【大纪元2019年01月13日讯】文：Steven Zhou周青坤・湾区地产经纪
走过2018年，大家应该都感受到下半年房市的降温，即便是房市火车头的旧金山湾区也正面临下滑通道。然而，欲探究2019房价走势，就要先回顾过去数据，在湾区地产十多年经验的周青坤（Steven Zhou）以图表简明扼要地描述湾区房市，期让读者在买房、卖房时做出自己的正确判断，作一个先知先觉者。
湾区地产，影响市场放缓的主要因素
1.美股长牛市和坊间流行的康波理论对市场带来的影响，造成市场敏感异常。
2.连续升息造成可负担能力下降，主要在心理层面对购房者产生很大影响：
（1）负担能力、（2）升息对经济阻滞。
3.市场对中美贸易战前景，及可能会对美国经济造成的影响的担忧加大。
4.美国的移民政策（特别是关于H-1B）收紧对湾区主要购买群体的影响：
（1）来自印度、（2）来自中国、（3）各种职业和技术移民。
5.受到中国政府的外汇管理政策影响，很多源于中国的购房资金受到限制。
6.连续多年，特别是2018年上半年高速的上涨，所产生和积累的泡沫需要一定时间的消化和挤出。
那么，现在是不是湾区购房的时机呢？
现在湾区市场上，很多购房者都会问我类似的问题：
1.现在市场Slow Down，我不确定是不是现在购买比较好？
2.后续的市场是会涨还是跌？
3.我周边的房子近两个月开价较前下降了十几万，我现在是不是再等等？
4.我已经看了好几个月房子了，但现在买怕跌，不买怕涨，怎么办；
我不是神仙，我只是在房地产行业从业了多年，我只能列举一些图表，将近年湾区房地产市场比较活跃的Santa Clara City的房屋销售中间价和销售量的两组图表组合进行比较分析，希望能一叶知秋，并结合对2018年市场进行简单回顾，希望能对读者有所启发。最后的结果由读者自己来总结。
图解：价格和销量往往并不是成正比的。
关键词：先知先觉、后知后觉与不知不觉。
（1）请看图一，我们看到，在2017年11月～12月，市场处于阶段底点，市场买气和2018年底一样，也是处于下滑通道；之后，先知先觉者的逢低入市使市场价格在12月下旬后开始逐步回升，从下半图（Number Of Sales）可以看到，不知不觉的买房人还在不知不觉中观望犹豫。
在这段时期，我们“卓越地产”的许多客户就是签订使用了Steven Zhou免费的“购房私顾”服务，在别人恐惧时建立了信心，在时间上赢得了先机，最终在价格上获得了收益。
（2）市场的人气在2月底至3月底开始反转。一直到到5月中旬，后知后觉的买房者逐步加入到抢房的行列，人气的升高将价格也推到了阶段的高点。很多人为盲目加价十几万，甚至几十万后抢到房而高兴，但更多的人为没有抢到房而沮丧。
（3）到了5月中下旬，价格开始悄悄反转，而后知后觉的买房人还在继续抢房。前阶段许多没有抢到房的人，为还在加价后终于能抢到房而欢呼，殊不知并不是他们的运气好，而是市场开始反转了，而他们不自知。这个时候买房的人气在后知后觉者的前仆后继中继续升温。在市场价格已经悄悄下降了5%左右的8月中下旬，终于到了阶段人气最高点；这个阶段，Steven Zhou并没有利用专业身份去误导购房者，而是反复地提醒购房者保持冷静的平常心，以合适的价格买到心仪的房产。
例如，在7月中下旬，在已经做好147万美元客户委托购房Offer的前提下，Steven清晨6点起床给客户发邮件，坚持表明了自己的观点。经客户认可后，将Offer价格改到140万美元，并在与卖家的反复磋商后，以140.8万美元顺利买到了这处房产。
（4）最后，从8月下旬开始，整个市场开始变缓和了，也逐渐冷静下来。人们感觉到了房价的松动了。很多持币待购的人又开始害怕房价大跌，心态又从抢房焦虑症变成了害怕买房。
假如时间可以重来，逢低买入，可能就是这个阶段的赢家。可惜，时间不可能重来。
图解：你不可能买到最低点，但你可以在阶段低位购买。
关键词：做不了先知先觉，起码是后知后觉，不要不知不觉。
