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英国楼市升温 在伦敦中资地产商却面临危机

从伦敦格林威治公园望向金丝雀码头方向。(文苳晴/大纪元)
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【大纪元2022年03月21日讯】(大纪元特约记者文苳晴英国伦敦报导)英国楼市近一个月来越来越好,已经和2016年前脱欧时期平起平坐。然而,在伦敦的大型中国地产商却倍受英国政策与中国债务危机夹击,或为中国地产商在海外的溃败写下终章。

无论疫情是否持续,英国楼市肯定“回来了”。全英房屋贷款协会(Nationwide Building Society, NBS)最新数据显示,截至今年2月份的12个月,英国平均楼价升12.6%,录得26万英镑。

随着本土、欧洲和中东的超级富豪卷土重来,伦敦黄金地段楼价去年以来已升超过1.2%,且是连续半年升市,上一次见到如此好景是2015年,即2016年脱欧公投之前。然而,在再度蓬勃的英国楼市中,倍受国内外政策与债务危机夹击的中资地产商却要缺席。

20132016年间是中国地产商追逐“国际梦”的高峰期,也是中英关系“黄金期”。大量地产商在英国买下多块高潜力地皮。

根据Real Capital Analytics的数据,自20132018年间,来自中国大陆和香港的买家向伦敦房产市场投资近35亿英镑。在2018年起,中港发展商占了伦敦土地成交的三分之二,但此后却几乎绝迹于当地交易。

目前,伦敦仍有数千间房屋属中国地产商投资,惟当中大部分都未建成、未出售或停工“烂尾”,包括绿地控股和富力地产两间大型中国地产商。

绿地控股—“伦敦之巅”

伦敦东部金融区金丝雀码头(Canary Wharf)中心地带,临近泰晤士河畔有一块地,围板印有绿地控股的项目名称“伦敦之巅”(Spire London),原定2020年建成。当时声称造价达8亿英镑,号称英国以至西欧最高住宅大楼,项目楼高67层,高241米。

“伦敦之巅”(Spire London)地盘。(文苳晴/大纪元)

但多年来只见地基不见楼盘。至今只有围板、杂草和积水。附近一间商店的职员表示,地盘工人逾3年已没有回来工作,上一次已经是201812月,之后就没有再见到地盘有人工作。

项目遇上的第一个大难题或许是英国收紧高楼的安全标准。在20176月导致72人死亡的格伦费尔塔火灾(Grenfell Tower fire)引起当局及社会对高楼安全的关注。

20185月,绿地表示会重新审视大楼的设计,指“伦敦的住宅市场已出现重大变化”,强调对伦敦住宅市场长期增长仍然充满信心。但这一审却仿佛入了黑洞,“伦敦之巅”停工多时,何时面世,遥遥无期。

绿地控股—兰姆公馆

除“伦敦之巅”外,绿地或打算撤出伦敦的其它地产项目,包括西南部Wandsworth旧啤酒厂地皮的高尚住宅项目兰姆公馆(Ram Quarter)。

兰姆公馆在建造时号称要成为伦敦历史文化住宅社区,分三期、共提供700个住宅单位,另9,000平方米啤酒文化商业街,及历史保护建筑改造的“loft式”住宅(楼底高,空间宽敞,采上下双层复式结构)。目前首期发展已建成交付,惟近期一直传言绿地欲“班资回朝”,至少45名买家已表示有兴趣洽购相关项目。

然而,除出价及市况外,绿地撤离伦敦的另一关键因素是中共政策。

前年9月中共祭出“三条红线”政策,规管地产商债务规模,其中绿地控股一度三条红线全踩,去年8月公布半年度业绩,净负债率超过100%,剔除预收款后的资产负债率为82%,高于70%上限。踩红线的地产商借新债受到限制,卖资产套现成为地产商近期常见的自救方法。

所谓红线一:地产商剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线二,净负债率大于100%;红线三,地产商的“现金/短期债比”小于1倍。中共祭出“三条红线”是要降低中国地产商的负债和财务杠杆。

富力子公司九榆树住宅项目 长期停工

从绿地问题盘沿河西行,就是伦敦西南区九榆树(Nine Elms),也是富力地产的濒临烂尾的项目。

富力曾在2019年登上中国地产商百强榜第4位,惟近年受地产商老问题困扰导致债台高筑。在去年9月突然宣布向同业碧桂园出售旗下物业资产,以100亿人民币自救。

伦敦西南区九榆树项目。(文苳晴/大纪元)

富力在英国的投资主要由子公司R&F Properties负责,于2017年联同中渝置地,豪掷近5亿英镑购入伦敦西南区九榆树(Nine Elms)土地,项目名称为“泰晤士河1号”(One Thames City)。该区是伦敦近年发展城段,过往为工业区。苹果公司英国总部和美国驻英大使馆都在此地。

如今该区新地铁站已建成启用数月,但项目已经停工,更有大批工人无法取得合共9万英镑工资。在1月,富力被当局裁定强制违约。

富力位于九榆树的地盘工地。(文苳晴/大纪元)

大纪元记者在3月上旬曾到过该工地现场,发现有少量工人重返岗位。有工人表示,已收到被拖欠的薪金,故决定回来继续工作。但有一部分工人因不满富力欠薪,认为欠缺信用,决定离队他投,导致复工后施工进度缓慢。

在伦敦任职地产顾问的港人Harry Ma表示,公司一直没有买入富力位于九榆树的地产项目,原因是经风险评估后质疑该项目能否完工,包括富力在英国没有往绩可凭。故建议客人另选其它地区“心头好”。

他指,富力原本计划将九榆树地盘建设定成集住宅、文化和商业于一身的15分钟生活圈,只是该区过往一直为工业区,咖啡店、餐厅及娱乐场所不多。认为发展商只是一成不变地将中共发展模式搬来英国,一味追求豪装大宅,却忽略整个新区的配套发展,最终酿成大错。

富力九榆树项目地盘入口。(文苳晴/大纪元)

来自国内外的双重夹击

事出必有因,中共房地产公司在当前蓬勃的英国楼市中伤得焦头烂额,是有迹可寻的,中国内外的双重夹击是重要因素。

对中国地产商来说,伦敦是一个难以攻克的市场,政治和社会问题丛生,先有2016年的脱欧公投,再有格伦费尔塔大火修订住宅大楼安全指引,再到中共疫情大流行带来的重重打击,还要应付中共“三条红线”政策风险和恒大危机。这种复杂多变的环境和连串接踵打击令他们喘不过气。

分析认为,最根本的问题是中共“三条红线”政策令地产商游戏规则完全改变,地产巨头如恒大都问题多多。更反映地产商如梦初醒,面对的已不再是利润问题,而是能否运作的问题。

另外,对于英国房地产市场而言,问题不再是中国地产商会否继续投资,而是他们会否集体离场的同时影响本地经济。

责任编辑:陈彬#

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