site logo: www.epochtimes.com

美联储终于铁了心

升息0.25% 旧金山房市专家:可能不痛不痒

人气: 406
【字号】    
   标签: tags: , ,

【大纪元2015年12月17日讯】(大纪元记者谭安旧金山采访报导)今年多次传出美联储预计升高利息(Interest Rates)的风声,总算在12月16日做出升息0.25%的决定。这个决定从6月延到9月,再从9月延后到12月,一延再延的升息计划对美国房市有何影响?此前本报采访加州旧金山湾区行业内人士,有人对房市很有信心,也有人叹息回应。

本月15、16日进行本年度最后一次的联邦公开市场委员会(FOMC)会议,就失业情况、通货膨胀和全球经济局势进行讨论,确定美国经济能承受升息带来的影响,最终做出升息一码决定。各方也预测明年联储将还有几波缓步升息的举动。

回看历史,在2002年科技泡沫(Tech Bubble)之后,美联储将基准利率一口气降到1%,接着在2004年中后半开始慢慢调升,一次升高0.25个百分点。在当年的第一次调升后,30年期固定抵押贷款利率(30 Year Mortgage Rates)大约在6.3%,接着又下降到5.7%。

随着美联储逐步调高基准利率,30年期固定抵押贷款利率却跟着下降。在2005年6月下降到5.58%。在2006年六月最后一次升息时,30年期固定抵押贷款利率是6.68%左右。

美国30年期固定贷款利率走势图。(房地美)
美国30年期固定贷款利率走势图。(房地美)

回顾历史 影响房贷幅度小

这些历史数据显示,在当时经济崩盘后的4年间,美联储将基准利率从1.25 %一路调高至5.25%,但30年期固定抵押贷款利率却差异不大,摆动幅度约在0.5个百分点上下。这证明无论升息与否,贷款买房者都不用要太过紧张,以过去的经验看来,升息对房屋贷款利率的影响并不明显。

华人支付头款多 受影响面小

据硅谷星河地产创办人Cindy Liu表示:“在旧金山湾区想要买到好房子,一般需要大额的头期款,贷款相对少。主要还是看是买在哪个区域,如果头款特别少,能买到房的区间就非常有限。”

她说:“对华人首选的市场来讲,头期款少就很难买到房子。在华人喜爱的好区,主流的购屋方法是支付高额的头期款,贷款不多。所以即使利息上升也不会受到太大的影响。”

房市供不应求 买气应不会显着改变

另有贷款经纪表示悲观,认为升息冲击贷款市场,恐将影响房贷以及二次房贷的业务。针对这个问题,Cindy Liu回应:“比起全美其他地方,加州旧金山湾区房地产表现比较好。因为这里工作机会多,大家收入比较高,因住房紧缺租金不断上涨,付租金还不如买房子。”所以短时间内,买气不会有显着改变。

Cindy还认为,房地产市场其实挺有针对性,会因各地方的情况不同吸引不同的客户。例如有些地区专门是给换房子的人买的,有些地区是给第一次买房的人买的。”她说:“升息或许会对豪宅有点影响,但对中等价位(一、两百万)的房市影响不大。湾区房租居高不下,比起租房,很多人还是愿意买房。”

本身精通贷款业务,长期观察走势的Cindy也表示:“自美国经济复苏后,房地产属于主导市场之一,美国政府若要升息,也不会一次提高太多,因为谁也不想对现在的房地产发展势头造成太大的冲击。如果这次升息,用过去的0.25%的涨幅来算,贷款也只差个几万块钱,对湾区这里的房价来说,不算是大问题。”

2014到15年的房地产数据显示,湾区是全美房价上涨最多,也是全美最贵的地方之一。因为湾区房地产一直供不应求,天价的房产仍旧抢手。

决定旧金山湾区房价 还是工作和经济

Cindy认为:“房价按理会跟着利率涨,过去几年房价稳中有升。”不能否认的是,利率对房价的确稍有点影响。但是真正能影响旧金山湾区房价的因素,Cindy指出是湾区的公司状况与就业率多寡。

以目前旧金山湾区房产僧多粥少的情况,就算房价涨,人们需要房子还是愿意买房。湾区工作机会多薪资也高,房产的供需和涨幅主要是受失业率和公司表现的影响,如果公司裁员或失业率上升,湾区的房市才会受到较大的冲击。

旧金山湾区当前的就业情势还是很旺,各家公司仍在开疆辟土,她说:“现在湾区房地产比全美表现更好,冬季属于淡季,但和以往相比今年冬季的房市表现还是很活跃。”现在旧金山和湾区房源不足,她预估未来半年到一年问题整体房地产问题不大,且房价不会涨太多,大概维持在现在这个状态。

美联储升息的两个原因

为何美联储要调整利率?美联储主席珍妮特·耶伦(Janet Yellen)解释,有两个主要目地:一是想鼓励投资和创造更多就业机会,二是希望能控制通货膨胀。以全美经济情况看来,本月4日美国劳工部新公布的信息显示,到今年11月全美增加了21万1千个工作机会,失业率稳定维持在5%。耶伦更在本月稍早对国会报告的证词中说,她有信心通货膨胀能回归至2%,这也是美联储的目标。

即使升息是希望能维持美国的经济稳定和发展,仍会影响贷款人的负担能力,对他们而言最直接的冲击是,如果抵押贷款利率(Mortgage Rates)一口气上升太多的话,他们每月需要负担的房屋贷款金额也会升高。万一房价受到升息影响,负担将会更大,所以需要贷款买房的人,可能会因为升息而对却步。

升息对于房市的差别可能在于,如果人们因为升息而不敢买房,旧金山湾区抢房的人少了,有能力或有需求的人更容易买到房子。以前需要加价抢房,平均出价需要加到8%~10%以上,现在可能以开价(Asking Price)就能买到房。是否如此尚待进一步观察。

责任编辑:李曜宇

评论
2015-12-18 1:38 AM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.