【大纪元2021年06月28日讯】文：林懿・加州会计师
最近办公室接到好一些的询问电话是关于1031交换的问题。这个走向有可能是因为今年4月28日，由白宫简报室所推出的美国家庭计划（The American Families Plan）中提到的要投资美国高等教育及发放育儿津贴（Child Tax Credit）等等。但是支票开很大，钱从那里来？其中有一条来钱的方法，就是限制1031交换的递延所得的上限为，50万美元。这项税务提议，可能促使某些纳税人赶在今年内做成1031交换。
到底什么是1031交换？
1031交换的好处及什么是合格的1031交换呢？
所谓的1031交换，又被称为相似资产交换，一般指的是商业房地产（出租物业）的交换。若是纯粹的自用住宅，则不符合1031交换的前提。1031可以跨州交换。例如可以用加州的商业房地产去置换在芝加哥的商业物业，但是不能置换跨国物业，仅限于美国境内。
1031交换的优点大体可以归结成下列数点：
主要的优点是在税务上的递延缴税。举例来说，在一般的状况下，若是出租物业以40万美金取得，而以100万美元出售，就产生了60万元的课税所得。然而，若是采用合格的1031交换，投入现金或是增加贷款，换成市值更高的房地产，则在现行的税法下，可以递延这60万的课税所得。白话文就是暂时不用缴税。但在拜登团队的提案中，50万可以递延，而10万要课税。
因为购买物业而额外投入的现金，以及所增加的贷款，可以算成是新物业的成本，并且提列折旧，达到减少课税所得的目的。
从遗产规划的角度而言，1031交换可以一换多，所以在实务上可以用一大型的商业房地产，置换成多个小型房地产，达到遗产分配的目的。
而合格的1031交换一定要使用合格的中介机构，满足税法上对天数的要求，以及不能刚做完1031交换，马上拿回来自住等等。尤其要注意的是，虽然以小房换大房可以递延所得税，但是1031交换，一定要在税表中体现出来（表格8824），不然若因为没有正确的申报导致1031交换破局，得不偿失。#
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本文刊载于旧金山6月26日地产版
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责任编辑：李曜宇
