【大纪元2020年01月31日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报177.09，按周反弹0.69%。分区指数除九龙区微跌0.14%外，港岛、新界东及新界西分别反弹1.42%、1.11%及1.24%。其余领先指数全线回升，大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别上升0.21%、0.78%及0.79%。中原经纪人指数(CSI)最新报50.64，按周没有变动。
二手楼价结束两连跌，回升0.7%，八大指数有七个上升，只有九龙区微跌。“返送中”政治风暴稍作缓和，但随之而来的是更凶恶的中共肺炎（俗称武汉肺炎、新冠肺炎）。中共隐瞒疫情，导致疫情扩散全世界，特区亦无法幸免。政府反应迟钝，官员解释政策的逻辑令人咋舌，连澳门都不如。市民忧虑沙士重临，纷纷抢购物资，口罩严重短缺。
庸官治港祸不单行
新年气氛薄弱，楼市亦受到影响。若疫情继续扩散，楼市将进一步调整，但会否如沙士时的跌势，另文分析。
评级机构穆迪三年来第二次下调特区信贷评级，评级展望调整为稳定，理由是特区政府管治能力低于预期，亦欠计划积极解决现时政治、经济及社会问题，施政受到多方面掣肘。特区政府全面否定穆迪的评论，强指与事实不符。
事实上，香港市民都看得一清二楚，穆迪分析有理有据，可是特区政府早已变成中共外交部，赞扬则无任欢迎，批评就泼妇骂街。政府只顾把问题向外推，不作自我检讨，试问如何改善施政？
信贷评级下调的结果令港元借贷成本上升，可能令市民供楼负担加重。
另外，去年车公提醒港人“石田为业喜非常，画饼将来未见香”，可谓应验之极。过去一年政府根本没有积极解决土地及房屋问题，土地大辩论报告束之高阁，进度不明。若非发生“反送中”事件，楼价难以下调。今年车公签文极之精辟，除了那两句应景的“天理人情只要公”，“天眼恢恢疏不漏”外，最精境的还是签文以“马谡带兵”为题。按三国演义，马谡自以为是，不听王平劝谏，结果拒諌失街亭，令蜀军进退无据，无法再战，马谡最后被诸葛亮挥泪而斩，诸葛亮亦承担所托非人之责，自贬三级。今天特区发生的事情，如此巧合，谁是今天的马谡，呼之欲出。后事是否如签文所言，拭目以待。
连续十年最难负担
前周，国际公共政策顾问机构Demographia发表国际楼价负担能力报告，在全球309个城市当中，特区连续十年成为全球楼价最难负担城市，楼价高达家庭入息中位数的20.8倍，意味一般家庭不吃不喝，要用20.8年的收入才可圆置业梦。虽然负担能力较去年的20.9倍轻微下降0.1，但依然大幅抛离第二位加拿大温哥华的11.9倍及澳洲悉尼的11倍。
报告指负担能力超越5倍已经是“严重负担不起”，超越20倍根本已超越任何文字形容，若果再考虑付出与住屋空间的合理性，特区楼价之荒唐，可谓无出其右。准上车一族何等辛酸更不言而喻。
报告指出香港的唯一土地来源是政府，且受严格管控，有别于其它自由使用土地的地方，资助房屋亦极为短缺以致楼价高企。更不幸的是过去一年特区家庭中位数收入下降1.5%，代表贫富悬殊加剧，中产不断向下流。相信今年因经济不景，影响收入而情况恶化。
笔者将全球楼价最难负担的头三个城市，香港、温哥华及悉尼过去十年的负担能力数据整合，马上就看到几个特征。（见图表一）自2010年起，香港首次纳入报告内便取得冠军，十年来冠军宝座稳如泰山，而且将第二及第三位越抛越远，即使楼价下跌四成，仍是世界冠军。
香港过去十年，除了17年稍稍回落外，基本上负担能力不断恶化，但温哥华及悉尼负担能力相对稳定，十年来有上有落。明显地，当楼价过高的时候，政府便出手令楼价回落，当市场适应新措施后，楼价又再重拾升轨，政府又再推出新措施，周而复始。可以推论负担能力是当地政府考虑出招的因素之一。
还有多种手段政府不用
仔细分析还有几点值得留意。其一，最高三个城市的近十年来有大量外来买家涌入置业，而且绝大部分来自中国大陆。单是15年，来自中国的买家总共花380亿加元投入温哥华住宅市场。同年澳洲新南威尔斯州四分之一住宅被来自中国买家吸纳，总额达724亿澳元。香港更不用多说。造成这些城市的住宅价格升浪，主要原因是来自中国大陆的额外需求。控制这些额外需求成为调控措施的主调。
其二，在民主制度下，政府需要马上回应市民诉求，遏止楼价过高。温哥华及悉尼取得成效，除了提高印花税外，同时采取其它手段。18年起温哥华向所有非税务居民收取投机及空置税，增加持货成本。温哥华亦早就实施租务管制，限制租金增长每年不得高于政府公布的标准，2020年住宅最高租金只可上调2.6%。
澳洲新南威尔斯州规定所有外来买家必须经过审批机构，而且每份申请必须交最少1万澳元，申请费按楼价递增。笔者未有听闻加拿大及澳洲有发展商提供税务回赠，即买家必须即时缴交全数税额。
反观特区，政府自以为辣招已经很辣，不去考虑其它手段，例如对外来投资作资金审查，限制投资，提高后置费用，全面收取空置税，又或考虑租务管制等，结果楼价继续失控。
其三，正如上述推论，其它地方仍有考虑负担能力而出招，特区政府没有负担能力这个指标，房屋政策及调控措施自然没有与负担能力挂勾。政府推出了措施就当成责任完结，负担能力指标越升越高有没有人问责。在西方国家，政府若于四年内做不出成绩，早已下台，怎会容许楼价连升十年？
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特区楼价冠军这个宝座并不是什么光彩的事，更何况蝉联十年之久，且可见未来亦牢不可破，只能证明特区土地及房屋策略彻底失败，调控措施严重不足。官员自以为是，口说为市民利益，实情是服务极权。靠这班人解决土地及房屋问题，简直是天方夜谭。◇
责任编辑：陈玟绮
