【大纪元2023年07月22日讯】现在最新的30年抵押贷款固定利率的平均统计，已经来到近7%，这是导致整个美国房地产停滞的最大主因，造成至今市场上只有9%的屋主的房贷利率超过6%。
据统计，绝大多数的屋主，他们的贷款利率都还是比较低的，因为利率升高之后，买房的人数大大的减少了！这也带来另一种现象，美国房价可负担地区的城市，获得很好的发展机会。我们今天就要来看看哪些城市的市场，正在面临高风险？而哪些城市风险却更低？
20个最热门房市
我们先来看 Realtor.com 在7月19日，公布的六月份20个美国最热门房地产市场，所谓“热门市场”就是受到潜在买家的关注度更高，而且销售速度更加快速。换句话说，这些市场不仅有更多人在搜寻，而且买气还十分热络。那麽有哪些市场很热门呢？
第一名的是康涅狄格州的哈特福德大都会区，其次是新罕布什尔州的曼彻斯特，第三名也是新罕布什尔州的康科德，第四名是纽约州的罗切斯特，第五名是麻萨诸塞州的斯普林菲尔德，第六名是缅因州的波特兰、第七名是俄亥俄州的哥伦布，第八名是麻萨诸塞州的伍斯特。（详见表1）
最热门房市 集中在两个地区
这整个名单看下来，所有的热门市场都集中在东北部或者中西部地区，而且价位都是在三五十万的中位价，只有第17名的康涅狄格州的布里奇波特，中位价超过百万美元，另外，第20名的波士顿，中位价大约有86万美元之高。
这个城市 荣登热门房市与风险最低｜最热门美国房市 一个最大特征｜最高风险房市都在一个地区｜现今美国屋主的最大困扰【美国地产热点】第124集
6月份，康涅狄格州的哈特福德，房屋中位价为429,000美元，低于全美445,000美元的中位价。哈特福德的房价，比位在西南方，2.5小时车程的纽约市低得多，也比波士顿便宜得多，在不塞车的情况下，向东北方向行驶大约90分钟就可以到达波士顿。
第二、第三名的曼彻斯特和康科德的房价，均高于哈特福德，分别为521,000美元和565,000美元。尽管如此，它们比昂贵的波士顿房地产也更便宜。在康州的地产商表示，像波士顿这样人口稠密的城市，很容易就会达到容量的极限。所以我们可以看到，在临近波士顿的康州的几个热门市场，包括诺维奇、纽黑文、布里奇波特，现在很多人每周两次会前往纽约，或者是去波士顿上班。
这也是远程办公所带来的一个好处，这些买家可以搬到更便宜的地方去居住，但是工作仍然留在更高薪的地区，不必局限住在办公室附近。不过这些热门市场也不只有房价更便宜，其实当地也不乏有很多的工作机会，当然这也要看有没有适合自己的工作机会，假如一个软件工程师，为了低房价房价搬到农业城那也是不靠谱的，所以还是要权衡一下各方面的条件。
有一位康州的房地产经纪人说，她最近帮助很多加州人、佛罗里达州人，还有阿拉巴马州人搬到当地，大家都在从更贵的市场，往更便宜的市场移动。作为首次购房者，他们可以降低买房成本，但是作为换房者、再次购房者来说更有优势，他们可以把原先的房产卖了，再去买更便宜的房产，可以使用全现金买房，或者大比例的首付款来降低利率，把买房的成本降得更低，比其他买家更有机会获得买房的机会。
即便现在的房地产市场处在停滞期，这些热门市场的销售速度还是非常非常的快速，例如前五名城市的中位销售天数，都不到20天，比全美的销售速度整整快了一倍不止，所以要在这些地区买房，作为买家就要有心理准备，因为这些地区属于卖家市场，而不是买家市场。
房市风险预测
除了 Realtor.com公布的热门房市，我们再来看另外一份名单，是由投资研究公司Morningstar所发布的房市风险预测。首先他们预测全美房价在2024年会触底，房价将比现在再下跌4%至6%。但是，相比2007年至2012年的经济崩盘，全美房价从高峰到低谷下降27%，这是小巫见大巫的程度。所以现在大家应该不用太担心自己的房价会大跳水，但是反过来说，对于很多想要抄底的投资客，可能都会觉得这样的跌幅，实在是有点少了。
