【大紀元2022年06月25日訊】（大紀元記者李歐編譯報導）現在似乎一切都變化很快，疫情爆發後，美國房地產一度暴跌後又暴漲，然後高通脹似乎一發不可收拾，聯邦短期利率、抵押貸款利率隨之急升「應戰」，現在許多人正盯著自2006年以來，美國住房市場的最大幅度下降。
根據《財富》雜誌的報導，把現在房市的轉變稱為「房地產調整」是比較公平的，現在稱其為「房地產蕭條」或「房地產崩盤」還為時過早。目前，我們正在觀察美國房地產市場試圖在抵押貸款利率飆升的情況下尋求平衡。如果事情真的變得一團糟，美聯儲可以介入並再次對利率施加下行壓力。
也就是說，降溫的房地產市場已經看到房價下跌的可能性增加。至少在區域層面上。
CoreLogic預測，在2022年4月至2023年4月期間，美國房價將再上漲 5.9%。但並非每個房地產市場都會如此幸運。對此《財富》請CoreLogic分析全美各地住房市場的評估。在其研究的392個區域房地產市場中，CoreLogic發現45個市場在未來12個月內，將出現當地房價下跌的可能性超過50%。上個月，只有26個市場屬於該風險範圍，等於一個月有73%的增加。
為了確定區域房價下跌的可能性，CoreLogic還評估了當地的收入增長預測、失業預測、消費者信心、債務與收入比率、負擔能力、抵押貸款利率和庫存水平等因素。然後，CoreLogic將區域房地產市場歸為五個類別之一，按該市場的房價在未來12個月內下跌的可能性進行分組：
非常高：價格下跌的可能性超過70%
高：50–70% 機率
中等：40–50% 機率
低：20–40% 機率
非常低：0–20% 的機會
其中159個市場屬於「非常低」風險組，另有152個房市位在「低」組，36個市場位在「中等」組，41個市場屬於「高」組，僅有4個市場被歸類為價格下跌「非常高」的可能性：分別是華盛頓州的貝靈厄姆（Bellingham）、俄勒岡州的本德（Bend）、華盛頓州的布雷默頓（Bremerton）和亞利桑那州的哈瓦蘇湖城（Lake Havasu City）。
CoreLogic的副首席經濟學家塞爾瑪・赫普（Selma Hepp）表示，因為利率上漲、高通脹和對經濟衰退的擔憂，導致房價下跌的機率越來越大，所以這次的「高」風險以上的數量激增。
雖然多數住房市場專家認為房價下跌的可能性仍然很低，但這標誌著區域價格下跌的可能性連續第3個月上升。這種趨勢很可能會持續下去。原因之一：六月份的分析使用了四月份的住房數據，與我們在五月看到的相比，四月的房地產市場要強勁得多。看看猶他州的普羅沃（Provo）就知道了，47.8% 的賣家在五月份下調了標價。所以，當CoreLogic下個月進行分析時，很可能會看到面臨價格修正風險的市場數量再次大幅增加。
從過去看，疫情加劇的房地產熱潮，已將美國房地產市場推向了可負擔性的極限。穆迪分析公司（Moody’s Analytics）和佛羅里達大西洋大學（Florida Atlantic University）的經濟學家進行的兩項獨立分析發現，美國絕大多數地區的房地產市場都處在房價「被高估」的處境。
根據房地產數據公司ATTOM最近的一份報告，芝加哥大都市區的8個縣和紐約大都會區的6個縣，位列全美50個最危險的房地產市場之列。其餘的主要在東海岸，特別是在克利夫蘭和費城的都會區、中西部和加州內陸。
在CoreLogic評估數據中，四月份全美392個最大的區域房地產市場中有70.7%被「高估」。三月份時，67.9%的市場貼上了「估值過高」的標籤；二月份這一比例為64.7%。
《財富》表示，僅僅被「高估」並不能保證價格修正；然而，如果房價與潛在的經濟基本面過於脫節，那就麻煩了。房價增長不可能永遠超過收入增長。更不用說，「高估」是房地產泡沫所需的兩個關鍵要素之一，另一個是「投機」。◇
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本文刊載於舊金山6月25日地產版
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責任編輯：李曜宇
