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南湾宜居城市Milpitas房市分析

交通、位置、购物受欢迎 独立屋紧俏 亚裔生活便利

图:苗必达市(Milpitas)Great Mall附近的高密度住宅区。(李欧/大纪元)

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【大纪元2015年07月03日讯】(大纪元记者马天祥旧金山报导)南湾苗必达市(Milpitas)位于南湾和东湾交界处。便利的地位位置让这个小城市成为南湾工程师喜爱的居住区,是硅谷地产中房价相对平价且生活机能逐步健全的地方。除此之外,这个城市还有其他什么特点?让我们听听湾区资深地产经纪的看法。

苗必达的魅力:交通与购物

今年,因为闹得沸沸扬扬的垃圾场扩容事件,让这座小城市成为湾区被瞩目的焦点。纽比垃圾场在苗必达西边,位于圣荷西市境内,但是冬季来自太平洋的季风有时会把垃圾场以及海滩盐场的异味吹到苗必达,这让附近的居民颇有微词。垃圾场的异味会不会影响苗必达市的房价?

湾区Bayone资深地产经纪人董岚介绍,冬季垃圾场的异味对当地房价会稍有影响,尤其是对那些距离垃圾场较近的房子。住的远一点,不会受垃圾场太大影响,因为最终支撑当地房价的主要是交通、区位和购物环境3大要素。

“交通和区位,决定了Milpitas房价不可能大幅下滑,”董岚说。苗必达市有两条高速公路880和680通过,连接东湾和南湾,是两地交通必经之地。这儿房价比南湾库柏蒂诺、桑尼维尔等市低很多。便利的交通,吸引大批刚入行的工程师们定居苗必达。

苗必达四大区 房价看清楚

按照区位,苗必达市房市大体可分为南、北、东南部和西部等区域。北苗必达靠近菲利蒙,主要包括公路237以北、680以西的地区,这一带房价不低,尤其是Jacklin路附近,一些独立屋价格也在125万美元上下,房价高于北圣荷西。

南苗必达地区与北硅谷相接,但房子稍显旧小。东南部Hillcrest附近,是80年代Shepell建造的,价位从70万到100多万不等。

一些退休工程师也会在此安家。住在库柏蒂诺的工程师们,在自己退休或者孩子上大学后,往往会卖掉房子搬到房价相对较低的苗必达市。享受便利的交通和购物环境。

亚裔生活很便利

苗必达市拥有据称是北加州最大最高档的华人生活中心——环球广场(Milpitas Square),有超市、多种中式台式餐馆和饮品店;亚裔超市也很多,如,价格优惠的海洋超市、大华99、狮子城、永兴超市,还有一家菲律宾超市;大型购物中心有Great Mall。目前苗必达市正在兴建另一所大型高档亚裔购物中心。

治安良好 独立屋最紧俏

董岚介绍,苗必达市独立屋一般在65万美元以上。北苗必达小学较好,是900分以上的学区,房价稍贵。面积在1,300英尺左右的房子,房价一般在80万以上。

市面上,苗必达的房子热销,但数量少。居民以前多是蓝领工人,现在增加的多是工程师。这些重视子女教育的工程师、医生,在孩子上中学后往往会搬走。但他们很少卖房,而是留下来出租,造成房屋换手率不高。苗必达的房屋很好出租,Zillow显示,其房租中位价在2,700美元上下。

这儿治安情况较好,警察多。道路上一出现车祸等交通问题,多辆警车很快到场。警察薪水很不错,多在15~20万美元之间。但在苗必达市开车要非常小心,注意不要超速。据说,在圣塔克拉拉县,有大约1/3的罚单是由苗必达市的警察开出来的。

年轻族群涌进

因为交通区位好,这几年,苗必达市人数增长较快。为解决住房需求问题,市政府目前限制独立屋建设,鼓励建造共度屋和Townhouse。这也抑制了当地房价的上涨。高科技公司的年轻人往往喜欢这在这样的房子里。因此,苗必达市的居民越来越年轻化。

图:苗必达市(Milpitas)的高密度房逐渐增加中,图是Great Mall附近的高密度住宅区。(李欧/大纪元)
图:苗必达市(Milpitas)的高密度房逐渐增加中,图是Great Mall附近的高密度住宅区。(李欧/大纪元)

苗必达学区 不失名校机会

苗必达有7、8所小学、2所初中和一所高中,还有几所私立的天主教、基督教教会学校。私立学校只有小学和初中。

苗必达市的公立学校实行分班制。经测验后,优秀的学生会被分到资优班,其他学生则进入普通班。高中学生亚裔较多,占1/3以上。2013年,苗必达市高中API分数为830分。其中,亚裔API分数较高,达到899分。

因为实行分班制,苗必达市高中的竞争压力也不小。每年,学校也会有大约十几名高中生被哈佛、耶鲁、斯坦福等一些美国名校录取。因此,选择住在苗必达市,家长不必担忧子女竞争不过库柏毕诺或帕洛阿图的学生。

苗必达小资料:

Zillow:苗必达当前房市Cool

到2014年底,苗必达市平均房屋价值达74.36万元,比2013年房价上涨13.1%。未来1年,Zillow预测,房价将增长5.5%。当前平均上市价(Listing Price)432美元/平方英尺,稍低于圣荷西都会区的437美元。

目前中位数上市价为65万,中位数销售价为66.26万美元。房屋租金的中位数为2,700美元,与圣荷西都会区持平。苗必达的房屋现在有万分之0.5为法拍屋,比圣荷西都会区的0.9还低。论苗必达的房市温度,目前Zillow评为冷静阶段“Cool”。

责任编辑:李曜宇

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2015-07-03 12:46 AM
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