美國地產熱點

疫情之後的拉斯維加斯房市(上)

——金融危機疑慮 拉斯維加斯房價會泡沫嗎?

【大紀元2022年01月19日訊】(大紀元記者李歐採訪報導)現今美國房地產火熱,拉斯維加斯地產更是受惠於這波「疫情潮流」,致使人口大量移入,致使原先二十萬的房產,能漲到五十萬,而且買新房還需要摸號,有人運氣不好,一等就是半年。因此,筆者訪問到拉斯維加斯房地產經紀Ramon吳來分享當地的第一手消息。

李歐問:今天非常歡迎Ramon當我們頻道(美國地產熱點)的座客嘉賓,他是幾十年的拉斯維加斯房地產經紀,非常有經驗,先請Ramon和大家自我介紹。

拉斯維加斯房地產吳建興。(Ramon提供)

Ramon答:我是Ramon吳,中文名是吳建興,我在台灣出生長大,二十歲時到美國讀大學,在美國生活了四十年,美國已經成為我第二個家,我有20年的時間是住在洛杉磯,當時在那邊唸書找工作,後來20年住在拉斯維加斯,所以現在大家應該都知道我幾歲了。
視頻:金融危機在哪裡 拉斯維加斯房市沒在怕!?(上集)|疫情創造熱潮不歇|地產大泡沫在哪裡?|LasVegas新房、投資房、自住房|訪談拉斯維加斯地產經紀Ramon吳【美國地產熱點】第50集

問:今天當然就是要和Ramon來探討房地產市場,尤其現在通貨膨脹又從6.8%漲到7%了,很多人都非常擔心經濟會崩盤、泡沫的問題,這個情況對房地產有什麼影響呢?

答:很多人擔心工作難做、物價飛漲,但房地產是一個非常保值的工具,也就是它能「防止通脹」,物價漲、房價也會跟著漲。但房價會漲,真正的原因是美金貶值太多,因為美國政府印太多鈔票了。不過,大家也不用太擔心,因為政府在做宏觀調控,也就是要漲利息,這不是馬上漲,據說是今年六月才開始要漲0.25,今年可能會漲三次到四次。現在30年期房貸利率大約是3.25%,如果是漲三次,就變成4%,就算漲四次變成4.25%,跟過去20年相比還是非常非常低的利率。

我來美國時,當時是卡特總統,利率是19%~20%,雷根總統時期也是很高的,後來利率就一直降,過去三年是6%,後來逐步再降到二點多,現在會逐漸回升到4%,在歷史上算是相當低的範圍,所以對買房來說相當划算,利息能一直鎖定30年。當然房價高,大家還是很憂慮,尤其利息漲,高價位的房產應該會下跌,尤其像洛杉磯、紐約等地,高處不勝寒,兩三百萬的房子會跌,但是拉斯維加斯的房價只有三四十萬,老實說是非常安全的。

因為有不少人擔憂金融危機,他們把洛杉磯、北加州的房子賣了,轉到拉斯維加斯買三套、四套房,所以我們相對是非常安全,也是受益的一方。

問:疫情以來,很多人都在搬家,搬到相對較便宜的地區,請問拉斯維加斯現在還是很多外州人搬過去嗎?

答:是的,這個疫情對拉斯維加斯房地產簡直是如虎添翼,因為疫情之後大家不想住在人口密度很高的地方,避免得病的機會,所以大家都想搬到郊區,拉斯維加斯基本都是平房,而且很分散的,這裡太陽又大還能幫助殺菌,空氣又非常乾燥,所以病毒也不容易傳播,大家都非常喜歡。如果說三年前是二十萬的房子,現在就漲到四五十萬,尤其是近期六個月都在猛漲,可能半年就漲了十萬,為什麼呢?就是太多人搬進來,一個月平均有四五千人進來,根據車管局(DMV)的數據,一個月有五千人的紀錄,換算一年有六萬人搬進來。但現在拉斯維加斯一年才能蓋一萬棟左右的新房,無法支撐這個多人,房價當然必漲無疑。

住在拉斯維加斯能享受充足的陽光和開闊的空間。(Shutterstock)

問:現在拉斯維加斯房價已經漲到四五十萬的歷史新高,當地還有哪些投資機會?

答:其實現在利率很低,每月還款就低,而且房價還是相對便宜,而且這裡的地稅很低,二手房每年只有0.7%,40萬到房子,一年才$2800的地稅,對加州人來說真是嘆為觀止!加州房隨便即是兩三萬的地稅。另外,拉斯維加斯的地稅也沒有包含學校、圖書館、警局、消防局等等的稅金。

除了桑默林(Summerlin)有一個好區,那邊會多一個總體社區開發的費用作為開路、建公園等硬件設備的支持,一年多1200美元。如果是一般新房的地稅,第一年是1%,第二年就會降到0.7%,另外地稅也會隨通脹去調漲,但一年最多漲3%。

問:除了疫情緣故,還有哪些因素吸引外州人搬到拉斯維加斯?

答:是的,而且很多人也要躲避加州非常高的犯罪率,大白天被搶劫、闖空門,還有吸毒氾濫、無家可歸者也很多,可以說加州在民主黨的執政下非常混亂。在拉斯維加斯,基本不容許無家可歸者或在街上遊蕩,而且內華達州很像德州,大家都有槍,我自己就有5把槍,很多朋友有一屋子的槍,但他們都是守法的良民

問:現在在拉斯維加斯買新房是否要排隊?

答:沒有排隊,但是要抽籤、摸號,比如說有150人在排,每個月抽4至10套房子,有些人第一個禮拜就抽到了,也有排6個月還沒抽到的,但是沒抽到的可以有優先名額。所以像KB Home就是要排隊抽籤,有些建商沒有排隊,但是價錢加得很高,例如土地需要加錢,像是Toll Brothers有加10萬到100萬,例如一個美景要加100萬,很嚇人。不過對加州人來說都很便宜,對當地人都快要受不了了。

另外,很多人用1031交換,也就是把原本房子賣了,全部或更多再投入買房,不管在美國任何地方買,就可以不用繳資產利得稅。#(待續)




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本文刊載於舊金山1月15日地產版

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責任編輯:李曜宇

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