【大紀元1月3日訊】（大紀元記者彥平、葉平麻州渥本巿報導）康明斯地產公司（Cummings Properties）是新英格蘭地區唯一被《建築物》雜誌（Buildings Magazine）列入美國前50名的商業地產公司，也是渥本（Woburn）及週邊幾個市鎮的最大納稅戶。公司自1970年成立以來，一直保持穩定增長的業績，同時不忘資助社區。業主比爾．康明斯（Bill Cummings）在時下商業地產並不景氣的大環境下， 逆流而上， 將於本月(2010年1月)18日新張其緊靠128號公路的商業大樓TradeCenter 128。這座佔地五十萬平方英呎的商業大樓是繼Cummings Center後，康明斯地產公司推出的第二大商業建築群，目前已出租80%。我們不妨來聽聽年過七十，但依然雄心不減的比爾在從事商業地產整滿40週年之際，講講他略帶傳奇的創業經歷，也許不失為您新年伊始的一個啟迪呢。
從零開始 涉足商業地產
初見比爾，感覺像是拜訪久違的老友，願意聽他講幾十年來滿腹的故事。他那滿掛個人「歷史」照片的辦公室更是告訴你他十分樂於和你分享這一切。
四十年前的比爾，從未料想自己會成為商業地產商，因為家族中沒人曾涉足此行業。父親是一名房屋粉刷工。他留給比爾的不是萬貫家資，而是努力工作和節儉等讓比爾受益至今的人生信條。1958年於Tufts 大學畢業後，比爾進入當地一家化學公司受訓成為一名推銷員，每週70美元起薪的最大價值是它讓比爾看到了自己在經商方面的潛力。在一次因「太年輕」而未被晉昇後，比爾決定不再等待，要著手開創自己的事業。
比爾9,000美金買下了Medford 當地一家老字號的果汁製造生意，先以其卓越的銷售才能說服Harvard和MIT把果汁銷到其學生餐廳，繼而將果汁推向其它幾百間學校便易如反掌了。
1966年，比爾攜家人來到渥本。他開始注意到這裡的地產開發市場。週末時他常常帶著孩子們外出一邊遊玩，一邊看別人是怎麼蓋樓的，慢慢的他覺得自己也能做同樣的事。在從歐洲渡假四個月回來之後，比爾賣掉了果汁生意，開始了他的商業地產生涯。
在最熟悉的社區購置物業
比爾認為做大量投資前，一定要充分瞭解所要投資的社區，因為不同的地區和社區對做生意的要求都不同，瞭解當地情況會對未來做到心中有數。比爾的主要物業都集中在渥本和其週邊的市鎮，因為他認為這裡有很便利的交通，緊靠I-95和I-93高速公路。在這一地區出生和成長的比爾顯然懷有濃厚的鄉情，他半開玩笑地表示，絕不到自己騎單車騎不到的地區去置辦物業。
目前佔地1,000萬平方英呎共90多處康明斯地產公司的物業，主要集中在包括Woburn、Bedford、Wakefield和Stoneham在內的九個社區。
商業的遠見 智慧地投資
讓比爾最引以為豪的投資莫過於在90年代初期以50萬美金買下佔地200萬平方英呎的Cummings Center。
這裡之前曾是一家在全美也是規模可數的大型鞋廠「United Shoe Machinery」，但因安全問題已被廢棄10年。由於物業的規模太大，一直無人願接手整修。眼看著3,000萬美金的叫價持續下跌，降到500萬時，比爾給了50萬的出價，對方堅決不接受。後來王安電腦大樓僅以50萬成交的消息，終於助比爾以50萬美金成為這一歷史遺物的業主。
比爾徹底整修這座已經廢棄不堪的巨型建築的代價是6,000萬美金，但保留了原建築設計師的設計風格。後來這座容納近400個商家並為Beverly鎮提供4,000多個工作機會的Cummings Center，被華爾街日報的知名建築評論家Ada Louise Huxtable譽為「讓歷史重生的傑作」。
成功的管理之道
比爾表示，公司一貫推崇對人的尊重。非常重視每一位員工所反映的問題，認為個體問題往往是公司整體運作的局部反映。在這種相互尊重和關心的工作氛圍中，康明斯地產公司的員工平均工作時間是10年，甚至很多員工一家兩代在公司任職，比爾說這在建築業中是不多見的。記者見到的公司前台的一位接待人員就已經在這裡工作了20年。 比爾表示，公司除提倡重視每一位員工意見的企業文化外，也為員工提供很好的福利，而且從不裁員。
