【大纪元2017年01月08日讯】（大纪元记者余亨之旧金山湾区报导）旧金山湾区房地产市场，高端豪宅价格下降，但中价位房屋2017年仍然看涨。湾区房地产经纪Wayne Wang博士（全美Top 1%经纪人），长于研究房市，他分析旧金山湾区房市并不受美国经济十年峰谷周期的明显影响，而是会长期处于牛市。Wayne Wang认为买家要抓住时机购房，千万不要“今年看不上，明年买不起”。
面对激烈的湾区抢房竞价，出价低了，买不到房屋；出价太高，抢到房子，买家会觉的多花钱而心疼。Wang博士发现竞价人数与加价之间的比例关系，独创湾区抢房出价公式。他的房地产报价Offer，出价精准、例不虚发，不仅保证买家抢到房子，其中有的房子在银行的估价，明显高于购房价；即买家一拿到房子，就已经赚上一笔了。
湾区地产经纪Wayne，提供房市详尽攻略
Wayne是Realty One Group地产公司（全美排名第五）菲利蒙办公室的销售冠军。Wayne也是工科博士，对湾区房地产市场研究见解独到。对每一个买家，他都会提供一套详尽的湾区房市攻略，帮助客户更好地理解旧金山湾区房地产市场。
攻略内容包括：1、美国购房流程；2、购房需要考虑的因素；3、租房和买房哪个更有利；4、湾区房地产市场概况PPT文件，包括湾区概况，湾区房市历史数据对比，湾区经济、社会、文化、资源等的完整介绍。精美详实的资料，加上Wayne深入浅出的讲解，往往令买家茅塞顿开。初次见面，很多买家就对他产生了较强的信赖感。
2017年湾区房市，中价位房仍有大涨幅
Wayne还通过对加州房地产市场历史的研究发现，加州房屋价格中位数增长，从1968年之后都有据可查，房市涨跌经历了三个长周期：第一个长周期是1968年～1989年，加州房价连续上涨了21年；第二个长周期是1996年春天～2007年中，房价连续上涨了11年的时间（中间2001年有稍微下跌）；第三个上涨周期是从2012年春天持续上升至今，才上涨了5年，与以前连续上涨21年或11年的周期相比，以后几年房价上涨的趋势预计还会继续。
湾区房地产：单数年涨更多 东湾是重点
Wayne通过研究还发现：在加州湾区，一般而言，单数年价格上涨比双数年要快。比如1989年、2007年是上两次的房价高峰年；过去几年来，2011年比2010年涨的快；2013年比2012年涨的快，2015年比2014年涨的快。
明年2017年，应该会比2016年涨幅更大。2016年的房市虽然上涨，但是涨幅平常，旧金山、南湾、半岛、东湾的涨幅与2015年的涨幅相比，都比较小。 Wayne预测湾区房市，2017年涨幅高的地区，可达百分之十几至二十，尤其是东湾的热点地区，由于房价的补涨，涨幅会更高一点。
利息仍属低位 没有经济危机
利息方面，美国的利息趋势一直维持在低档区。1980年代的时候，房屋的贷款利率高达16%～17%。有关专家预计，2017年美联储有可能加息三次，加息幅度可能在0.5%～1%。即使明年贷款利率上涨，与以前的贷款利率相比，也还是很低的，所以对2017年的房市上涨影响不大。
就经济状况来看，美国目前没有大的经济危机（2007年有次贷危机，导致房价全面下跌）和明显的经济问题，而且现在就业充分，失业率只有百分之四点几，这些都是经济好转的利好因素，当然也会推动房价上涨。
湾区买房 越早越好
经常会有买家问：“现在房价是否到顶了？我是现在买，还是再等一等？”Wayne认为如果现在买得起的话，那么随时买房子都是最好的时期。这是因为对于自住而言，生活的质量很重要，租住别人的房子限制多；有自己的房子心理感受不一样，有钱能买尽量买，越早越好。
从投资的角度看，湾区的房价确实很高，但是区域的多样性导致的房价差异也很大。比如Concord的两卧康斗只有18万美元，投资潜力还是很大。对于长期持有的投资房产而言，现在仍然是购买的良机。
湾区亚洲化 湾区买房会更贵
湾区发展趋势逐渐亚洲化。中国人、印度人等亚洲人很注重房产投资，带动其他种族的人也跟风买房投资。而且由于亚洲人比较喜欢都市化的生活，湾区都市人口密度越来越大，城市化越来越明显，因此房价也会越来越贵。
同时旧金山湾区土地可供开发的越来越少，由于经济的发展，硅谷人口却在不断的增加，对住房的改善要求也越来越高。虽然有时出现经济危机，房价会下跌3至5年，但是长期来看，房价总体上会不断上涨。横向比较，旧金山最贵的海景房每平方英尺的单价只有2千美元左右，而纽约曼哈顿的普通公寓每平方英尺都要3千美元，涨幅空间还很大。
湾区硅谷是美国最有活力的地区，人均GDP有8万多美元。南湾的GDP成长速度是8.9%，美国不到2.5%，加州4.1%左右，湾区平均在6%左右。GDP增长这么快，人口这么密，房价没有道理不涨。
买房知彼知己 上中下策略助抢房
目前，东湾房市虽然不像2013年火爆，一个房子有六、七十个报价，仍然会有十几、二十多个报价。
房子的成交价，Wayne认为取决于：1、房子本身的状况； 2、合理的市场价格； 3、当时参与竞争的买家人数；4、买家对房子的感兴趣程度……其中了解准确的竞争人数非常重要，是在市场价基础上加价的关键因素。
