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舊金山出租房管制 系列二

舊金山房主難租 租客難住

為何3萬套出租房要罷租?

舊金山有房的業主越來越不願意出租房子。僅為搭配用圖。(章德維/大紀元)

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【大紀元2016年04月02日訊】(大紀元專欄作家章德維報導)舊金山市出租房市場水深火熱。市場嚴重供不應求,導致出租房租金高企,很多中低收入者要拿出三分之一甚至更多收入用於租房。但此時,舊金山有3萬套出租單位罷租,業主撤離出租市場。(注)

按照舊金山現在的租金計算,3萬套出租單位,每月的租金總收入大概是1億美元。為什麼,這些業主放著灸手可熱的租金不收,寧可讓房子長期空著,也要撤離出租房市場呢?

就這個問題,筆者訪問了舊金山華人小業主協會主席招霞女士。招霞說:舊金山市不公正、不合理的出租房法律,人為造成租房問題越來越嚴重,矛盾越來越尖銳。不僅傷害業主,也傷害了租客。

業主反應比較強烈的法律條款有哪些呢?(承接舊金山出租房管制 系列一

四、政府逼業主做慈善?

如果多單位的物業,由殘疾人或60歲以上的老人長期租住,房東在任何情況下都不可以收回自住(賠償都不可以)。

業主反饋:如果我自己家沒有老人,就不可以搬回來自己的房子,有房不就等於沒房?我們已經納了稅,照顧殘疾人和老年人是政府的責任。為什麼要把這種責任強加在小業主身上?

招霞解釋:獨立屋的房子在業主收屋時,是可以補錢給老人或殘疾人的租客家庭讓他們離開。但如果是多單位的物業,補錢都不可以請他們走,除非業主自己的家庭也有老人或殘疾人。只有在對等條件下,業主才可以比租客高些權利。

如果租客條件比業主高,就算是自己房子都不能收回來自住。這樣的房子是疑難雜症,貶值得一塌糊塗,一般人不敢買,只有炒家買入,清走了裡面的住客,才可以以市價賣出來。所以助長了炒家的存在。

現實問題:中、老年租客受到無聲的歧視。由於老人、殘疾人被列為不可驅趕的保護階層,房東只要看到四、五十歲的人來租房,就不成文地找個理由拒絕。導致中、老年租客很難租到房子。

舊金山嚴格的租房管控法規,令老年租客可能更難租到房子。僅為搭配用圖。(章德維/大紀元)
舊金山嚴格的租房管控法規,令老年租客可能更難租到房子。僅為搭配用圖。(章德維/大紀元)

五、租客可讓他人分租。

房東有權在租約裡訂明禁止分租,否則,分租客可以「既成事實」地合法進住。房東不可以額外加收既成事實的分租客的房租。既成事實的分租客,可以合法接手租約,即使原租客搬走,租金仍然維持不變。

六、房客家人也享受低租金。

房客的家庭成員也可以住在租住的房子裡。例如,一個人在租房時,還沒有結婚,他結婚後,他的太太就可以住進來,即使租房合約裡沒有她的名字。如果他們有小孩了,小孩也可以一起住。房東不能因為他們人口多了,就可以趕他們走。除非,由於人口增加導致了火災或房屋結構上的危險等。

業主反饋:租給一個人是考慮一個租客比較清靜,現在一家人住在裡面,吵吵鬧鬧的,業主也得被迫接受。

七、租房訂金高利息。

租房的訂金必須按指定的利率計算利息,每年歸還。(2009年的訂金利率是5.2%,銀行定期利率是0.5%)。1993年以來,年度按金利率是4%。

八、法律過度保護租客?

由於法律傾向於保護租客利益,一但業主與房客有了糾紛,上法庭打起官司來,由陪審團來審議,這對房東會十分不利。因為,陪審團成員大多是租客,他們會同情租客;而法官也是民選來的,也要照顧到大多數租客的利益,所以,處理不好,房東很容易地就可能損失掉大筆金錢,甚至房子。

九、租客欺負業主。

這樣的法律環境下,很多租客會欺負業主。租客為了逃避租金,各出奇招。如果住在一樓的非法單位(未合法化改建),住了兩年後,就去房管局舉報該單位非法。其實這些非法單位,房管局也知道,但睜一隻眼、閉一隻眼。

但一旦有人舉報,房管局必須處理,勒令業主拆掉廚房和管道。房東不但要向租客賠償一、兩萬的搬遷費(往往比收到的租金還多),還要重新申報「改建」,另外付上兩、三萬的申報費、設計費和改建費。

租客以各種各樣的藉口起訴房東,來達到獲利,但往往他們到了買房置業的時候,就後悔當初的選舉投票抉擇。

現實問題:房東積怨很深。舊金山的出租房管制法律給房東帶來極大的財務損失、精神傷害,導致官司纏身,甚至被剝奪房產的權利。

80歲婆婆氣得心臟病

有一位做裝修師傅說:他80歲的媽媽,年事已高,上下樓梯不便、不能再住在二樓的單位。她去請走樓下的租客,收樓自住,但沒有完全按照跟隨的手續辦事。租客起訴老太太。老太太不但打敗官司,付出庭費、律師費,還要賠償兩萬美元搬遷費,並且,以後一樓單位再也不可以出租,二樓單位再也不可自住。氣得老太太心臟病發,一蹶不振。

業主為免於法規的逼迫,大規模的離開租屋市場。一旦單位空置後,分拆成康鬥或TIC售予其他業主,一方面還清貸款,另外也不用出租;或者,拆掉整個房子重建,把房子改成1979年後起的新房子,不受租金條約管制,可以任意起租收樓。

還有些業主,租客搬走後乾脆就不再出租了,寧可空置,但求清靜。這些做法,業主都必須花耗大量資金,完成冗長繁複的手續。但越來越多的業主義無反顧地走上關門之路,更嚴重地加劇了出租房的短缺問題。

那麼,舊金山出租房短缺的問題怎麼解決呢?舊金山華人小業主協會也給出務實的建議。(下期待續)

舊金山華人小業主協會主席,招霞女士。(大紀元)
舊金山華人小業主協會主席,招霞女士。(大紀元)

注:招霞解釋:小業主提供了舊金山50%的出租房。舊金山的合法出租獨立單位,加上非法的一共有30萬套。官方公布的數字是5%的罷租,據我們掌握的情況,實際是10%左右的租戶,共計3萬個出租單位罷租。

下期預告:

一:租客有話說

二:業主建議,舊金山出租房短缺解決之道

 

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責任編輯:李曜宇

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2016-04-03 4:29 AM
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