是比较省心，出租更快，正规。
一种是自己找租客，下面介绍几个免费的网站，如果房东比较有时间，可以自己找租客：
1.https://philadelphia.craigslist.org/这个是美国人最常用的网站，发布各种信息都可以用
STEP 4：背景调查
能找到好的房客很重要，一定要做背景调查，主要包括了信用调查和犯罪记录调查。
下面是常用的查信用网站，https://www.transunion.com/，https://www.mysmartmove.com/SmartMove/login.page，一般是三十五块钱费用，一般是让房客自己付，在此也能看出他们想租房的诚意。
STEP 5：签合同
首先是收取押金，押金一般包括一个月的租金和最后一个月的房租，当然有的时候也有些房东只收取一个月的租金作为押金。
合同有几种：
一般是一年一签约，大部分房东倾向于这种，然后自动RENEW.如果你不想房客继续居住，只需要在一年期到期两个月前给出NOTICE,说不再续租了。
如果你想卖掉房子或者有其他原因，也可以用MONTH-TO-MONTH的一个月一签的方法。这样获得更多的支配的自由权利。
收房租：一般是一个月一付，合同有规定每月几日前支付房租。
STEP 6：如果租客不付房租应该怎么办
这的确是一个让人头疼的问题，找到不好的租客的确是很麻烦，所以建议大家购买投资房的时候不要光考虑价格便宜，因为便宜房子的租客普遍素质差一些，而好房子的租客大多是高级白领，收房租容易。
但是为了防患于未然，我们依然需要知道万一收不上来房租应该怎么办？
首先，是要拿出租房合同以及检查租金记录，明确对方违约的时间以及需要支付的罚金。计算出租客的总欠款数额
其次，发送Late rent notice ，可以是Email，也可以是Mail 到家里，同时打电话沟通情况
第三步，发送The pay or quit notice ，这是一个比较正式的文件，也是驱逐程序的第一步，告知租客你很认真的打算诉诸法律手段去驱逐他们，这封文件需要写清楚你即将驱逐他们，还有总欠款数，需要在何日之前付清。
第四步，诉诸法律程序，如果不自信或者怕麻烦，可以考虑找一个驱逐律师，File the lawsuit(tenant-landlord complaint),这个官方网站可以找到您需要的信息http://www.pacourts.us/forms/for-the-public在听证会之前准备好所有的证明文件，以及组织好应对的语言。
在这里重点给几个tips：
1）发现租客违约之后，建议即时进入房屋进行检查，确保房子没有被损坏，这个需要跟房客预约，房东不能擅自闯入出租的房子内检查。
2）没得到法律判决前，不要擅自施赶租客，比如停电换锁之类的，因为反而会原告不成成被告
3）如果你认为你们会到法庭上解决，就尽量避免收取部分租金这样的情况。
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