（1）相比于图一，可以更直观地看到5年来不同的价格起伏阶段，及对应的市场人气。这里标出的买点仅是便于参考，不一定是你能认可的最佳买点，但一定是在不同阶段的价格低点区域。
（2）在图二中，你是不是会发现有很多曾经较好的买房时机，这个时候先知先觉的人开始买房，很少加价，很多时候还能够议价。后知后觉的人虽然可能会加价买房，但竞争不会很激烈，而且起码可以从容挑选自己心仪的房子；而不知不觉的人，在市场人气的推动哄抬下，不惜耗费多年的积蓄抢购房子，没有机会讲价讲条件。这些人动辄加价十几万、几十万抢房在所不惜，却对市场几万的下调畏之如虎。
（3）很有意思的是，这里标出的阶段买点，往往是处在销售数量的下降通道上，也就是说，是市场人气的低潮期。如果你和我一样不是神仙，你也没有时间精力成为房地产投资的专业人士，那你是不是起码做一个后知后觉的买房者呢？
如果你还在考虑买房，同时也还在犹豫不决，可以考虑使用Steven Zhou免费的“购房私顾”服务。我们BQ Realty这里还有其它的各类数据，可以配合以上图表帮助你发现未来的价格机会，争取成为房地产投资的先知先觉者。限于本文篇幅限制，可与Steven Zhou联系，一起分享。
图解：横有多长，竖有多高，信念才是致胜的王道
关键词：耐力、恒心
（1）图三是18年来的房价走势图，从图中可以看到，即使在08/09年的经济危机中，Santa Clara City房价的下跌也与2017年春天的相当，但2017年的下跌，至今没有给市场及大多数买房人很深印象，这是为什么呢？人的心理因素高于实际市场状况。在美国股票的大牛市环境中，更多的人只是把这个现象当成了一个正常的回调。
（2）从销售量来看，2009～2018年的销售量范围始终在200～300的区域中徘徊，这也从另一面印证了现在的房市并没有过热。况且，这里是世界上独一无二的硅谷，汇聚来自全美国、全世界顶尖人才的聚集地。如果结合我们BQ Realty开发的其它数据库，通过Steven Zhou免费的“购房私顾”服务，可以进行更精确的分析。
（3）房产投资原本的属性之一是抗通胀，全美房产协会（NAR）的研究报告也显示，全世界美元回流的实际效果，以及未来的通胀预期将会促使本地房产价格在2019年缓慢升高。而房产投资本身，比的就是耐力及恒心。从长期发展来看，健康的房产投资不仅能改善人的生活品质，而且可能也是唯一能立于不败的投资。如果想实时了解湾区房产的走向，以及房产市场发生的最新状况，可以加到我们的微信，使用免费“购房私顾”服务，并请持续关注后续相关文章。
买在低点，赢在高点，轻松积累财富，更多时间休闲，这可能是很多人的梦想。如果时间可以重来，你确实可以点石成金。但是时间不可能重来。“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”股神巴菲特说的这句话，你怎么看呢？
（主要图表来源：https://www.trulia.com/real_estate/Santa_Clara-California/market-trends/）
作者：Steven Zhou（周青坤）湾区地产经纪
1996进入房地产行业，一直在美国和中国从事房地产前期开发、市场拓展和销售管理工作。作为旧金山湾区BQ Realty的房产经纪，在湾区生活工作了十几年，对本地市场有深入的了解和独特的见解。秉着对中美两地房产市场及购房文化的了解，近年来，服务过许多中国赴美的投资客户，及在湾区工作生活的购房客户。
经历过数次市场起伏，长期的职业生涯，作者对市场拥有敏锐的分析能力与独特的理解能力；擅长捕捉市场低洼潜力，能有效把握市场机会；善于斡旋买与卖之间的平衡，使客户的投资得到满意的回报。#
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本文刊载于旧金山1月5日地产版
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