【大纪元2020年07月06日讯】文：Bill Qin・硅谷房地产交易专家
Google 5月26日宣布，从7月6日起重开多数办公室，并预计在9月允许30%的员工重返办公室办公完成必要的工作，同时也允许大部分员工继续在家办公（WFH），直至年末。
Facebook早先已宣布，未来10年内允许半数员工在家工作。但对在家办公的员工是有要求的，第一个是经验丰富的员工，至少不用去现学，因为远程的学习效率不如在办公室学习。第二个是团队有远程办公的支持系统。第三个就是要业绩比较突出的。这些员工通过经理批准就可以在家办公。但是新员工还是必须去公司办公，因为新员工可能业务还不熟悉，然后培训的内容都要在公司里进行。
而另外一些和硬件相关性更小的IT公司，如Twitter、Square和Coinbase，更是宣布允许员工永久在家办公。
作为硅谷地产人，我收到了不少类似的询问，就是在湾区买房子的人会不会因此而减少，房价或者说核心区域的房价会不会受到影响？我的观点是：不会对核心地区房价有太大影响。
硅谷房市：居住属性的分析
具体的原因，我从房子的居住属性的几个方面来解释。因为房子是居住的，所以要根据人对这个房子的使用和居住的属性来入手。
第一个就是交通距离。因为湾区堵车可能也要走个半个小时到一个小时的时间。这是一个很痛苦的经历，所以很多人就选择住在公司附近，开车10分钟就上班了。住其它地方，大部分时间都花在交通上面了。与其这样，还不如节省这个时间去健身房、去看看书，或者去外面玩一会儿。于是，湾区的交通房就兴起了。
交通房主要的代表那就是Sunnyvale。看学区的话，Sunnyvale不是最好的学区。几年前，三谷地区的Dublin和Sunnyvale是差不多的价钱，就是因为交通的优势，Sunnyvale大幅度上涨。所以这就是交通对于房价起到的作用。
而这一次我们看得很清楚，现在由于这个新冠病毒，很多公司把以前也许想尝试的项目强制进行了，就是让大家全部在家工作，看看效率如何。Facebook经过反馈，50%以上的员工说他的工作效率没有降低。所以Facebook决定有条件地允许员工在家办公。这就造成大家以前因为交通问题，去买交通房的这个因素变得弱化了。以前那个距离是不可替代的，现在已经变成可以替代了。这是房子居住的第一个属性，就是交通便利性。
第二个是学区。在湾区有一些传统非常好的学区，当然在其它各个地区都有自己的好学区。但学区不是不可替代的。好的学区不一定是公立的，也有很多好的私立的学区。因为学区而买房的范围就扩大了。以前买房是要考虑交通加上学区，现在可以直接买学区房。离公司近才选择学区的因素也被改变了。
第三个是周边的环境，这是一个不可替代的因素。周边的环境就是邻居和树木等等。湾区Palo Alto、Menlo Park那些地区，城市里很多特别大的树。房子好造，树不好长；房子好找，邻居不易寻。所以你可以搬到任何的地方，但是你的邻居是带不走的。
这些地区并不一定是好学区，也不一定是交通房，却是传统的好地区。这周围的特定氛围和特定邻居，不会因为说公司允许在家上班，就把这个环境给你。这是一个不可替代的因素。
第四是房子本身状况，比如我想要一个独栋的别墅、一个大房子、要3千呎或者要5个房间。但是同样的价格在核心地带就买不到这么大。在核心区域可能就是买一个2房或3房的Townhouse。更核心的地带可能就买一个Condo。所以房子本身也是大家所考虑的。但是以前受到了距离的限制，即用上班交通的距离去妥协房子本身的一切条件。
天平在发生变化
我们现在看到在天平两边，很多的变量都发生了一些改变。我们以前在天平的一边是要找一个好的区，但是只能找一个很小的房子，因为那个地区很贵。另一边是，我要去买大房子，因为我要住得很宽敞，但是每天就要开两三个小时的车去上班，即距离很远但是价格相对便宜。所以中间的连接点就是交通的问题。
以前我们的公式是：距离公司近，好地区，价格贵 VS. 距离公司远，房子大，便宜。
如果可以在家上班，很多人就根本就不用住在离公司近的所谓好的学区，或者好的区；现在可以去一个更远更方便的地方。这可能是一个初步的直观的想法。
我们再往下细想一下，实际上产业外移已经不是最新的事情了。其实现在已经是开始往美国回移，所以远程办公已经不是新鲜事情了，不是由疫情而引起的。这一次疫情下，大家被动地测试了一下远程上班的效率，也有可能会继续增加一些外移的数量。但是我不相信会有明显的大幅改变，包括在同公司内部的Transfer。比如说在加州生活成本太高，那到德州去，以前很多人已经开始这么做了。
另外还要看员工本身，比如说湾区的气候还是非常的好。如果去住德州那边就很热，如果到东岸那边就很冷，如果到其它的地区生活或许不方便。所以这是大家的一个选择，大家在一个地方住得习惯了。不会说轻易因为很小的一个原因就离开，必然是有一个很大的原因才会长途迁徙。所以我觉得并不一定会看到大规模的人口迁移。
人们会离开核心地区吗？
那我们就进一步地看到湾区内部因素，就是在离公司近一点的核心的地区，比如Palo Alto，会不会说从核心地方搬离到更远一点的地方，像东湾的三谷地区呢？我觉得这是非常有可能的，但是数量上不会特别的多。因为以前大家选择住在公司附近，用距离交换了居住的环境。如果家庭人口增长，又不需要在公司上班，就可能会选择一个更大的房子，尤其其它地区的学校也都不错。所以，可能很多人会在天平的两边，更多选择去关注居住本身的环境，也就将会有一部分人想离开核心地区。
但是从另一方面来讲，会有新员工到湾区。这就是一种对于人口从核心地区流失的一个补充。我们再继续想一下，就是几个大的科技公司的收入还有待遇都是挺好的。如果财富积累越来越多的话，可以买更好更大的地方，也可以考虑邻居社区等等一些传统的好区，比如说像Palo Alto、Menlo Park这些地区。这些地区并不是一夜之间被某个因素催生出来的，也不会有什么情况就突然被摧毁。就如树木，可能要长几十年才能慢慢地形成这么一个郁郁葱葱的居住环境。我们在看房的时候就讲，树多树大的地方都是好区，保值的地区。
WFH（Work From Home）的公司只占湾区众多公司的一小部分，而这些WFH公司的员工也只是一部分在家工作，还有另外的人要去公司，再有，即便是WFH的员工也不一定都会选择去很远的地方居住。
现在湾区的房子不够住，所以即便一部分人有其它的选择，去到其它的地区，但是核心地区还是有足够多的需求，所以也不会有大幅的改变。核心地区的房价有没有大跌，就支撑面来说现在仍有足够的力道。
所以根据以上的分析，我个人的想法是这一次Work From Home的趋势，数量上还是有限的，不足以影响到核心地区的房价。因为这个力量还不足够大。#
欢迎咨询BQ Group
Bill Qin – DRE# 01879849
微信号：iBillQin
网址：www.BillQinHomes.com
电话：（408）800-5988 0r（510）789-7175
欢迎加入我们的湾区地产脸书专页
本文刊载于旧金山7月4日地产版
每周为您献上旧金山最新消息
责任编辑：李欧
