【大紀元12月3日訊】銀拍屋的形成，簡單的來說，就是法拍屋無法拍定剩下來投標人不要的不動產，被銀行忍痛接收下來的物件。
由於債權銀行將逾期放款之不良債權，依照強制執行法之程序，透過法院以拍賣方式而形成法拍屋；該法拍屋經過一拍、二拍、三拍甚至於四拍之程序都沒人標購且無法拍定，債權銀行為保障其最低債權並打消呆帳，使拍賣物件不致因不理性的降低拍次，而使拍賣價格過低，於不得已的情況下承受這些賤價仍無法拍定之法拍屋，將產權移轉過戶至債權銀行本身名下，並排除其占有狀況，再透過簡易的整理、修繕後，將物件委託專業的不動產拍賣公司（如戴德梁行），以現場喊價之方式拍賣之不動產，就是一般人所謂的「銀拍屋」。
銀拍屋有何優勢？
（一）產權屬於銀行
銀拍屋之形成，主要是銀行承受之前被法拍流標後之擔保品。
由於銀行承受後該物件即為銀行本身之資產，其所有權屬於銀行本身，在產權方面絕對清楚，因此也無法拍屋、金拍屋有點交程序之問題；其價格方面雖不比法拍屋、金拍屋來得便宜，但至少比一般市售的房屋還要低一些。
此外，值得投標人注意的是因銀拍屋乃以公開喊價方式競價，購屋者有時會被現場搶標氣氛與臨時緊張狀況所感染影響，而一味的追高價格搶標得標後，可能與市價房屋相差不遠甚至還要更高，當了冤大頭而不自知，這一點是值得購屋者注意的。
（二）可入屋內看屋況
銀拍屋與法拍屋、金拍屋這三者最大的不同，是銀拍屋之產權為銀行所有。通常債權銀行於承受後，會將房屋做簡易的修繕，使其賣相更佳，並經回復自來水、電力後，始將房屋委託給拍賣公司進行拍賣。有意購買銀拍屋者，也可事前聯絡銀行先看房屋，事先了解屋況後，再自行評估要以何種價格進行公開喊價競標之參考。
（三）投標當日保證金較低
一般購買銀拍屋當日，投標人所應準備的保證金，每一戶僅收取新台幣6萬元銀行本票於繳納保證金，並經拍賣公司查驗身分證及領取投標號碼牌後，即可取得公開喊價競標之資格。拍賣開始後，每一公開喊價之加價，以新台幣1萬元（含）以上之不等金額為其加價空間。
若無人加價競標，於該物件得標拍定後3天內，與所有權銀行簽訂不動產買賣契約書，並於簽訂不動產買賣契約書同時，需繳交得標總價款10％（含保證金）；後於代書通知備件時應支付得標總價款10％；再於稅捐機關申報之契稅及土地增值稅單核發時，再支付得標總價款10％。
由此可知，得標者在過戶完成前須先支付得標總價款3成之自備款，其餘7成尾款未付部分，可向銀行申請房屋貸款補足餘額。
銀拍屋的缺點有哪些？
（一）人頭戶假競標喊高價格
銀拍屋的標購方式是為公開競標方式，而法拍屋與金拍屋則以密封投標為主。因此，銀拍屋以現場公開競價進行方式，表面看來好像競標者出價透明，但實際上卻也是銀拍屋的弊端所在。
因為在每一場的不動產拍賣會場，主辦單位無不想盡辦法炒熱投標現場之氣氛，塑造緊張且熱絡的狀況，使得鎖定特定物件投標者，極容易出現非理性的漫天加價；甚至極有可能出現投標者為人頭戶，在現場以假競標方式喊高物件價格，最後當購買者真正得標時，得標價格往往出乎自己原先的預估。
（二）地點、賣相較差
銀拍屋通常都是債權銀行在法拍程序，經過一拍、二拍、三拍甚至四拍無人投標而流標後才承受的不動產物件；因為銀拍屋大多是法拍屋拍賣中未拍定的物件，所以一般銀拍屋的物件通常在房屋地點、屋況、格局，甚至在賣相上都比法拍屋來得差。
一般來說，熱門的法拍屋物件通常都會在一拍、二拍之拍賣時，即被買方相中而標購拍定，也等不到債權銀行來承受成為銀拍屋。
通常有些銀行會將賣相較好的銀拍屋，交給房屋仲介公司販售或組成售屋小組之方式來處理；只有賣相較不好的物件才委託專業不動產公司來進行銀拍屋拍賣。所以正常情況下，銀拍屋在地點、屋況、格局、賣相上均較法拍屋、金拍屋來的差，投資報酬性較低，故有意購買銀拍屋者也應有所比較。
（三）物件種類較少
銀拍屋在物件種類和類別的選擇上並不如法拍屋來的多。因為銀拍屋只有特定幾種類別，所以購屋者的選擇性較少。而法拍屋則舉凡透天、別墅、華廈、大樓、土地、農業用地、林業用地等種類繁多，有意購買者相對在種類的選擇性上，也會比銀拍屋來的多。
（四）價格較法拍屋來的高
銀拍屋在種類選擇上均比法拍屋來的少，是目前不動產市場上大致情況；雖經銀行承受其債權而成為銀行自身資產，但銀行總是會有其成本考量，甚至計算其行銷、人事與簡易維修整理之費用等後才計算出該房屋拍賣價值；反之，法拍屋因案件量大，物件選擇來源較多，因此購屋者則較容易撿到比銀拍屋價格更便宜，地點、屋況、格局等較佳的房屋。
如何參加銀拍屋的拍賣會？
購屋者如想參與銀拍屋的拍賣會標購房屋，可透過各大不動產拍賣公司的專員接觸與網站介紹有著基本的了解。目前國內有3家專業不動產拍賣公司接受委託，執行銀拍屋公開拍賣程序：一、戴德梁行；二、仲誠資產管理公司；三、東森資產管理公司。◇(http://www.dajiyuan.com)
