【大纪元2016年04月02日讯】（大纪元专栏作家章德维报导）旧金山市出租房市场水深火热。市场严重供不应求，导致出租房租金高企，很多中低收入者要拿出三分之一甚至更多收入用于租房。但此时，旧金山有3万套出租单位罢租，业主撤离出租市场。（注）
按照旧金山现在的租金计算，3万套出租单位，每月的租金总收入大概是1亿美元。为什么，这些业主放着灸手可热的租金不收，宁可让房子长期空着，也要撤离出租房市场呢？
就这个问题，笔者访问了旧金山华人小业主协会主席招霞女士。招霞说：旧金山市不公正、不合理的出租房法律，人为造成租房问题越来越严重，矛盾越来越尖锐。不仅伤害业主，也伤害了租客。
业主反应比较强烈的法律条款有哪些呢？（承接旧金山出租房管制 系列一）
四、政府逼业主做慈善？
如果多单位的物业，由残疾人或60岁以上的老人长期租住，房东在任何情况下都不可以收回自住（赔偿都不可以）。
业主反馈：如果我自己家没有老人，就不可以搬回来自己的房子，有房不就等于没房？我们已经纳了税，照顾残疾人和老年人是政府的责任。为什么要把这种责任强加在小业主身上？
招霞解释：独立屋的房子在业主收屋时，是可以补钱给老人或残疾人的租客家庭让他们离开。但如果是多单位的物业，补钱都不可以请他们走，除非业主自己的家庭也有老人或残疾人。只有在对等条件下，业主才可以比租客高些权利。
如果租客条件比业主高，就算是自己房子都不能收回来自住。这样的房子是疑难杂症，贬值得一塌糊涂，一般人不敢买，只有炒家买入，清走了里面的住客，才可以以市价卖出来。所以助长了炒家的存在。
现实问题：中、老年租客受到无声的歧视。由于老人、残疾人被列为不可驱赶的保护阶层，房东只要看到四、五十岁的人来租房，就不成文地找个理由拒绝。导致中、老年租客很难租到房子。
五、租客可让他人分租。
房东有权在租约里订明禁止分租，否则，分租客可以“既成事实”地合法进住。房东不可以额外加收既成事实的分租客的房租。既成事实的分租客，可以合法接手租约，即使原租客搬走，租金仍然维持不变。
六、房客家人也享受低租金。
房客的家庭成员也可以住在租住的房子里。例如，一个人在租房时，还没有结婚，他结婚后，他的太太就可以住进来，即使租房合约里没有她的名字。如果他们有小孩了，小孩也可以一起住。房东不能因为他们人口多了，就可以赶他们走。除非，由于人口增加导致了火灾或房屋结构上的危险等。
业主反馈：租给一个人是考虑一个租客比较清静，现在一家人住在里面，吵吵闹闹的，业主也得被迫接受。
七、租房订金高利息。
租房的订金必须按指定的利率计算利息，每年归还。（2009年的订金利率是5.2%，银行定期利率是0.5%）。1993年以来，年度按金利率是4%。
八、法律过度保护租客？
由于法律倾向于保护租客利益，一但业主与房客有了纠纷，上法庭打起官司来，由陪审团来审议，这对房东会十分不利。因为，陪审团成员大多是租客，他们会同情租客；而法官也是民选来的，也要照顾到大多数租客的利益，所以，处理不好，房东很容易地就可能损失掉大笔金钱，甚至房子。
九、租客欺负业主。
这样的法律环境下，很多租客会欺负业主。租客为了逃避租金，各出奇招。如果住在一楼的非法单位（未合法化改建），住了两年后，就去房管局举报该单位非法。其实这些非法单位，房管局也知道，但睁一只眼、闭一只眼。
但一旦有人举报，房管局必须处理，勒令业主拆掉厨房和管道。房东不但要向租客赔偿一、两万的搬迁费（往往比收到的租金还多），还要重新申报“改建”，另外付上两、三万的申报费、设计费和改建费。
租客以各种各样的借口起诉房东，来达到获利，但往往他们到了买房置业的时候，就后悔当初的选举投票抉择。
现实问题：房东积怨很深。旧金山的出租房管制法律给房东带来极大的财务损失、精神伤害，导致官司缠身，甚至被剥夺房产的权利。
80岁婆婆气得心脏病
有一位做装修师傅说：他80岁的妈妈，年事已高，上下楼梯不便、不能再住在二楼的单位。她去请走楼下的租客，收楼自住，但没有完全按照跟随的手续办事。租客起诉老太太。老太太不但打败官司，付出庭费、律师费，还要赔偿两万美元搬迁费，并且，以后一楼单位再也不可以出租，二楼单位再也不可自住。气得老太太心脏病发，一蹶不振。
业主为免于法规的逼迫，大规模的离开租屋市场。一旦单位空置后，分拆成康斗或TIC售予其他业主，一方面还清贷款，另外也不用出租；或者，拆掉整个房子重建，把房子改成1979年后起的新房子，不受租金条约管制，可以任意起租收楼。
还有些业主，租客搬走后干脆就不再出租了，宁可空置，但求清静。这些做法，业主都必须花耗大量资金，完成冗长繁复的手续。但越来越多的业主义无反顾地走上关门之路，更严重地加剧了出租房的短缺问题。
那么，旧金山出租房短缺的问题怎么解决呢？旧金山华人小业主协会也给出务实的建议。（下期待续）
注：招霞解释：小业主提供了旧金山50%的出租房。旧金山的合法出租独立单位，加上非法的一共有30万套。官方公布的数字是5%的罢租，据我们掌握的情况，实际是10%左右的租户，共计3万个出租单位罢租。
下期预告：
一：租客有话说
二：业主建议，旧金山出租房短缺解决之道
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责任编辑：李曜宇
