【大纪元2014年01月30日讯】（大纪元记者任义报导）进入2014年，大陆部分房地产开发商迎来一场融资寒冬，影子银行风险爆发、银行对房企贷款全面缩紧、私募基金萌生退意及海外发债成本高涨等因素，导致依靠大量资金来维持运营的房企出现资金链断裂危险，地产大佬任志强、王健林也按捺不住频敲警钟。
影子银行与商业银行融资路不通
进入2014年，大陆房地产开发商迎来一场“寒冬”。经历去年房地产信托兑付危机，业内人士表示在今年无法兑付的产品将增多；商业银行也认为房地产行业是个风险高地，全面缩紧针对房企的贷款，2014年房地产行业的变局从融资方面已显端倪。
事实上经过多年的疯狂式发展，2012、2013年已经迎来房地产信托兑付的高峰。从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部发生兑付危机的信托项目逾七成。
2014年是信托产品集中兑付的一年，共计有8547个信托产品将到期，总规模达到12733.06亿元。很多业内人士分析认为，今年房地产信托无法如期兑付的产品将继续增多。
据用益信托网数据显示，2014年1月上半月，房地产集合信托共成立9款产品，总募资规模4.58亿元，平均收益率9.44％。但2013年同期，房地产集合信托的发行数量约为46款，总募资规模153.64亿元，平均收益率9.67％。房地产业正是影子银行资金的主要流向之一，目前中共国务院已经下令进行干预，而这相等于勒紧中小房企的重要资金来源。
同时，银行对于开发商的常规开发贷已全面收紧。银行业人士表示，早就停止为中小房企提供开发贷，现在银行为一些房地产开发商提供贷款不是为了赚钱，只是维护客户关系。
银行带给开发商的坏消息不仅是这些。购房贷款从2013年年中至今持续收紧，购房者需要等待漫长的审批过程。同时，深圳、广州、上海、武汉等多个城市将第二套房房贷的首付比例提高至七成。
私募萌生退意 海外发债成本高涨
此前项目集中于二、三线城市，曾以高额回报吸引投资者的房地产私募基金开始遭遇偿付压力，部分私募基金萌生退意。
建银精瑞资本董事长李晓东表示，从过去5年积累的经验来看，目前风险主要集中在欠发达地区的三、四线城市。房地产私募机构需要审慎研究或回避的常住人口连年下滑、就业机会减少、缺乏经济活力的城市，近几年以新城区、开发区为背景的此类项目大多存在不同程度的风险。
据《中国证券报》30日报导，一家不愿具名的总部位于上海的大型房地产私募基金表示，正在全范围收缩战线，基本不再考虑长三角之外的项目。另一家位于深圳的小型房地产私募机构表示，2014年可能退出房地产金融行业，互联网金融可能更有发展前途。
日益成为开发商筹资渠道的第三方理财机构也对代销房地产基金产品采取谨慎态度。在房地产基金发展最快时，一些房地产项目股权投资产品的收益率高达30％。但随着楼市的逐渐降温，这样的收益率难以再现。
在过去半个月内，十家房企披露了海外发债计划。据中原地产统计数据，2013年大陆房企境外融资总额合计3256亿元，比2012年增加超过100％。但随着美国量化宽松政策的逐步退出，海外发债的成本也日益上升。
今年风险高 地产大佬敲警钟
与开发商融资端全面收紧并行的是，二、三线城市的楼市风险日益引发关注。一年前，房地产行业内还一致看好。如今，房地产企业对新一年的市场态度已发生变化，这可能导致其2014年销售目标低于2013年，地产大佬也开始警示房地产暗藏风险。
华远地产董事长任志强21日直言，最担心的就是，开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势，这是非常危险的。“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字”。
万达集团董事长王健林的态度也不乐观，他认为，除了十个左右的热点城市，其它无需调控。即使是热点城市，2014年房价涨速也一定会趋缓，因为流动性一收紧，房地产获得的资金就得减少。
多家研究机构认为，房地产业2013年的高速增长不可持续。一方面，在2013年的市场需求的集中爆发不可持续；另一方面，不少三、四线城市楼市的泡沫不断累积，难以对销售额形成实质性贡献，一些城市甚至存在泡沫破裂的风险。因此，2014年房地产行业整体增速将有所放缓。
联络本文作者请发邮件到：dajiyuanren@gmail.com
（责任编辑：刘晓真）
