【大纪元2023年10月14日讯】受到接近8%的高抵押贷款利率的拖累，美国房地产市场的销售已经缓慢得像是蜗牛在爬行一样。买家买不起，卖家不愿意出售，可用房屋数量仍处于危险的低水平。这种短缺导致房价再次上涨，迫使许多潜在买家搁置他们的美国梦。
穆迪分析公司的首席经济学家马克・赞迪（Mark Zandi）表示，房地产市场已经非常疲软，而且不会快速发展，情况不会变得更好，但也不会变得更糟，因为它已经不能变得更糟了！
由于可供购买的房屋不多，今年房屋销售大幅的下降。大多数卖家也是买家，因此他们不想放弃在疫情期间获得的超低抵押贷款利率，惧怕用更高的利率购买新房。因此，多数屋主会保持原状，直到利率下降。这加剧了房屋库存的危机，使房价居高不下，并导致买家争夺有限的待售住宅，引发竞购战和不断走高的房价。
预测抵押贷款利率
根据房地美的数据，截至10月12日当周，30年期固定利率贷款平均抵押贷款利率为7.57%。一年前同期是6.66%，两年前才2.99%。因为利率的大幅增长，如今的每月抵押贷款还款，比两年前高出大约是90%。
讽刺的是，高抵押贷款利率和房价是联准会试图压低房价的结果。自去年以来，联准会一直在提高短期利率，希望平息通涨。一般来说，抵押贷款利率的变动方向，与联准会的短期利率的变动方向相同。因此，当联准会升息时，抵押贷款利率通常也会上升。
目前，我们还不清楚联准会是否已经完成紧缩政策，抵押贷款利率何时会出现下降？如果从刚刚发布的9月份就业数据来看，就业人数增加33.6万个，约为预期的两倍之多。除此之外，对7月和8月预估的修正总共增加了119,000个就业机会。显示就业市场十分热络，这样一来联准会就更不可能降息了，11月1日的议息会议，如果没有进一步升息，已经算是万幸，假如继续升息，抵押贷款利率很可能下一步就是破8%了！
美国房地产 今年Q4惨了！无情的抵押贷款利率｜高傲的房价｜冷酷的库存量｜今天谁还在买房？【美国地产热点】第134集
之前，许多经济学家都曾预测，今年秋季抵押贷款利率将维持在7%附近，但最近几周却出现飙升。Realtor.com的首席经济学家丹尼尔・海尔（Danielle Hale）也说了，“我们确实预计抵押贷款利率会下降，但确定具体时间很困难，今年秋天可能不会发生。可能会在今年晚些时候，甚至是明年了。”
另一位专家，全国住宅建筑商协会的首席经济学家罗伯特・迪茨（Robert Dietz）认为，到明年年底，利率才可能会降到6%左右，而且现在可能已接近抵押贷款利率的峰值。
好消息是，一旦联准会完成对抗通胀的任务，抵押贷款利率则可能会下降。如果经济因升息而陷入衰退，联准会就可能会停止升息，甚至开始降息。但是，这并不意味着购屋者近期应该期待较低的利率。专家认为，目前预计利率将会维持稳定，即使升息，抵押贷款利率也不会大幅上涨。
预测房价
经济学家罗伯特・迪茨，在谈到秋季房地产市场时表示，房地产市场将变得困难且充满挑战，那些没有被高价淘汰的购房者，面临的选择很有限。
对买家还是有好消息。新屋销售今年以来一直很强劲。此外，从过去来看，秋季购房的竞争较少，有孩子上学的家庭普遍已经搬家，许多租屋者也已经续签了租约，表示暂时有大部分人不会再移动。这个机会会给还想要在秋季买房的民众，一个喘息的空间。
至于，秋季房价的走向会如何？专家认为，现在的房价实在太高了，买家的负担能力比2006年次贷危机时还糟糕，所幸是，屋主的还款情况良好，贷款的违约率仍然在历史低点。换句话说，要等到跳楼价应该是没有希望了。不过，穆迪分析预测，今年秋天价格会出现一些下跌，但幅度不会太大，并预计明年这个时候价格将下跌几个百分点，与大衰退时期，价格下跌30%的情况完全不同了。
