高利率给加州湾区房市降温?专家预测前景

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【大纪元2022年04月30日讯】(大纪元记者李欧报导)湾区居,大不易。旧金山地区的房价之高,领先全美。然而不断上涨的房贷利率,正在引发市场疑虑——是否会给火热的美国房市浇上一盆冷水?大纪元为此延请专家,分析湾区的房市前景。

目前抵押贷款利率,以40年来最高的速度上升,如今30年固定利率已超过5%。不少业内人士,都预测房市将会因此放缓。

房价长期居高不下的湾区房地产市场,会不会因高利率而降温?旧金山资深地产专家认为,不一定。

德立昂营销专家:暂对卖方影响不大

湾区德立昂地产公司(Deleon Realty),经手许多数百万级的硅谷房地产,其市场营销专家帕梅拉‧陶(Pamela Tao)告诉大纪元,在卖方这边没有什么影响,卖家一般考量的,就是如何能卖得更好。

“以上市房的数量来看,没有太多影响。我们正常地接到卖家的上市业务,而且每套房产,都能有多个报价”,帕梅拉说,“全现金的报价也很多,售价一般都超过要价10%。”

对于屋主是否会顾虑利率走高,影响换房意愿?她说:“目前,我们很多卖家卖房后,要搬去别的城市或是外州,甚至其它国家,这部分大概有三分之一的卖家。还有一些接近退休年龄的卖家,想换小户型的房子。”

根据MLS数据统计,3月份,圣塔克拉拉县(Santa Clara County)的销售量有1,514套房产,比去年同期多出23套;圣马刁县(San Mateo County)3月份售出596套,仅比去年同期少了3套。

专家:湾区买家或受波及 但影响不一

但对买家方面,帕梅拉说,确实有些人,会因为经济因素而暂缓买房。不过,他们不是因为利息升高的因素,而是近期股市表现较差,导致股票套现有困难,造成财务紧缩。

帕梅拉还提到,现在桑尼维尔(Sunnyvale)的市场还更火了,原因可能是因为桑尼维尔的地理位置,距离众多科技公司很近,而且房价相比帕罗奥图(Palo Alto)这类昂贵城市,仍然实惠很多。帕梅拉认为,很多买家都希望,赶在利率进一步上升之前抢到房子,尤其对资金已经到位的人来说,“制止不住他们的需求”。

圣马刁县(San Mateo County)、圣塔克拉拉县(Santa Clara County)在2月和3月,康斗(公寓)与联排房的售价中位数对比图。(资料来源:MLS/大纪元制图)

对比不同房型,独立房房价和需求依然是走俏的,但是康斗(公寓)和联排房方面,在3月份却出现走低。例如圣马刁县3月份的联排房销售中位价,比2月份降了15.7%,达到约139万美元;圣塔克拉拉县3月份康斗销售中位价,比2月份减少5,000美元,达到83万美元。

帕梅拉对此推论说,现在的利率,对购买小户型的人群,还是有一定的影响。可能他们在计算利息之后,发现超过自己的负担能力,不得不降低买房预算,甚至可能暂停买房。不过,对于可以负担得起独立房的人来说,利息的增加,只是占资金的一小部分,对全现金买家更是没有影响。

“我们收到不少报价是全现金的,所以有钱人还是有办法拿出这么多钱。”帕梅拉透露,上个月他们在阿瑟顿(Atherton)成交了一套2,700万美金的房子,买家就是全现金报价。

对于如今相对高的利率环境,帕梅拉建议,投资房的购买还是需要谨慎,如果没有强烈需求或是为了投资,不一定要现阶段买房,当前不一定是一个好时机,“因为主要是房价太高了”。

帕梅拉说:“但对于买自住房的人,或许因为上学需求而不得不买,这些很难因为利息高了就不买房。”

“未来会有更多中国买家”

帕梅拉证实了,近期市场上出现很多华人买家,甚至是来自海外。“我们有些上市房,收到三分之一或一半的买家,都是华人,而且部分是来自海外。”“我们现在就有两个华人买家,在竞价同一套房子,其中一个资金就是在国外。”

帕梅拉表示,不清楚华人买家增多,是否与目前大陆局势有关系,但她说,“相信未来会有更多从中国来的买家。”

此外,帕梅拉还观察到,有些人因为近期美股表现不佳,正考虑出手股票,把钱投到房地产市场,毕竟房市表现更加稳定。

她建议,“反过来说,现在肯定是卖房的好时机。一套普普通通的房子,都有很多人抢房,而且都是超过要价的。以德立昂地产公司卖房情况,500万美元以下房产,一周就能进入合同;500万至1,000万价格段的,大约一个月能售出;1,000万美元以上的房产,则需要较久的时间。”

另外,根据《圣荷西水星报》报导,加州房地产经纪人协会(CAR)的经济学家奥斯卡‧魏(Oscar Wei)表示,利率上升肯定会对买家心理产生影响,会造成需求、销售,还有价格的冲击。

魏指出,目前的利率与三四年前相似。尽管额外的利息支付,对于有高房价预算的家庭,只占其收入相对较小的一部分,但这一增长,可能会使买家的每月成本增加数百美元。

那么到底利率的上升,和未来可能的持续上扬,对房市有何实质性冲击?现在或许更多的是推论,而还没有定论,通常利率的影响,要在后面几个月才能在市场上展现出来。◇




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责任编辑:陈柏州#

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