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“川普税改”影响美国商业地产的主要规定

全美房地产经纪人协会 对“川普新税法”的声明纪要

“川普税改”法案对当前和未来房主的影响

美国总统川普的税改对美国房地产总的来说是利大于弊。(Shutterstock)

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【大纪元2018年01月08日讯】编译:慧雯
在众议院和参议院通过了“川普税改”法案表决后,“全美地产经纪人协会”发布声明说:我们保护了销售房产时增值部分的免税条款,并且保护了第二套房产抵押贷款利息的抵税制度。声明还介绍了“川普税改”法案对当前和未来房主的影响,以及“川普税改”影响美国商业地产的主要规定。

在众议院和参议院通过了“川普税改”法案表决后,全美地产经纪人协会(National Association of Realtors)的主席伊丽莎白(Elizabeth Mendenhall)发布了以下声明:

“最终的结果有好有坏。我们保护了销售房产时增值部分的免税条款,并且保护了第二套房产抵押贷款利息的抵税制度。”

尽管取得了一些成果,但是未来的工作仍然艰巨。重大的立法举措往往需要不时应对意想不到的后果,而这项法案也不例外。新的税法废除了对个人及家庭拥有住房的激励制度,而保留了对大型投资机构的激励措施,这将从根本上改变房屋所有人的利益。

“川普税改”法案的最终版本包含了以下修改——

A.资本增值豁免

对于当前和未来的房屋所有人来说,新法案保留了原有的资本增值豁免条例,规定个人房产销售增值额的前25万美元免交增值税,对于夫妻两人则前50万免税,这是一项重大的利好。

B.房贷利息抵税

房贷利息抵税的最高抵押金额从当前的1百万美元降低至75万美元。

C.州和地方税收减免

资产税、州和地方收入税都可以抵免,但是累计总额不得超过1万美元。

D.纳税中间实体(Pass-Through Entities)

该法案大大降低了独立承包商的营业收入税,和纳税中间实体盈利的有效税率。

“川普税改”对当前和未来房主的影响——

ㄧ、新税法保留原税法规定的部分

对于主要住宅出售的增值税豁免,新税法保留原税法规定;抵押信用证明(MCC),新税法保留原税法规定。

二、关于房贷利息抵税

对于2017年12月14日之后的新贷款,房贷利息抵税的最高抵押金额降至75万美元。此前的不超过1百万美元的贷款,将不受新法案75万美元上限的制约。上限额度不受通货膨胀影响。

对于2017年12月14日之前的贷款,屋主可以重新融资,1百万美元以内房贷利息抵税的政策依然有效,只要新的贷款不超过抵押贷款的再融资金额。

最终的法案取消了至2025年12月31日房屋净值债务利息的抵税条例,但是如果收益适用于大幅改善居所,那么房屋净值贷款(或二次抵押贷款)的利息仍然可以抵税。

第二套房产的贷款利息仍然可以抵税,但是受到抵押金额上限1百万或75万美元的限制。

三、抵免州税和地方税:

最终的法案允许抵免州和地方资产税、收入和营业税,但各项总额不得超过1万美元。该1万美元的限额对于个人和家庭报税都适用,并且不受通胀影响。
最终法案还特别规定,对于2017年已经预付的2018年州和地方所得税不能抵免。

四、伤亡财产损失抵税:

最终的法案规定,只有在总统宣布认可的灾害中造成的损失,才能够抵税。

五、搬家费用抵税:

法案规定,除了军人以外,其他人的搬家费用将不能抵免税。

“川普税改”影响商业地产的主要规定——

1.同类财产交换法:

最终的法案保留了原先1031法中对于房产的同类交换法规,但废止了1031法对于其他私人财产(诸如艺术作品、车辆和重型设备等)的适用。

保留1031同类交易法中对于房产的条例,这对于一直致力于在反对声浪中保留该法案的房地产业利益相关者来说是一个重大的胜利。

2.附带权益(Carried Interest):

最终的法案包含了参众两院的提议,必须符合三年持有期的条件,才能获得现行法(资本收益)的待遇。
另外,法案还保留了对附带收益实施资本增值待遇的优惠政策,这对于房地产利益相关者无疑是另一项胜利。

3.成本回收(折旧):

最终法案保留了先行的恢复期(Recovery Periods)政策,对于非居住不动产为39年,租赁居住房产为27.5年,符合规定的改建为15年。法案将原有的针对符合规定的餐厅、零售店面改建的条款统一为“符合规定的改建房产”(Qualified Improvement Property)。

4.符合规定的私人债券:

最终法案保留了对符合规定的私人活动债券的抵税,包括用于建设经济适用房、当地交通和基础设施项目,以及用于州和地方抵押债券计划的私人债券。

5.低收入住房税收抵免:

最终的法案保留了现行法规。但是,较低的公司利率将导致低收入住房抵税额的缩水,可能会因此减少低收入住房的建造。

6.资金再取得扣抵额(历史税收抵免):

最终的法案推翻了现行针对1936年前建筑的10%的抵税额,但保留了针对符合规定的历史建筑的20%的抵税额(但经过修改,允许在5年内每年根据估价20%的额度抵税)。

(注:原文由Sophie Tsang(Alain Pinel Realtors)提供。限于篇幅,出版时对原文略有删减)

本文刊载于旧金山12月30日地产版,请点阅
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责任编辑:李曜宇

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2018-01-09 12:35 AM
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