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硅谷房市

在家办公,硅谷的人还在吗?房价会大幅下跌吗?

因为疫情,硅谷科技公司允许在家办公,硅谷房市是否产生变数?(Shutterstock)
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【大纪元2020年07月06日讯】文:Bill Qin・硅谷房地产交易专家
Google 5月26日宣布,从7月6日起重开多数办公室,并预计在9月允许30%的员工重返办公室办公完成必要的工作,同时也允许大部分员工继续在家办公(WFH),直至年末。

Facebook早先已宣布,未来10年内允许半数员工在家工作。但对在家办公的员工是有要求的,第一个是经验丰富的员工,至少不用去现学,因为远程的学习效率不如在办公室学习。第二个是团队有远程办公的支持系统。第三个就是要业绩比较突出的。这些员工通过经理批准就可以在家办公。但是新员工还是必须去公司办公,因为新员工可能业务还不熟悉,然后培训的内容都要在公司里进行。

而另外一些和硬件相关性更小的IT公司,如Twitter、Square和Coinbase,更是宣布允许员工永久在家办公。

作为硅谷地产人,我收到了不少类似的询问,就是在湾区买房子的人会不会因此而减少,房价或者说核心区域的房价会不会受到影响?我的观点是:不会对核心地区房价有太大影响。

硅谷房市:居住属性的分析

具体的原因,我从房子的居住属性的几个方面来解释。因为房子是居住的,所以要根据人对这个房子的使用和居住的属性来入手。

第一个就是交通距离。因为湾区堵车可能也要走个半个小时到一个小时的时间。这是一个很痛苦的经历,所以很多人就选择住在公司附近,开车10分钟就上班了。住其它地方,大部分时间都花在交通上面了。与其这样,还不如节省这个时间去健身房、去看看书,或者去外面玩一会儿。于是,湾区的交通房就兴起了。

交通房主要的代表那就是Sunnyvale。看学区的话,Sunnyvale不是最好的学区。几年前,三谷地区的Dublin和Sunnyvale是差不多的价钱,就是因为交通的优势,Sunnyvale大幅度上涨。所以这就是交通对于房价起到的作用。

而这一次我们看得很清楚,现在由于这个新冠病毒,很多公司把以前也许想尝试的项目强制进行了,就是让大家全部在家工作,看看效率如何。Facebook经过反馈,50%以上的员工说他的工作效率没有降低。所以Facebook决定有条件地允许员工在家办公。这就造成大家以前因为交通问题,去买交通房的这个因素变得弱化了。以前那个距离是不可替代的,现在已经变成可以替代了。这是房子居住的第一个属性,就是交通便利性。

第二个是学区。在湾区有一些传统非常好的学区,当然在其它各个地区都有自己的好学区。但学区不是不可替代的。好的学区不一定是公立的,也有很多好的私立的学区。因为学区而买房的范围就扩大了。以前买房是要考虑交通加上学区,现在可以直接买学区房。离公司近才选择学区的因素也被改变了。

第三个是周边的环境,这是一个不可替代的因素。周边的环境就是邻居和树木等等。湾区Palo Alto、Menlo Park那些地区,城市里很多特别大的树。房子好造,树不好长;房子好找,邻居不易寻。所以你可以搬到任何的地方,但是你的邻居是带不走的。

这些地区并不一定是好学区,也不一定是交通房,却是传统的好地区。这周围的特定氛围和特定邻居,不会因为说公司允许在家上班,就把这个环境给你。这是一个不可替代的因素。

第四是房子本身状况,比如我想要一个独栋的别墅、一个大房子、要3千呎或者要5个房间。但是同样的价格在核心地带就买不到这么大。在核心区域可能就是买一个2房或3房的Townhouse。更核心的地带可能就买一个Condo。所以房子本身也是大家所考虑的。但是以前受到了距离的限制,即用上班交通的距离去妥协房子本身的一切条件。

天平在发生变化

我们现在看到在天平两边,很多的变量都发生了一些改变。我们以前在天平的一边是要找一个好的区,但是只能找一个很小的房子,因为那个地区很贵。另一边是,我要去买大房子,因为我要住得很宽敞,但是每天就要开两三个小时的车去上班,即距离很远但是价格相对便宜。所以中间的连接点就是交通的问题。

以前我们的公式是:距离公司近,好地区,价格贵 VS. 距离公司远,房子大,便宜。

如果可以在家上班,很多人就根本就不用住在离公司近的所谓好的学区,或者好的区;现在可以去一个更远更方便的地方。这可能是一个初步的直观的想法。

我们再往下细想一下,实际上产业外移已经不是最新的事情了。其实现在已经是开始往美国回移,所以远程办公已经不是新鲜事情了,不是由疫情而引起的。这一次疫情下,大家被动地测试了一下远程上班的效率,也有可能会继续增加一些外移的数量。但是我不相信会有明显的大幅改变,包括在同公司内部的Transfer。比如说在加州生活成本太高,那到德州去,以前很多人已经开始这么做了。

另外还要看员工本身,比如说湾区的气候还是非常的好。如果去住德州那边就很热,如果到东岸那边就很冷,如果到其它的地区生活或许不方便。所以这是大家的一个选择,大家在一个地方住得习惯了。不会说轻易因为很小的一个原因就离开,必然是有一个很大的原因才会长途迁徙。所以我觉得并不一定会看到大规模的人口迁移。

人们会离开核心地区吗?

那我们就进一步地看到湾区内部因素,就是在离公司近一点的核心的地区,比如Palo Alto,会不会说从核心地方搬离到更远一点的地方,像东湾的三谷地区呢?我觉得这是非常有可能的,但是数量上不会特别的多。因为以前大家选择住在公司附近,用距离交换了居住的环境。如果家庭人口增长,又不需要在公司上班,就可能会选择一个更大的房子,尤其其它地区的学校也都不错。所以,可能很多人会在天平的两边,更多选择去关注居住本身的环境,也就将会有一部分人想离开核心地区。

但是从另一方面来讲,会有新员工到湾区。这就是一种对于人口从核心地区流失的一个补充。我们再继续想一下,就是几个大的科技公司的收入还有待遇都是挺好的。如果财富积累越来越多的话,可以买更好更大的地方,也可以考虑邻居社区等等一些传统的好区,比如说像Palo Alto、Menlo Park这些地区。这些地区并不是一夜之间被某个因素催生出来的,也不会有什么情况就突然被摧毁。就如树木,可能要长几十年才能慢慢地形成这么一个郁郁葱葱的居住环境。我们在看房的时候就讲,树多树大的地方都是好区,保值的地区。

WFH(Work From Home)的公司只占湾区众多公司的一小部分,而这些WFH公司的员工也只是一部分在家工作,还有另外的人要去公司,再有,即便是WFH的员工也不一定都会选择去很远的地方居住。

现在湾区的房子不够住,所以即便一部分人有其它的选择,去到其它的地区,但是核心地区还是有足够多的需求,所以也不会有大幅的改变。核心地区的房价有没有大跌,就支撑面来说现在仍有足够的力道。

所以根据以上的分析,我个人的想法是这一次Work From Home的趋势,数量上还是有限的,不足以影响到核心地区的房价。因为这个力量还不足够大。#

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本文刊载于旧金山7月4日地产版

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责任编辑:李欧

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