高盛集团的总经理罗杰・阿什沃斯（Roger Ashworth），近期表示，从收入水平、贷款支出比例来看，住房负担能力已超出2006年的水平。不过，值得庆幸的是，现在的房地产市场并不像上一次的房地产末日。美国银行（Bank of America）的经济学家认为，今天的美国房地产市场，更像是1980年代的情况。
当时的联准会主席保罗・沃尔克（(Paul Volcker）将短期利率提高到18%，同时抵押贷款利率也高得吓人，但是房价中位数，从1979年8月的64,700美元，到了1981年第二季升至69,400美元。当时同样没有过剩的房地产开发，但是却有婴儿潮一代的人口红利，而今天我们有千禧一代的人口红利在支撑着。
有鉴于现在房价过高、利率太高、销售量低迷，以及房市库存量稍有提升。10月8日，Redfin统计的数据显示，降低房价的卖家增加到6.8%，比去年同期增加0.2个百分点，这是今年以来最高的增长，显示有更多的卖家愿意降价。
库存量是否增加？
不过，买家千万不可以掉以轻心，从数据看来，房市还是相当紧张，销售中位天数32天、销售价格比要价还是高达99.3%，库存供应量只有3.2个月。可喜的是，新增可销售房屋出现去年7月以来的最小降幅；可销售数量虽然同比还是下降14%，但是，已经是过去4个月以来最小的跌幅。
总结来看，库存有增加情况，但是销售速度并不慢，卖家有放下一些姿态，愿意降价，不过销售价，还是非常非常接近要价。经济学家丹尼尔・海尔认为，房价将大幅横盘整理，并保持在目前的水平。同时，房地产数据公司CoreLogic 首席经济学家则预计，与去年相比，价格将出现个位数的小幅上涨。高盛则认为，到今年年底，将看到房价上涨1.8%，到2024年底将上涨3.5%。
新房建设成市场一大亮点
另外，由于二手房市场上的房源太少，买家越来越多地转向新建房产。根据NAHB的数据，7月份，近三分之一的待售房屋是新建房屋。从历史上看，新房仅占市场的10%至15%左右。
新房房价与二手房房价之间的差距也有所缩小。根据政府数据和全美房地产经纪人协会的最新数据，8月份新房的中位数价格为430,300美元，二手房价格为407,100美元，两者仅相差两万三千美元。
今天谁还在买房子？
那麽，到底现在市场上还有哪些人愿意买房呢？就是那些必须搬家的人，我们俗称是刚需买房者。有些人由于家庭或职业原因而不得不搬家。他们也可能即将迎来新生儿，或年迈的父母或成年子女搬来与他们一起同住，因此需要额外的空间。
此外，离婚或死亡，也会促使搬家。还有，希望从昂贵的城市，搬到便宜的城市的人，也正在寻找住房。当然，还有少部分的投资者，他们还是不会放弃买房。除此之外，如果在购房上还有时间弹性的人，应该都会继续等待。
结语
最后，我们来总结今天谈到的几个预测，首先，抵押贷款利率预计将维持在目前的高位，但随着继续升息，突破8%也不是不可能的事。第二，房价到年底还是可能微幅上涨，少数的卖家或许因为销售低迷会给出一些优惠，这是买家的机会。第三，新房在市场上的比例会越来越多，新旧房的价格差距逐渐缩小，开发商继续藉由降低利率对买家招手。第四，因为销售低迷，和季节性放缓，库存会出现些微增加。第五，如果你不是刚需买家，请等待更好的买房时机，大体情况来看，现在的购房成本实在太高了。◇
责任编辑：李曜宇
