【大紀元2012年11月01日訊】讀者朋友，大紀元時報為您開闢這個《法國實用法律專家解析》欄目，內容涉及旅法華人、華僑和莘莘學子生活中的各種問題，由資深律師給予貼近實際、通俗易懂 的解答。有實際問題需要解答的讀者朋友也可以通過郵件、電話與本報聯繫：電子郵件 france@epochtimes.com，電話 +33(0)1 69 24 65 69。
問：請幫助提供有關商業租約到期後續約和解約的法律訊息。
答：租約到期後，如房客繼續在所租的房屋中從事商業活動，雙方也沒有簽署新的租約，那麼原租約就可以轉為無限期租約。這時任何一方都可以在6個月前通知對方解除租約。提出續約的房東也應該在租約到期的前6個月內向房客提出續約請求和新的房屋標準。
不接受新房租的房客可以在兩年內向法庭提出起訴。當然最常見的是房客通過法庭執達員（L’huissier de justice）提出續約要求。這樣對房客較為有利。因為如果租約的期限超過9年，房租的調整可以不再受到建築指數的限制。如果房東沒有在3個月內給予答覆，則被視為接受續約。
拒絕續約的業主應在租約到期前的6個月通過司法執達員向房客遞送拒絕信。如果雙方沒有能簽訂新租約，拒絕續約的房東要向房客支付搬遷賠償費（Indemnite d’eviction）。賠償的金額由法庭確定。法庭在做出決定時要考慮房客是否有過錯，停業帶來的損失，延長租約產生的合法權益，商店的裝修費，搬遷費以及員工的遣返費等等。如果判決的賠償金超過房東的預期，他可以在15天內行使反悔權，前提是房客尚未搬走。
在房東收回商舖的同時要收回附帶住房時，房客也有權利獲得賠償金並可以在房屋出租時行使優先承租權。
9年的商業租約僅適用於房東，而房客則有權根據法國商法典的第L.145-9條的規定，在租約的第3年，第6年和第9年解除租約。在房客犯有嚴重過錯時，比如拖欠房租、擅自改變商店用途等等，房東可以根據租約條款向不履行合同的房客發出催告函。在房客置之不理或者沒有答覆的情況下，房東可以解除租約並免除支付賠償金。
下期將提供經營飲料許可證方面的法律諮詢。@
文/匡正義
（責任編輯：德龍）
