【大纪元9月16日讯】
增建的厨房漏水 可否要求保固服务？
■ 投诉：陈太太／台中市
■ 解答：钟运凯／中信房屋法务资深专员
Q：我在今年6月透过某房仲业者，购买1户屋龄约20年的老旧透天厝，但日前却发现后院增建的厨房漏水，请问这样符合业者所提供的漏水保固服务要件吗？
A：若消费者在签约前已发现渗漏水问题，注意应在买卖契约中明订修缮责任，即使是现况交屋，卖方仍须负担瑕疵担保责任。例如可注明未完成修缮买方得解除契约，或者协议减少价金后由买方自行处理。若是签约后才发现屋况漏水，也可要求卖方立即修缮，卖方不处理，买方得拒绝办理交屋，如果因此迟延约定交屋日期，卖方须负担迟延责任。同时消费者也要注意民法第365条规定，解除契约或请求减少价金的权利，如买方6个月内不行使或自产权点交起算5年后权利将自动消灭。
另外，多数大型品牌房屋中介业者都会针对一定屋龄的建物，一般多在15年屋龄内，提供漏水保固服务。漏水保固制度的精神在于“降低卖方风险”与“保障买方权益”，一般而言自房地产权完成移转登记并点交（交屋日）起的6个月内，在标的符合保固条件的情形下，都会提供买方保固服务。应特别注意的是，家具、装潢、违建、结构性导致等因素造成的漏水，并不在保固范围内，且依契约内容，是提供“修复”而非“改善”，也就是说让建筑物的渗漏水现象停止，但非保障其未来不会再发生，善加利用漏水保固制度，也是一种保障自身权益的好方法。
（自由时报记者林耀文／整理）
房地产诈卖手法有哪些？ 该如何防范？
■ 投诉：林小姐／台北市
■ 解答：林明堂／信义房屋契约部协理
Q：最近传出多起房地产诈卖案，刚好我最近准备买房子，很担心被歹徒诈骗，请问诈骗手法大约有哪些，该如何防范呢？
A：目前常发生的房地产诈骗手法有两种，一为民众依售屋广告接洽屋主和代书买房子，结果却发现取得的买卖契约、房屋所有权状、印鉴证明和代书证书都是假的，造成血本无归；还有一种是歹徒佯装租屋，取得原屋主的房屋权状影本，以取信被害人。
由于犯罪手法不断翻新，要避免房子被盗卖，权状、印鉴章、印鉴证明及身份证件应妥善保管好，千万不要任意交给别人使用。如果权状丢了，应该向派出所报案，并尽速向地政事务所申请补发权状。
其次最好到户政事务所办理指纹建档，一旦建立指纹资料，就不会被冒名办理补发身份证及变更印鉴。经常出国或是不住在户籍所在地的人，则要请亲友帮忙留意邮件，是否有地政事务所寄来受理补发权状的通知，并马上拆信了解是否有被冒名申请补发权状。万一发现房地产被莫名移转或继承，只要在尚未转卖给善意的第三人前，马上诉请涂销登记，多半可以顺利追回。
而卖房子的人，如果不能亲自到地政事务所办理过户的话，最好也委托给有执照且有加入公会的地政士，才有保障。若要委托房仲公司卖房子，则要找经过地政单位许可、备查，且加入公会的业者，才能保障自身的权益。
买房子时首先可要求比对卖屋者与房屋权状上登记是否为同一人，若非房屋所有权人，又无授权书，其中可能就有问题；其次，买方可要求使用自己指定之代书，或是采买卖双边代书，也能避免对方造假机会，还可要求代书提供“成屋履约保证”服务，便能大幅降低被骗的风险。所谓的履约保证，是以银行作为履行契约的保障方，买方陆续付出的买屋价金，都会先保留在银行账户上，等到所有买卖手续全部完成、房屋过户到手之后，价金才会提给卖主，这样就可免除诈骗集团从中做手脚的机会。
最后，切记不要随便看分类广告买房子，尤其房地产买卖动辄数百万甚至上千万，唯有慎选代书与要求履约保证，才是避免受骗的不二法门。 （记者王亮匀／整理）
建商与购屋者间 该如何分摊地价税？
■ 投诉：陆先生／高雄县
■ 解答：苏进步／高雄市税捐稽征处长
Q：本人购买的大楼预售屋，终于在今年7月底完工过户，建商通知8月初交屋，请问建商与购屋者之间，应如何分摊地价税较合理？
A：依土地税法施行细则第20条规定，地价税每年征收一次，以8月31日为纳税义务基准日。也就是每年地价税的课征，是以8月31日地政机关土地登记簿所载之所有权人为纳税义务人，因此应该由8月31日基准日当天，土地登记簿上所载的土地所有权人来缴纳当年的地价税。
往年在地价税开征时，常有纳税人询问，已在9月、10月间出售土地，为何还收到地价税单？或有人询问，在9月、10月间购买土地，为何没收到地价税单？这是因为地价税的课征并非按月计算税额，所以必须对于年度中移转的土地订定一个课税基准日，以确定当年的纳税义务人。实务上买卖双方常私下约定税捐由谁负担，因土地税法对纳税义务人已有明定，买方不得以其与卖方订定之契约而主张，或要求税捐稽征机关向卖方课征该笔土地当年度地价税。
（自由时报记者林耀文／整理）
想投资高雄店面 该选择哪个区域？
■ 投诉：张太太／台北市
■ 解答：廖本胜／永庆房仲集团总经理
Q：高铁即将于年底通车，应该会让高雄房地产发展更迅速，因此想要投资高雄店面，请问要选择哪一区的店面最有利？
A：北高雄农16新开发区的规划完善，除有三铁、新市政预定地、中央公园绿地以及学区的优势外，也是市区通往美术馆的主要地段，是北高雄目前最被看好的区域。目前农16商店有7-11 、庭园咖啡、以及知名汽车旅馆，未来还有大型卖场进驻；透天店面多为医生购买。
建议想投资农16特区店面的投资人，注意不要追高行情，目前这一区店面虽然十分抢手，但仍要注意人潮的动线。
（自由时报记者林耀文／整理）
是否屋龄愈高，贷款成数愈低？
■ 投诉：吴先生／莺歌
■ 解答：许吴源／平洋房屋行销部副理
Q：听说买中古屋贷款不易，该如何判断屋龄与贷款成数的关系？
A：屋龄太老，屋况不会太理想，也会有贷款上的问题，一般来说，如果是30年的钢筋混凝土公寓，贷款期限可能不到20年。原则上一般银行都不大承作30年以上的房子，甚至超过20年的房子，银行估价多半不高，也不会愿意承贷过高的成数，而且还会缩短还款期限。
一般而言，屋龄愈久，屋况卖相及价位都会相对下降，银行评估建筑物的标准就愈趋严格。像是加强砖造的房子，使用年限是35年，因此屋龄21年的房子，银行顶多只会给14年的贷款，以免房子抵押品超过所购置房屋之剩余耐用年限。
也就是说，使用年限越少 可贷的年限也会越少。
（自由时报记者王亮匀／整理）
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