康明斯地產公司在內部管理上也下足功夫，很多管理者也是實際操作者以便能管到實處。與眾多大公司有所不同的是，康明斯物業僱人相對較多，因為力求完成工作中相關的很多大小事宜。比如公司可以自己承擔建房任務，不用外包，這樣公司的收入就會豐厚很多，只有在工程很多的時候，才會考慮外包，而且蓋好的房子繼續為公司所擁有和管理。再有，公司在及時付款方面履行嚴格的管理政策，僱有大概40人在薪資部門工作，也是公司贏得眾多長期合作夥伴的重要因素。
談到下一波可能會是商業地產法拍潮時，比爾不無自豪地表示：「我們沒有任何貸款，從來也不欠款，誰也法拍不了我們。」
康明斯的基石：小商業客戶
比爾說很多生意人不願意做很多為小企業服務的事情， 認為利少事多，而康明斯物業的基石就是小企業商家。公司管理2,000個不同的商家，只有幾個是租用面積超過10萬平方英呎的大商家，其它大量的都是租用面積只有500呎、1,000呎。可以說75％ 的租客都屬於租用面積小於5,000呎的小商家，包括銀行、醫生、律師、旅行社、餐館、理髮店、托兒所、風水師等等。
比爾說，康明斯地產公司成功的吸引了很多需要小實驗室並繼續擴展的商家。他說：「你需要一個罩子，一個合適的排風系統和一個地方做實驗，同時你希望在一個有很多人與你做類似事情的環境中做事， 大家可以互相交流， 就像在Cambridge一樣，我們有很多這樣的租客。」「我們提倡大家互相交流、互相打招呼，不管認識不認識，當你在走廊裡行走時，你要和所有人打招呼，這會讓人感覺愉快，從而創造一個良好工作環境，這就是我們的企業文化。」
回饋社區
1986年成立的康明斯地產慈善基金會（Cummings Properties Foundation）旨在回饋社區。該基金會為康明斯地產公司擁有物業的幾個社區內的幾百家當地機構持續提供資助。基金會第一項較大的投資是在90年代以800萬美金買下渥本一家破產的醫院，並將其改建為一家在新英格蘭地區被視為典範的非盈利老人居住中心New Horizons。人過七十古來稀，在這裡居住的100多位老人平均年齡為85歲，老人們最大的感受是在這裡得到以尊重為本的服務和找到自己同齡的夥伴們。一位老人在本週剛剛度過了中心為她精心準備的百歲生日。
2002年，康明斯地產慈善基金會又出資5,000萬美金資助Tufts 大學獸醫學院的發展，其後更名為康明斯獸醫學院。基金會從1996年至今已為當地高中學生提供了數百萬美金的大學獎學金。比爾覺得大學對他來說就是一個人學習和成熟的過程。他希望通過資助能讓孩子們更順利的找到實現自己夢想的機會。
康明斯地產慈善基金會希望最晚於2013年實現其捐助10億美金的目標。屆時，基金會希望正式建立基金申請實體，更好地從事慈善捐助事業。
恬淡積極的人生法則
73歲的比爾在妻子Joyce的「勒令」下，已宣佈退休，但依舊保持每週工作50小時。比爾說，妻子曾是一位醫院的營養師，還是在他賣果汁的時候兩人相識相戀。第一次約會時他們一起去看了波士頓普天壽（Prudential）大樓的開張。在婚後有了第一個孩子後，妻子Joyce 就再沒上班，比爾坦承四個孩子實際都是Joyce 養大的。孩子們現在都已離家並有了自己的事業，他們一個是攝影師，一個和學海洋生物學的太太一起熱衷旅遊，一個在紐約市做腳科醫生，還有一個是心理醫生。
在問及是否為孩子們沒有繼承他的地產事業而遺憾時，比爾說，遺憾自然會有，但孩子們都能做自己最感興趣的事才是讓他最欣慰的。「因為無論你做任何一件事，如果不是從內心感興趣去做，那一定是做不好的。」比爾說，這是他從自己父親那裏就得到的教誨。
現在比爾和Joyce很熱衷旅遊，兩人今年制定了更多的旅遊計劃。比爾不無驕傲地講述他在新西蘭旅遊時參加蹦極跳(Bungee Jumping)那至今想起來都令人興奮的經歷。
比爾說當時圍觀的人數遠遠超過「一試身手」者，當時他是64歲，比爾還「遺憾」地表示，如果是65歲，他就可以免費了。很難想像這樣的年紀還能有如此勇氣和身體實力來體驗「凌空下落」的感受。由此想到其屢屢冒險而又成功的投資經歷，也許是同出一轍吧！◇ (http://www.dajiyuan.com)
