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财政大臣的秋季预算对伦敦房市是喜是忧?

财政大臣Jeremy Hunt.(Dan Kitwood/Getty Images)

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【大纪元2022年11月24日讯】(大纪元英国记者站报导)财政大臣Jeremy Hunt在上周公布的秋季预算(Autumn Budget)中表示,政府将填补英国 550 亿英镑的财政缺口,引领英国经济向新的方向前行。 目前,“稳定、经济增长和公共服务”是他的首选,这位财政大臣同时也提到了住房政策。

据《伦敦标准晚报》报导,与前任财政大臣 Kwarteng的迷你预算引发的剧烈动荡相比,购房者和租房者目前并不会从新的住房政策中找到什么安慰,因为能源账单飙升、贷款短缺和高税收已经使他们十分担忧。

北伦敦房地产代理商Jeremy Leaf表示:“财政大臣似乎没有采取什么特别措施针对房地产市场和房产交易量。”“当然,购房者口袋里的钱正在减少,对利率上升的担忧也仍将存在。”

英国预算责任办公室 (OBR) 上周五(11月18日)表示,不断上升的成本和创纪录的通货膨胀共同使家庭收入出现了历史性的下降(即未来两年将下降 7.1%),使家庭财务状况变得更糟。

Hunt还宣布,政府将从明年春天开始削减能源补助,这将使人们存钱或支付抵押贷款变得更加困难。

首次购房者的展望

影子财政大臣(Shadow Chancellor)Rachel Reeves表示,预算案将影响“人们支付抵押贷款、租金以及账单的能力。”“拥有房屋的前景变得越来越遥不可及。”

抵押贷款商John Charcol 的贷款经理Nicholas Mendes表示:“许多买家相当担心今天的抵押贷款利率——一些人正在推迟或减少他们要借的金额或寻找更偏远的地方购房,并同时担心购房首付金。”

“今天的印花税政策调整公告并没有什么帮助。印花税削减虽然对一些人群有所帮助,但那些购买较贵房产(625,000 英镑及以上)的首次购房者通常仍然需要一大笔抵押贷款。”

“考虑到房地产价格可能下跌,首次购房者会将(购房)计划搁置到明年,希望能存下更多的首付金。”

Mendes补充说,在伦敦等房产需求仍然非常强劲的地方,人们经常会讨论,继续支付高租金和即刻购房,两者到底该如何选。

伦敦购房者能否负担得起抵押贷款?

今年10月,为了应对前财政大臣Kwarteng的迷你预算案公布后产生的不确定性,各贷款公司在预算公布后的五天内就撤下了 1,300 款抵押贷款产品。

11 月初,英格兰银行完成了今年内的第八次加息,将利率推高至 3%,使伦敦一套典型的房产的抵押贷款还款额每月将增加 115 英镑左右。

受此影响,忧心忡忡的买家暂停了购买,而卖家则降低要价以确保销售能够顺利进行,这直接导致伦敦甚至整个英国的房价下跌。伦敦房屋的月平均房价在今年9月出现了0.6%的下跌(跌至544,000 英镑)。

有迹象表明,新首相上台及内阁重组已经使市场平静下来。尽管基准利率预计仍将继续上升,但英国国债收益率(反映了借贷成本)应该会保持稳定或下降,这会让经济更加稳定,并且一些更便宜的抵押贷款产品将重新出现在市场上。

抵押贷款经纪公司 SPF Private Clients 的CEO Mark Harris表示:“汇丰银行是本周削减固定利率抵押贷款的几家银行之一,现在有一些年利率略低于5%的五年期固定利率贷款可供选择。”

John Charcol 的 Mendes表示,更多的贷方将开始以较低的利率提供固定利率抵押贷款,但这将是一个渐进的过程,以避免让自己承担过多的风险。

Mendes 说:“目前,我建议(购房者)寻找替代方案,比如申请不含退出费用的抵押贷款,这样你就可以在六到九个月后重新选择贷款产品,甚至可以选择更划算的跟踪抵押贷款(tracker mortgage)。目前,可变抵押贷款(variable mortgage)的利率仍比固定利率低 1% 左右。”

据估计,伦敦及通勤地带持有可变抵押贷款或固定利率抵押贷款、且抵押贷款将在2023年到期的房主数量超过 100 万。数以千计的这些借款人在利率处于历史低位时购买了房产,但他们即将面临重新贷款的需要,且不得不在当前接受更高的抵押贷款利率,这些人将很快面临生活成本上涨的压力。

房价会发生什么变化?

预算责任办公室预测未来两年英国平均房价将下跌 9%,这主要是“受到抵押贷款利率显着上升以及更广泛的经济衰退的影响”。

据《伦敦标准晚报》报导,这将是伦敦房市的“暂停”,而不是崩溃。

房产代理商Winkworth 的首席执行官 Dominic Agace 表示:“我们可能会看到价格下降 5%…但这是在今年价格上涨 10%,以及过去两年伦敦某些地区价格上涨 20% 的情况下发生的。”

Mendes表示:“伦敦的需求仍然非常强劲,而且供给不足,所以我认为(伦敦房价)会下降 3% 或 4%,然后在 2024/2025 年快速反弹。”

第一太平戴维斯预计伦敦房价将下跌 12.5%,复苏将在 2025 年开始。另一些房地产代理商预测,伦敦房价到 2027 年时仍将比当前水平低 1.7%。

第一太平戴维斯的住宅研究主管 Lucian Cook 表示:“由于伦敦和英格兰东南部的房价收入比与其它地区相比最大,买家通常需要借入更多的钱,并且需要支付更多首付金才能购买房产。”

“因此,我们预计利率继续上涨将在 2023 年对这些地区主流市场的买家和房价造成最严重的打击。”◇

责任编辑:陈彬

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