【大纪元2015年09月04日讯】根据8月18日星期二纽约地产专刊The Real Deal报导：SL Green格林公司向Sapir萨皮尔公司以26亿购买麦迪逊大道11号的交易已完成，以单一建筑物的买卖来计算，是纽约史上第一高价。
交易解析
第一：Sapir公司在2003年以6亿7千5百万买到这栋建筑物，在12年内把这栋商业大楼的净收入从4千万增加到1亿2千万，成长3倍，而售价却成长将近4倍，是26亿。是买高了吗？非也。2003年以价格除以年收入是33.75倍；而这次以价格除以年收入是21.68倍。商业房地产是以租金收入来计算价值，比较起来，是买得好。
第二：以今天的低利率来比较，1亿2千万除以26亿是4.615%，回收不差；大型房地产投资，高于3%的收入是重要的考虑因素。4.615%的收入是购买的诱因。
第三：麦迪逊大道11号可使用的面积是2百30万平方呎，以26亿来计算，一平方呎是$1,130.4，以附近商业用大楼的售价来比较，价格非常实惠。
第四：大楼的最大租客是瑞士信用银行，租用面积1百20万平方呎，超过总面积2百30万平方呎的一半；另外一家新租户Sony租了50万平方呎；网路公司Yelp租用了15万平方呎。这些都是全球性的顶级公司，以租金收入的稳定性来看这次26亿的收购，买家SL Green公司并非浪得虚名，作为曼哈顿排名在前几名的大地主，岂是偶然！
第五：SL Green要求卖方Sapir继续改良其中30万平方呎的租金收入，应是贷款银行的要求。外传SL Green不只花费26亿的10%，另外也向自己的公司贷款，还卖出自己在西45街的大楼以及位在SoHo春街的连栋大楼当做购买的资金，笔者认为这是运用1031Exchange（联邦法1031交换条款，乃延税的方法。）非常有计划的房地产投资。
纽约房市预测
第一：SL Green会在3年到5年内做出售的评估，笔者根据这个讯息判断，3年内美国调整利率的幅度应该不会太大，低利率仍然会继续。
第二：麦迪逊大道11号位于24和25街之间，在以前不是地产业界定的第一线高档市场。但这个看法已经不符合现况，由于高线公园的建成，曼哈顿西边靠近哈德逊河从14街到34街，已经是游客必去的观光区。此次买卖将带动附近南北23街到28街之间，东西三大道至五大道之间的房地产价格的继续上涨。
第三：由于曼哈顿房地产市场仍然是买方多于卖方，价格将继续上涨，只是幅度多少的问题。而皇后区和布鲁克林区愈靠近曼哈顿的地区，也因地缘原因价格上涨，例如长岛市、威廉斯堡、布鲁克林高地和靠近曼哈顿大桥的Dumbo区。
第四：最近连续几天人民币贬值，但大陆买家在曼哈顿地产交易所占的百分比极低，对纽约的房地产市场毫无影响，买者照买。这次人民币的贬值，再次证明纽约市房地产是全球性的市场。
第五：根据纽约市城市计划局局长Carl Weisbrod8月12日公开声明，曼哈顿中城摩天大楼的兴建是纽约市经济发展的重要环节，不会改变原有规定，打破了现任市长将改变前任市长政策的谣言。笔者预测到2030年，应该至少会有另外10栋的中城摩天大楼兴建完成，纽约市曼哈顿的景观会有很大的改变。
虽然曼哈顿的房地产市场吸引了很多世界级的富豪前来置产定居，但是因为有房租稳定及房租管制的法律保护，原来的居民仍然付得起租金。新一代的年轻的中产阶级就不得不住到房租相对便宜的其他四区：皇后区、布鲁克林区、布朗士区和史泰登岛区，或者在这四区买房买公寓，新居民还会继续从曼哈顿向外扩展，这也是大势所趋。
人口向大都会区集中，从19世纪的工业革命开始到21世纪的今天都没有改变，曼哈顿房地产价格不断飙升，真的是回头太难。（作者：巫本添）
责任编辑：孙华
