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湾区房地产经纪传略Wayne Wang:全美Top 1%

解码湾区买房竞价规律,抢房例不虚发

东湾房市仍在涨,小心“今年看不上,明年买不起”

湾区房价近年屡创新高,买房不易。(Shutterstock)

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【大纪元2017年01月08日讯】(大纪元记者余亨之旧金山湾区报导)旧金山湾区房地产市场,高端豪宅价格下降,但中价位房屋2017年仍然看涨。湾区房地产经纪Wayne Wang博士(全美Top 1%经纪人),长于研究房市,他分析旧金山湾区房市并不受美国经济十年峰谷周期的明显影响,而是会长期处于牛市。Wayne Wang认为买家要抓住时机购房,千万不要“今年看不上,明年买不起”。

面对激烈的湾区抢房竞价,出价低了,买不到房屋;出价太高,抢到房子,买家会觉的多花钱而心疼。Wang博士发现竞价人数与加价之间的比例关系,独创湾区抢房出价公式。他的房地产报价Offer,出价精准、例不虚发,不仅保证买家抢到房子,其中有的房子在银行的估价,明显高于购房价;即买家一拿到房子,就已经赚上一笔了。

湾区地产经纪Wayne,提供房市详尽攻略

Wayne是Realty One Group地产公司(全美排名第五)菲利蒙办公室的销售冠军。Wayne也是工科博士,对湾区房地产市场研究见解独到。对每一个买家,他都会提供一套详尽的湾区房市攻略,帮助客户更好地理解旧金山湾区房地产市场。

攻略内容包括:1、美国购房流程;2、购房需要考虑的因素;3、租房和买房哪个更有利;4、湾区房地产市场概况PPT文件,包括湾区概况,湾区房市历史数据对比,湾区经济、社会、文化、资源等的完整介绍。精美详实的资料,加上Wayne深入浅出的讲解,往往令买家茅塞顿开。初次见面,很多买家就对他产生了较强的信赖感。

2017年湾区房市,中价位房仍有大涨幅

Wayne还通过对加州房地产市场历史的研究发现,加州房屋价格中位数增长,从1968年之后都有据可查,房市涨跌经历了三个长周期:第一个长周期是1968年~1989年,加州房价连续上涨了21年;第二个长周期是1996年春天~2007年中,房价连续上涨了11年的时间(中间2001年有稍微下跌);第三个上涨周期是从2012年春天持续上升至今,才上涨了5年,与以前连续上涨21年或11年的周期相比,以后几年房价上涨的趋势预计还会继续。

在湾区买房通常需要竞价,湾区房地产经纪Wayne Wang说:2017年湾区房市还将继续涨。(Shutterstock)
在湾区买房通常需要竞价,湾区房地产经纪Wayne Wang说:2017年湾区房市还将继续涨。(Shutterstock)

湾区房地产:单数年涨更多 东湾是重点

Wayne通过研究还发现:在加州湾区,一般而言,单数年价格上涨比双数年要快。比如1989年、2007年是上两次的房价高峰年;过去几年来,2011年比2010年涨的快;2013年比2012年涨的快,2015年比2014年涨的快。

明年2017年,应该会比2016年涨幅更大。2016年的房市虽然上涨,但是涨幅平常,旧金山、南湾、半岛、东湾的涨幅与2015年的涨幅相比,都比较小。 Wayne预测湾区房市,2017年涨幅高的地区,可达百分之十几至二十,尤其是东湾的热点地区,由于房价的补涨,涨幅会更高一点。

利息仍属低位 没有经济危机

利息方面,美国的利息趋势一直维持在低档区。1980年代的时候,房屋的贷款利率高达16%~17%。有关专家预计,2017年美联储有可能加息三次,加息幅度可能在0.5%~1%。即使明年贷款利率上涨,与以前的贷款利率相比,也还是很低的,所以对2017年的房市上涨影响不大。

就经济状况来看,美国目前没有大的经济危机(2007年有次贷危机,导致房价全面下跌)和明显的经济问题,而且现在就业充分,失业率只有百分之四点几,这些都是经济好转的利好因素,当然也会推动房价上涨。

