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【英国房市】2014年春季回顾

缓慢而坚定的复苏历程

逸铭

【大纪元2014年05月31日讯】(大纪元记者英国伦敦逸铭报导)从2013年开始,英国房市开始复苏,长久以来横亘于伦敦房市与全英大市之间的鸿沟也开始弥合。长期性的供不应求与延长了的Help To Buy计划都预示着这种增长是长期性的。但按揭利率上涨的阴影与按揭市场回顾造成的申请难度增大,都使得增速受到了限制。不过对于现金买家而言,仍然是个值得考虑的投资时机。

伦敦涟漪继续扩散
由于前几年增速过快,伦敦房市市场已趋于饱和,其增速逐渐被大市所超过。过高的房价使很多伦敦人都转向外围寻找更实惠的房产,这类潜在购房者同比增长了45%(数据来源:Hampton国际)。很多资金也随之流向了英格兰东南和西南。

伦敦市中心的高端房产增速仍在放缓。至4月份年度同比上涨7.5%。但随着金融业的复兴,高端房产的租金从缓慢下滑转为持平。

大市春季增长火热
在过去的一年内,全英房市的活动大幅回升。特别是近几个月以来,收入的增长、失业率和通胀率的下降等积极的消息使卖家信心满满,政府的Help to Buy计划也使买家重回市场,而且按揭市场的低利率提高了房市的活动水平。这些反映在房价上:2014年的前三个月分别上涨了0.7%、0.6%和0.4%,至4月份为止的12个月内上涨了9.4%。(数据来源:Knightfrank。)

长期增长 升速放缓
从长期来看,房价上涨的长期原因——供不应求仍然没有缓解。政府希望通过推动购买新房来为房产开发助力,因此延长Help to Buy计划至延长至2020年。也就是说,新房市场持续火热将成为英国大市的长期特征。

不过,随着时间的推移,各种影响房市的因素也在逐渐浮出水面。但这并不意味着房市会转而下降,只是上升放缓。有独立预测认为2014年全年将增长约8%,而在2015年约增长6%。

按揭利率或将开始上涨
由于英国央行之前把失业率与基础利率挂钩:如果失业率降到7%以下,则将上调利率——原来普遍认为这将发生在2015/2016之交的时候。但2月份时失业率已经跌至7.1%,而且在年内可能就将降到7%以下。所以央行若按照既定的方针行事,那么很多人的按揭还款会比预想的更早上升,并对房市的增长造成影响。

幸运的是,英国央行行长马克·卡尼(Mark Carney)已保证在“不久的将来”利率仍将保持不变。但依然是个模糊的措辞。虽然考虑到通胀率的下降可能意味着利率不会立即上升,但是仍在偿还按揭的人需要考虑如果利率在一年之内开始上升要如何应对。

养老金改革打开房产投资之门
英国政府在春季财政预算案中放松了养老金投资的限制。现在储户可以从养老金中提出一定额度投资到其它门类,因此投资到购房出租以收取房租和赚取资产升值成为可能。很多人可能会从年金转向购房出租投资,这将进一步增大购房出租的比例。

另外,以公司结构购买英国房产所征收的高额印花税(15%)起征点将从原来的200万英镑下调至50万英镑;这是2012年针对公司结构避税的措施的延续。但对于英国高端房市和全国大市不会有显着的影响。

按揭市场回顾加大按揭难度
英国金融市场行为监管局(FCA)在4月底发布了按揭市场回顾(MMR),规定贷款机构需要更严格的审查购房者的偿还能力、进行压力测试并给出专业建议。这将很大程度上提高人们获取自住按揭的难度,并提高按揭申请的费用。但购房出租按揭和现金买家则不受影响。

MMR将会阻滞按揭的发放,并对房市的增长速度(至少在短期内)造成显着的影响。另一方面但因为购房出租按揭和现金买家不受新规则影响,所以已积累起可观的首付的买家/业主与小额首付的购房者间的差距将会拉大。此外,支付能力的限制将把更多的人推回租房生活,因此购房出租的投资前景更为看好。

(责任编辑:杨青)

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