【大纪元8月3日讯】议定赔赏额（Liquidated Damage）是指签约双方在签订合约时就己经商定的违约赔赏条款。纽约州的房屋交易标准合约中有规定的买方违约赔赏的条款就属这类议定赔赏额。如果房屋买方签约后拒不过户，卖方有权没收签约时付的百分之十卖价的首期头款。这项买方在签约时就答应的违约赔赏百分之十卖价的首期头款的条款起源于在纽约州是有很久历史的不成文的规矩。曾经有人想挑战此不成文的规矩，该规矩最后由法庭裁定后变成法律。这里介绍的就是此法来源的判例。
在1983年，被告买方与原告卖方签约购买一栋新盖的房子，价格是$210,000美元。合约是在8月3日签订的，被告买方给了百分之十的售价首期签约头款存放在卖方律师的信用户口里。在签约时双方在合约里又多加一条附款：“如果地税超过$3,500美元，买方有权在三天内书面通知卖方，取消合约而取回头款。”由于没有写明这三天是怎样重何开始计算的，结果引起争执。
签约后的第二天，买方在乡政府的地税办公室得知，新盖房子的地税会超过$3,500美元。买方的律师先打电话给卖方的律师，通知他买方已经决定取消合约。他同时也发了挂号信给对方律师，书面通知取消合约。这封挂号信是8月5日寄出。卖方律师在8月9日收到他的银行通知，说买方已经停止支付首 期头款的支票。
在1983年的9月20日，卖方告了买方违约，要求赔偿百分之十售价的首期头款。被告买方反驳说，他有权取消合约。在12月20日原告卖方把房子以同样的价格卖给了其他人，只不过这次卖是通过地产经纪人，需要付佣金。
接下来双方都要求法庭按法律直接审判（Summary Judgment），究竟被告买方是否需要赔偿及原告卖方是否可获得全部的百分之十的首期头款呢？因为实际上，原告卖方的损失没有达到百分之十的售价的首期头款数目。
初级庭审法庭判原告卖方获胜。因为被告买方的书面通知没有在三天内送达原告卖方的律师手中。书面通知应该以对方律师收到为准，而不是三天内送出为准。读者以后有类似的几天内通知对方的条例，务必注明是以“送出”还是“收到”为准，以避免不必要的诉讼。
初级庭审法庭又判给原告卖方的损失的赔偿是全部的百分之十的售价的首期头款金额。被告买方不服，一直上诉到纽约州最高上诉法庭，结果最高上诉法庭还是维持原判。
州最高上诉法庭解释道，合约是双方讨价还价谈判后的结果。被告买方没有及时通知对方，而单方面取消合约是违约，应赔偿原告卖方所遭受的损失。
最高上诉法庭又继续讲，被告买方称“原告卖方不应得到全部首期头款”的说法，是不成立的。因为在纽约州，已经有超过一个世纪的时间了，在地产合约违约时，受损卖方是可得到全部的首期头款。虽然在一般的合约违约时，受损的一方要向法庭证明其实际损失的金额，但是在地产合约违约的赔赏计算时，实际受损是很难估计的。在没有更好的计算方法时，纽约州一直延伸使用的规矩也没有必要改变；大家一直都使用的传统规矩是卖方能够没收百分之十的售价的首期头款，这是一个合理的赔赏数额。
最高上诉法庭最后说，地产合约通常都是通过双方讨价还价而达成，不像有些合约是单方面的规定的，所以法庭不必干涉合约内的条款。如果不满意合约中的条款，那么要谈的时候应该是在谈判桌上。
在经过此判例后，纽约州的地产买方违约时的议定赔赏额（Liquidated Damage）在标准的合约内是百分之十的售价，也就是现在大家签约时，通常先要压在卖方律师的信用户口里是百分之十的售价的首期头款。这条原来是不成文的规矩，经过判例而成为法律。
原始案子请查：Maxton Builders, Inc. v. L. Galbo, 68 N.Y.2d 373, 502 N.E.2d 184 （1986）。 ◇
(http://www.dajiyuan.com)