湾区买房 越早越好

经常会有买家问:“现在房价是否到顶了?我是现在买,还是再等一等?”Wayne认为如果现在买得起的话,那么随时买房子都是最好的时期。这是因为对于自住而言,生活的质量很重要,租住别人的房子限制多;有自己的房子心理感受不一样,有钱能买尽量买,越早越好。

房地产经纪Wayne今年上市的普莱森顿(Pleasanton)房产,上市价89万,卖出94万。(湾区房地产经纪Wayne Wang提供)
房地产经纪Wayne今年上市的普莱森顿(Pleasanton)房产,上市价89万,卖出94万。(湾区房地产经纪Wayne Wang提供)

从投资的角度看,湾区的房价确实很高,但是区域的多样性导致的房价差异也很大。比如Concord的两卧康斗只有18万美元,投资潜力还是很大。对于长期持有的投资房产而言,现在仍然是购买的良机。

湾区亚洲化 湾区买房会更贵

湾区发展趋势逐渐亚洲化。中国人、印度人等亚洲人很注重房产投资,带动其他种族的人也跟风买房投资。而且由于亚洲人比较喜欢都市化的生活,湾区都市人口密度越来越大,城市化越来越明显,因此房价也会越来越贵。

同时旧金山湾区土地可供开发的越来越少,由于经济的发展,硅谷人口却在不断的增加,对住房的改善要求也越来越高。虽然有时出现经济危机,房价会下跌3至5年,但是长期来看,房价总体上会不断上涨。横向比较,旧金山最贵的海景房每平方英尺的单价只有2千美元左右,而纽约曼哈顿的普通公寓每平方英尺都要3千美元,涨幅空间还很大。

湾区硅谷是美国最有活力的地区,人均GDP有8万多美元。南湾的GDP成长速度是8.9%,美国不到2.5%,加州4.1%左右,湾区平均在6%左右。GDP增长这么快,人口这么密,房价没有道理不涨。

无论买房、卖房,房地产经纪Wayne会将过程打点得宜。图为Wayne上市已售出的房产。(湾区房地产经纪Wayne Wang提供)
无论买房、卖房,房地产经纪Wayne会将过程打点得宜。图为Wayne上市已售出的房产。(湾区房地产经纪Wayne Wang提供)

买房知彼知己 上中下策略助抢房

目前,东湾房市虽然不像2013年火爆,一个房子有六、七十个报价,仍然会有十几、二十多个报价。

房子的成交价,Wayne认为取决于:1、房子本身的状况; 2、合理的市场价格; 3、当时参与竞争的买家人数;4、买家对房子的感兴趣程度……其中了解准确的竞争人数非常重要,是在市场价基础上加价的关键因素。

Wayne勤于沟通,善于沟通,他差不多每天都会致电卖方经纪,了解卖家喜欢什么样的买家?有多少人要了房屋信息的披露报告?有多少潜在的买家投标?

了解卖家情况之后,Wayne再根据买家购房的渴望程度,制定了上中下的三套价格策略。上策为志在必得的价格,就是买家出这个价格能100%抢到房子;中策的价格,保证买家有90%的概率抢到房;下策的价格,买家能有70%的机会拿到房子。

目前接受Wayne建议的客户,有80%的人抢到了房屋。没有抢到房子的买家,因为不想多出钱,就选择了下策的价格,结果有一些人失去了机会。他们后悔不已,再次找Wayne买房的时候,就是斩钉截铁地要把房屋买到手。后来,Wayne也都帮这些人如愿以偿拿到了房子。

买房出价(Offer)的时候,在市场价的基础上要加多少钱才能拿到房子呢?擅长钻研分析的Wayne发现,这个加价的数值与参与竞价的人数有很直接的关系,可以用公式表达:加价百分数=竞价人数的百分比×系数+修正百分数。

这个公式中的系数,会根据竞价人数的不同,而有变化。比如一个标有20多人抢,那么这个系数就是M;如果只有几个人竞争,系数可能就是N。而公式中的修正百分数,则是Wayne根据市场周边房子的过去成交价、房子状况、面积,屋况等等因素,用一套工具分析出来的,计算的很准确,房地产出价,屡发屡中。