Wayne勤于沟通，善于沟通，他差不多每天都会致电卖方经纪，了解卖家喜欢什么样的买家？有多少人要了房屋信息的披露报告？有多少潜在的买家投标？
了解卖家情况之后，Wayne再根据买家购房的渴望程度，制定了上中下的三套价格策略。上策为志在必得的价格，就是买家出这个价格能100%抢到房子；中策的价格，保证买家有90%的概率抢到房；下策的价格，买家能有70%的机会拿到房子。
目前接受Wayne建议的客户，有80%的人抢到了房屋。没有抢到房子的买家，因为不想多出钱，就选择了下策的价格，结果有一些人失去了机会。他们后悔不已，再次找Wayne买房的时候，就是斩钉截铁地要把房屋买到手。后来，Wayne也都帮这些人如愿以偿拿到了房子。
买房出价（Offer）的时候，在市场价的基础上要加多少钱才能拿到房子呢？擅长钻研分析的Wayne发现，这个加价的数值与参与竞价的人数有很直接的关系，可以用公式表达：加价百分数=竞价人数的百分比×系数+修正百分数。
这个公式中的系数，会根据竞价人数的不同，而有变化。比如一个标有20多人抢，那么这个系数就是M；如果只有几个人竞争，系数可能就是N。而公式中的修正百分数，则是Wayne根据市场周边房子的过去成交价、房子状况、面积，屋况等等因素，用一套工具分析出来的，计算的很准确，房地产出价，屡发屡中。
找到房子硬伤，砍价有力
对于竞争人数少的时候，Wayne就根据房屋的状况，建议客户适当砍价。比如对于有“硬伤”的房子，是砍价的一个很有利的因素。房屋的硬伤包括：有人在屋内去世、距离高速路近、有高压线、房子周围有化工厂、加油站等；对华人来说还有风水、房屋的结构、朝向是否合理等。
信不信Wayne Wang，湾区买房结果两重天
大陆一个买家看中纽华克（Newark）的一套房子，5、6个人竞价，Wayne建议他加2万，他只愿意加1万，加到87万，结果没拿成，他非常后悔。这是一个很经典的例子。
Wayne说，大陆来的买家，尤其是前几次去看房，就看到满意的房子，会误以为在湾区看房容易，其实后面还有更好的房子等着呢，结果往往错过机会。
例如一位董先生想在菲利蒙（Fremont）买学区房。第一次看到很满意的房子时，不愿出到Wayne建议的价格，结果没拿到房子。第二次再看到别的心仪房子时，他按照Wayne志在必得的上策价格，出价时加了约20%的价格，在20多人的竞争中顺利买到房子。房子的质量、位置、环境都很好，令他非常满意。感激之下，董先生给Wayne介又绍了一些他的朋友，目前Wayne新客人中约有一半都是老客户转介过来的。
有一位客人想买圣塔克鲁兹（Santa Cruz）的房子，当时只有5个人竞价，开价76万，客户非常想要那个房子，根据Wayne的上策价格出到79.1万，结果客人顺理成章地拿到了想要的房子。
东湾地产豪宅刚到手，就赚了7.5万
魏小姐看上普莱森顿（Pleasanton）的一处豪宅，占地半英亩、面积3,600多呎、非常气派。她特别喜欢，就准备出全价127.5万购买。Wayne认为房屋有硬伤（老人去世），而且竞争不激烈，仅有2个人要下Offer，就建议她从122.5万出价，结果就拿到了豪宅。但是魏小姐的贷款银行评估这个豪宅时，银行的估价是130万。豪宅刚买到手，就赚了7.5万，魏小姐自然是心花怒放。
选择湾区房地产经纪：要回扣还是要专业？
现在有不少华人买家，找房地产经纪人买房时索要回扣。是，有的经纪人让买家自己去看房，自己去订价，他只是帮买家写个Offer，许诺给买家一半的佣金作为回扣，或只收买家1%的佣金。湾区购房竞争激烈，订价是一门很深的学问，需要丰富的经验，买家凭着感觉能精准订价吗？这样的买家往往都是空忙一场，可能一、两年也买不到房子。
Wayne不给回扣，靠服务取胜。他不仅拥有独一无二的竞价公式与工具，也确保买家抢房成功。他还会跟买家一起研究房屋的检验报告，清楚房子有哪些缺陷、有哪些主要问题，为买家把好房屋质量的关。
他还能准确地估算房屋装修所需的费用，为买家介绍口碑好的装修队伍；买家的热水器、电器、管道坏了，他都会及时帮助找人去修理；甚至在需要的时候，他会帮助客人搬卸家具。Wayne全方位、全过程的购房服务，真正做到了免除客户的后顾之忧。
选择什么样的经纪，精明的买家可以算笔账。湾区的房子这么贵，买房的人又这么多，一旦竞争，2万、3万，甚至10万、20万的加价，房价很快就涨上去了。相比之下，万儿八千的回扣算什么呢？房子买到手，才能赚到钱。
综上所述，加州地产经纪Wayne认为：买家要抓住时机购房，千万不要“今年看不上，明年买不起”。
如果您志在必得要买房、要在湾区投资，请联系Wayne Wang
电话：（510）366-1986
邮箱：wangwl@hotmail.com
网站：www.DrWangHome.com
本文分别刊载于
旧金山12月31日财地产版
旧金山2017年1月7日财地产版
责任编辑：李曜宇
