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旧金山出租房管制 系列二

旧金山房主难租 租客难住

为何3万套出租房要罢租?

旧金山有房的业主越来越不愿意出租房子。仅为搭配用图。(章德维/大纪元)

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【大纪元2016年04月02日讯】(大纪元专栏作家章德维报导)旧金山市出租房市场水深火热。市场严重供不应求,导致出租房租金高企,很多中低收入者要拿出三分之一甚至更多收入用于租房。但此时,旧金山有3万套出租单位罢租,业主撤离出租市场。(注)

按照旧金山现在的租金计算,3万套出租单位,每月的租金总收入大概是1亿美元。为什么,这些业主放着灸手可热的租金不收,宁可让房子长期空着,也要撤离出租房市场呢?

就这个问题,笔者访问了旧金山华人小业主协会主席招霞女士。招霞说:旧金山市不公正、不合理的出租房法律,人为造成租房问题越来越严重,矛盾越来越尖锐。不仅伤害业主,也伤害了租客。

业主反应比较强烈的法律条款有哪些呢?(承接旧金山出租房管制 系列一

四、政府逼业主做慈善?

如果多单位的物业,由残疾人或60岁以上的老人长期租住,房东在任何情况下都不可以收回自住(赔偿都不可以)。

业主反馈:如果我自己家没有老人,就不可以搬回来自己的房子,有房不就等于没房?我们已经纳了税,照顾残疾人和老年人是政府的责任。为什么要把这种责任强加在小业主身上?

招霞解释:独立屋的房子在业主收屋时,是可以补钱给老人或残疾人的租客家庭让他们离开。但如果是多单位的物业,补钱都不可以请他们走,除非业主自己的家庭也有老人或残疾人。只有在对等条件下,业主才可以比租客高些权利。

如果租客条件比业主高,就算是自己房子都不能收回来自住。这样的房子是疑难杂症,贬值得一塌糊涂,一般人不敢买,只有炒家买入,清走了里面的住客,才可以以市价卖出来。所以助长了炒家的存在。

现实问题:中、老年租客受到无声的歧视。由于老人、残疾人被列为不可驱赶的保护阶层,房东只要看到四、五十岁的人来租房,就不成文地找个理由拒绝。导致中、老年租客很难租到房子。

旧金山严格的租房管控法规,令老年租客可能更难租到房子。仅为搭配用图。(章德维/大纪元)
旧金山严格的租房管控法规,令老年租客可能更难租到房子。仅为搭配用图。(章德维/大纪元)

五、租客可让他人分租。

房东有权在租约里订明禁止分租,否则,分租客可以“既成事实”地合法进住。房东不可以额外加收既成事实的分租客的房租。既成事实的分租客,可以合法接手租约,即使原租客搬走,租金仍然维持不变。

六、房客家人也享受低租金。

房客的家庭成员也可以住在租住的房子里。例如,一个人在租房时,还没有结婚,他结婚后,他的太太就可以住进来,即使租房合约里没有她的名字。如果他们有小孩了,小孩也可以一起住。房东不能因为他们人口多了,就可以赶他们走。除非,由于人口增加导致了火灾或房屋结构上的危险等。

业主反馈:租给一个人是考虑一个租客比较清静,现在一家人住在里面,吵吵闹闹的,业主也得被迫接受。

七、租房订金高利息。

租房的订金必须按指定的利率计算利息,每年归还。(2009年的订金利率是5.2%,银行定期利率是0.5%)。1993年以来,年度按金利率是4%。

八、法律过度保护租客?

由于法律倾向于保护租客利益,一但业主与房客有了纠纷,上法庭打起官司来,由陪审团来审议,这对房东会十分不利。因为,陪审团成员大多是租客,他们会同情租客;而法官也是民选来的,也要照顾到大多数租客的利益,所以,处理不好,房东很容易地就可能损失掉大笔金钱,甚至房子。

九、租客欺负业主。

这样的法律环境下,很多租客会欺负业主。租客为了逃避租金,各出奇招。如果住在一楼的非法单位(未合法化改建),住了两年后,就去房管局举报该单位非法。其实这些非法单位,房管局也知道,但睁一只眼、闭一只眼。

但一旦有人举报,房管局必须处理,勒令业主拆掉厨房和管道。房东不但要向租客赔偿一、两万的搬迁费(往往比收到的租金还多),还要重新申报“改建”,另外付上两、三万的申报费、设计费和改建费。

租客以各种各样的借口起诉房东,来达到获利,但往往他们到了买房置业的时候,就后悔当初的选举投票抉择。

现实问题:房东积怨很深。旧金山的出租房管制法律给房东带来极大的财务损失、精神伤害,导致官司缠身,甚至被剥夺房产的权利。

80岁婆婆气得心脏病

有一位做装修师傅说:他80岁的妈妈,年事已高,上下楼梯不便、不能再住在二楼的单位。她去请走楼下的租客,收楼自住,但没有完全按照跟随的手续办事。租客起诉老太太。老太太不但打败官司,付出庭费、律师费,还要赔偿两万美元搬迁费,并且,以后一楼单位再也不可以出租,二楼单位再也不可自住。气得老太太心脏病发,一蹶不振。

业主为免于法规的逼迫,大规模的离开租屋市场。一旦单位空置后,分拆成康斗或TIC售予其他业主,一方面还清贷款,另外也不用出租;或者,拆掉整个房子重建,把房子改成1979年后起的新房子,不受租金条约管制,可以任意起租收楼。

还有些业主,租客搬走后干脆就不再出租了,宁可空置,但求清静。这些做法,业主都必须花耗大量资金,完成冗长繁复的手续。但越来越多的业主义无反顾地走上关门之路,更严重地加剧了出租房的短缺问题。

那么,旧金山出租房短缺的问题怎么解决呢?旧金山华人小业主协会也给出务实的建议。(下期待续)

旧金山华人小业主协会主席,招霞女士。(大纪元)
旧金山华人小业主协会主席,招霞女士。(大纪元)

注:招霞解释:小业主提供了旧金山50%的出租房。旧金山的合法出租独立单位,加上非法的一共有30万套。官方公布的数字是5%的罢租,据我们掌握的情况,实际是10%左右的租户,共计3万个出租单位罢租。

下期预告:

一:租客有话说

二:业主建议,旧金山出租房短缺解决之道

 

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作者邮箱:Davidzhang@ntdtvsf.com

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责任编辑:李曜宇

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2016-04-03 4:29 AM
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