总的来说，风险更高的地区，都是在疫情期间把房价推升过高的地区，让当地人、当地的收入水平难以支撑房价，加上外移人口多过移入人口，所以当地市场很容易就处于房价下跌阶段。这些高风险城市，现在大致有三个表现：承受能力较差、人口呈现负增长、待售库存和平均上市天数上升，导致房价处在近一步下跌当中。
相反的那些风险最低的城市，承受能力更高、人口呈现增长、待售库存和平均上市天数缩短。而且，我们很轻易的可以看到，高风险和低风险，在地图上呈现出东西两边，壁垒分明。美国西半边多是高风险房市，但是东半边多是低风险房市。不仅如此，低风险的部分城市，还与上面谈到的热门房市有所重叠，例如哈特福德、纽黑文、罗切斯特等，表示这三个地区在可负担性、人口增长，还有房市热度方面，都明显超越了其它城市。
高风险房市
以下我们就来看哪些城市处于房市的高风险，这里Morningstar根据综合评估，将风险程度百分比化，最高百分比的是犹他州的盐湖城，有88.7%；其次是旧金山、洛杉矶、夏威夷的檀香山、加州的圣荷西、俄勒冈州的波特兰、科罗拉多州的丹佛、犹他州的奥格登、华盛顿州的西雅图、加州的奥克斯纳德、田纳西州的纳什维尔、犹他州的普若佛、再来是科罗拉多州的科罗拉多泉、德州的奥斯汀、加州的圣地牙哥，总共有15个都会区，风险程度都超过百分之76。
据研究人员表示，盐湖城是房价调整风险最大的都会区，该市人口虽然不算负增长，但增长幅度也不大，而且它已成为最难以负担的市场之一，待售库存增加了近50%，平均上市天数同比增长超过300%。
如果从全美范围来看，房价在今年4月仅比去年6月的峰值低2.4%。然而，许多过热的西部房地产市场，房价调整幅度更大，奥斯汀和博伊西等地的房价已经下跌了10%左右。
过去十年因为科技行业非常火热，这也导致西部很多已经难以承担的房市，更多难以负担，所以当利率飙涨的时候，这些西部房市更容易受到冲击，旧金山、西雅图、圣荷西就是非常典型的例子，现在它们的风险都高达百分之八十左右。
低风险房市
另外，我们也来看风险程度最小的城市，总计也有15个，最小的是康涅狄格州的哈特福德、纽约州的雪城、宾州阿伦敦、康涅狄格州的纽黑文、宾州的哈里斯堡、纽约州的罗切斯特、乔治亚州的奥古斯塔、俄亥俄州的托莱多、阿肯色州的小石城、堪萨斯州的威奇托、路易斯安那州的巴顿鲁日、俄亥俄州的阿克伦、俄亥俄州的克利夫兰、宾州的斯克兰顿，和弗吉尼亚州的弗吉尼亚海滩。
所以，我们可以清楚地看到，低风险城市都位在东半边，尤其集中在东北部地区，风险程度在百分之26至36之间。研究人员认为，哈特福德之所以风险程度最小，是因为当地面临价格调整的风险最小，该市的人口正在温和增长，家庭收入中位数可以负担中等价格的房屋，库存量仍然在下降，平均上市天数保持稳定。
现今美国屋主的最大困扰
如今为了对抗高利率，负担能力成为买家最主要的买房决定因素。根据联邦住房金融局的数据，现有的抵押贷款，只有9%的人持有的利率超过6%，大约四分之一的抵押贷款（23%）的利率低于3%，还有38%的房主的利率在3%到4%之间。换句话说，现在绝大多数美国房主的抵押贷款利率都比较低。
由于当前利率，与大多数房主所持有的较低利率之间的不平衡，新上市房的供应受到严重限制。7月初的新挂牌房屋数量与一年前相比下降了27%。根据调查有百分之82，想要购买或出售房屋的人，感觉被低抵押贷款利率给“锁住了”；有超过一半的卖家正在等待利率下降，然后再采取行动。
年轻的房主尤其会感觉陷入困境，因为他们与老房主相比，还有更多的抵押贷款债务需要偿还。所以，有近八成的27岁至42岁的千禧一代房主，计划推迟未来3年内出售房屋。更惨的是，有一些房主愿意留在已经很拥挤的房屋，甚至出租目前的房屋，暂时搬进更经济的住房；还有一些甚至考虑和已经分手的配偶或伴侣住在一起，或者是推迟生孩子，以避免出售房屋。
相比之下，59岁至72岁的婴儿潮一代最不受利率的困扰。43%的人表示他们不需要抵押贷款来购买新房。此外，28%的人表示他们有足够的钱来支付高额费用。年纪大的人除了积蓄比较多，另外他们已经在现有房子上累积大量财富，转售后拿着钱就能到其它地区轻松买房，还不用受利率的牵绊。◇
责任编辑：李曜宇
