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CMHC抵押贷款保险业务面临的最大风险

——一场进展缓慢的经济危机

毕马威会计事务所

图为毕马威会计事务所。(Getty Images)

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文:美房置业网(温哥华)(MeHome

毕马威会计事务所的报告认为,房屋署的财务状况“令人满意”。

CMHC(加拿大抵押和住房公司)的压力测试方案包括“5/30”经济衰退,失业率上升5个百分点,房屋转售价格指数下降30%。

据《金融邮报》通过获取信息的文件显示,缓慢发展的经济危机是加拿大抵押贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)抵押贷款保险业务面临的最大金融风险。

毕马威会计师事务所(KPMG)一名精算师在2019年8月发布的关于CMHC抵押贷款保险业务的报告中称,截至2018年底,皇冠集团预期的未来财务状况被认为“令人满意”,部分原因是在一些糟糕的情况下,资产仍将超过负债。

一个例子是“5/30”经济衰退,失业率上升5个百分点,房屋转售价格指数下降30%。然而,报告指出,对CMHC的业务而言, “5/30这样缓慢发展的经济状况,是财务状况面临的最大威胁”, 因为这可能会使其抵押贷款保险公司的资本充足率低于金融机构监督办公室(Office of the of the Office of the of financial Institutions)设定的全行业目标。

监管机构对抵押贷款保险公司可用资本的监管目标是其最低资本金要求的150%; 截至9月30日,CMHC的比率为197个百分点。

这份经过大量修订的报告概述了CMHC抵押贷款保险业务的年度动态资本充足率(DCAT)测试。皇冠集团的一名发言人在电子邮件中表示,进行测试“是为了对我们的抵押贷款保险业务的资本充足率获得独立的看法”,精算师正在就潜在的经济前景做出“一般性声明”。

该发言人表示,CMHC每年都会对其整体资本水平进行压力测试,“以确定我们是否有能力承受严重但似乎合理的情况”,而压力测试的情况并不是预测或预报。

CMHC是加拿大最大的抵押贷款保险商,因此其财务状况对金融体系和整体经济非常重要。尽管近年来出现了向无保险抵押贷款的转变,但该机构在最新的季度业绩报告中说,截至9月30日的三个月里,它为逾6.9万户家庭提供了抵押贷款保险,有效总金额为4,330亿加元。

近年来,压力测试方案包括“金融压力”、油价持续低迷、全球贸易战、地震、网络攻击和火山爆发。

“我们公司范围内的压力测试和DCAT的结果都表明,我们有足够的资金来处理非常严重的情况,”发言人说。“CMHC为极端情况制定内部行动计划,包括缓慢发展的经济情况。”该发言人还表示,“多年来”,CMHC一直将所谓的5/30方案作为其全公司压力测试的一部分。例如,CMHC在2017年10月表示,它测试了抵押贷款保险业务的几个设定,包括“美国”“将会有5个百分点的失业率增长和30%的房价下跌。

根据CMHC的调查结果,从2017年到2022年,房地产市场崩盘将给CMHC造成2.17亿加元的损失,是五种已披露情形中损失最大的。

“在每种情况下,我们的测试都证实,我们的资本持有量足以应对每一种极端情况,”当时的一份新闻稿称。

但与前一年的DCAT报告类似,2019年的版本称,“(抵押贷款保险)财务状况面临的最大威胁是缓慢发展的不利经济形势。”

抵押贷款保险是为了保护银行和其他贷款人免受借款人不还贷款可能造成的损失。当借款人支付的首付不足房屋价值的20%时,就需要购买违约保险,而保险费将转嫁给购房者。

尽管人们对加拿大经济衰退的担忧有所缓解,失业率也接近历史低点,但对经济的担忧并没有完全缓解。加拿大破产监督办公室(Office of the supervisor of Bankruptcy Canada)的数据显示,近2019年底,加拿大经济增长放缓,2019年消费者破产数量较2018年增加9.5%。

加拿大破产与重组专业人士协会(CAIRP)预计,消费者破产申请今年将继续增长,抵押贷款展期可能成为一些借款人的转折点。CAIRP董事Andre Bolduc称,加拿大家庭债务为创纪录的2.3兆(万亿)加元,其中约1.5兆(万亿)加元与抵押贷款有关。他说:“住房消耗了你每个月的预算。如果就业成为一个问题,那肯定会提高破产率。”

毕马威(KPMG)的报告建议,继续开发更好的衰退预警信号,可能有助于改善有关皇冠公司向联邦政府支付股息的季度末决策。

至于未来财务状况测试的改善,报告提到包括自由政府首次推出的购房者激励措施的影响,尤其股权抵押贷款这一项“未在本DCAT报告中” 反映出来。

CMHC发言人表示,该公司的抵押贷款保险业务在最近的历史上没有面临“严峻”的经济形势。

“然而,在2008年全球金融危机期间,加拿大虽然没有毫发无损,但表现要好于大多数国家,部分原因是CMHC充当了经济减震器,”这位发言人补充道。“我们的抵押贷款购买保险计划,有助于为加拿大银行提供运营流动性,从而有助于稳定住房市场和住房金融体系。”

责任编辑:丹轩

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