【大纪元2012年03月31日讯】（大纪元记者钱正富综合报道）受到供应量增加和去年欧债危机拖累，租金曾一度贵绝全亚洲的中环甲级写字楼（甲厦），空置率于本季明显上升，令租金出现下调空间。市场消息称，本港甲级商厦指标的中环国际金融中心（IFC）二期，随着最大租户、四大会计师行之一的安永会计师事务所迁出，令IFC增加6.6万方呎空置楼面。据悉现以每呎约170元招租，虽较去年高峰期时的IFC呎租近200元低约17%，唯至今仍未租出。
此外，香港金融机构纷收缩业务，2月初，中区甲厦顶租盘上升，中环中心刚有两层顶租盘；而中环今年将有460万平方呎楼面租约到期，料当中约80万平方呎不续租，仲量联行预料2011年第四季至今年底，中区甲厦租金将下调两成。
据资料显示，安永于2005年起开始承租IFC 2期11至18楼（不包括13及14楼）共6层楼面，共约12万平方呎，为IFC 2期最大的租户，但随着2008年金融海啸爆发，安永已先行退租合共9万平方呎的3层楼面，并于2010年以呎租约60余元预租金钟中信大厦15平万方呎楼面，并于今年正式撤出IFC。中信呎租较IFC现时约180元水平低约六成。
IFC空置率由1%增至5%
安永的撤出使IFC 2期空置楼面达6.6万平方呎，令空置率由2011年第三季仅1%的低位增至5%。
据了解，原由安永租用的楼面，由于属低层，故现时以市场合理水平的呎租价约170元招租，但仍未获租客承租。
除安永外，另一家四大会计师行之一的毕马威会计师事务所，早前亦已退租中环历山大厦写字楼，改租铜锣湾希慎广场。中环写字楼空置率于2011年第四季开始明显上升。
80万呎甲厦约满不续租
而据仲量联行2月份统计资料显示，中环2012年将会有460万平方呎楼面面积租约期满，估计当中约17%将不会续租，即有约80万平方呎楼面会空置，涉及的大厦包括IFC二期、万宜大厦、交易广场及华人行等。
仲量联行行商业部港区董事严威程表示，市场对中环甲厦的需求在2011年第四季起开始减少，而对大楼面面积的需要更少，新需求多来自物色2,000至5,000平方呎较小楼面的律师行、证券行及小型财务公司。
前景不明朗 企业寻求顶租
由于对经济前景存隐忧，不少企业最近计划缩减人手及楼面，甲厦顶租盘明显上升。消息指，一家外资船务公司现租用中环中心中层两层楼面，合共约5万平方呎，呎租约40元，租约至2014年，但该公司正寻找新租客顶租。
至于其它顶租个案，包括有IFC二期的租客提早解除租约，单位为该厦45楼6至9室，由港铁持有，租客为美资基金Knight Asia Ltd，原租约至2012年，因公司终止本港业务，所租用约6,685平方呎楼面，由中资金融机构顶上，呎租逾160元，与原租客相同。
此外，金钟海富中心2座中层全层，原由证券公司租用，因该公司结业，全层楼面再放租，意向呎租约40余元。
中环金钟腾出楼面全港最多
据戴德梁行提供的数据显示，今年首季中环及金钟地区写字楼空置面积逾29万平方呎，按季升1.1%，达6.4%，属全港最高地区，并重返2005年第四季水平；租金因而受压，中环甲厦现时平均呎租为137元，较2008年全盛时期的168元下跌18.5%，返回2010年第四季水平。
不过戴德梁行写字楼代理董事阮仲贤表示，除中环外，本港其它地区的写字楼暂未出现租金受压的情况，其中东九龙甲厦租金更录得2.9%升幅，写字楼至36元水平，而尖沙咀区的写字楼租金则持平。
高力国际料来年租金跌8%
高力国际于2月中发表的香港写字楼市场研究报告指出，在金融机构租户负担租金能力转弱及营商环境转差影响下，预期中环甲厦租金有下调压力，未来12个月跌幅约20%；而整体甲厦租金跌幅则较轻微，料跌8%，原因是非核心区的租金水平普遍较中环低50%，租金较具抗跌力。
另外，东九龙写字楼市场继续独领风骚，甲厦租金在2011年第三及第四季分别录得3.5%及4.8%的按季升幅。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉指出，东九龙的写字楼买卖交投较其它地区活跃，主要是由于其它地区可供出售的分层或全幢写字楼供应有限，而政府又锐意将东九龙打造成另一核心商业区，因而吸引金融及非金融行业租户迁往该区。
空置率方面，有租金成本较紧张的租户选择迁离中环，令中环甲厦空置率由2011年第三季的3.5%上升至第四季的3.8%。相反，港岛东、尖沙咀及东九龙的空置率由于租户扩充或从其它地区迁入带动下而下降，尖沙咀的空置率录得最大跌幅，由第三季的2.6%下跌至第四季的1.9%。整体而言，甲厦的空置率由第三季的4.7%降至4.6%，该行预料，整体甲厦平均空置率料逐步上升，估计今年上半年会升至5%的历史平均水平。
港岛多幢商厦落成抢客
由于近期港岛区写字楼新供应量增加，先有希慎的希慎广场，提供24万平方呎写字楼楼面，近期又有由太古地产发展的“28 Hennessy Road”及“8 QRE”进行招租，共提应约18万平方呎写字楼面积，令港岛区商厦出现抢客潮。
（责任编辑：澹修德）
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