找到房子硬伤,砍价有力

对于竞争人数少的时候,Wayne就根据房屋的状况,建议客户适当砍价。比如对于有“硬伤”的房子,是砍价的一个很有利的因素。房屋的硬伤包括:有人在屋内去世、距离高速路近、有高压线、房子周围有化工厂、加油站等;对华人来说还有风水、房屋的结构、朝向是否合理等。

信不信Wayne Wang,湾区买房结果两重天

大陆一个买家看中纽华克(Newark)的一套房子,5、6个人竞价,Wayne建议他加2万,他只愿意加1万,加到87万,结果没拿成,他非常后悔。这是一个很经典的例子。

Wayne说,大陆来的买家,尤其是前几次去看房,就看到满意的房子,会误以为在湾区看房容易,其实后面还有更好的房子等着呢,结果往往错过机会。

例如一位董先生想在菲利蒙(Fremont)买学区房。第一次看到很满意的房子时,不愿出到Wayne建议的价格,结果没拿到房子。第二次再看到别的心仪房子时,他按照Wayne志在必得的上策价格,出价时加了约20%的价格,在20多人的竞争中顺利买到房子。房子的质量、位置、环境都很好,令他非常满意。感激之下,董先生给Wayne介又绍了一些他的朋友,目前Wayne新客人中约有一半都是老客户转介过来的。

有一位客人想买圣塔克鲁兹(Santa Cruz)的房子,当时只有5个人竞价,开价76万,客户非常想要那个房子,根据Wayne的上策价格出到79.1万,结果客人顺理成章地拿到了想要的房子。

东湾地产豪宅刚到手,就赚了7.5万

魏小姐看上普莱森顿(Pleasanton)的一处豪宅,占地半英亩、面积3,600多呎、非常气派。她特别喜欢,就准备出全价127.5万购买。Wayne认为房屋有硬伤(老人去世),而且竞争不激烈,仅有2个人要下Offer,就建议她从122.5万出价,结果就拿到了豪宅。但是魏小姐的贷款银行评估这个豪宅时,银行的估价是130万。豪宅刚买到手,就赚了7.5万,魏小姐自然是心花怒放。

选择湾区房地产经纪:要回扣还是要专业?

现在有不少华人买家,找房地产经纪人买房时索要回扣。是,有的经纪人让买家自己去看房,自己去订价,他只是帮买家写个Offer,许诺给买家一半的佣金作为回扣,或只收买家1%的佣金。湾区购房竞争激烈,订价是一门很深的学问,需要丰富的经验,买家凭着感觉能精准订价吗?这样的买家往往都是空忙一场,可能一、两年也买不到房子。

Wayne不给回扣,靠服务取胜。他不仅拥有独一无二的竞价公式与工具,也确保买家抢房成功。他还会跟买家一起研究房屋的检验报告,清楚房子有哪些缺陷、有哪些主要问题,为买家把好房屋质量的关。

他还能准确地估算房屋装修所需的费用,为买家介绍口碑好的装修队伍;买家的热水器、电器、管道坏了,他都会及时帮助找人去修理;甚至在需要的时候,他会帮助客人搬卸家具。Wayne全方位、全过程的购房服务,真正做到了免除客户的后顾之忧。

选择什么样的经纪,精明的买家可以算笔账。湾区的房子这么贵,买房的人又这么多,一旦竞争,2万、3万,甚至10万、20万的加价,房价很快就涨上去了。相比之下,万儿八千的回扣算什么呢?房子买到手,才能赚到钱。

综上所述,加州地产经纪Wayne认为:买家要抓住时机购房,千万不要“今年看不上,明年买不起”。

湾区房地产经纪Wayne Wang博士。(湾区房地产经纪Wayne Wang提供)
湾区房地产经纪Wayne Wang博士。(湾区房地产经纪Wayne Wang提供)

如果您志在必得要买房、要在湾区投资,请联系Wayne Wang
电话:(510)366-1986
邮箱:wangwl@hotmail.com
网站:www.DrWangHome.com

本文分别刊载于
旧金山12月31日财地产版
旧金山2017年1月7日财地产版

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责任编辑:李曜宇

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2017-01-08 10:43 AM
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