【大纪元2021年11月29日讯】（大纪元记者李欧编译报导）时间飞快，已经来到年底节日假期，经过美国房地产经历史上最不可预测的两年，2022年将会如何？疫情还将持续影响房市吗？经济复苏的走势是否给房市加温或刹车？线上房地产公司Redfin对此做出一些预测。
Redfin的首席经济学家达里尔・费尔韦瑟（Daryl Fairweather）认为，2022年将为房地产市场带来更多平衡，但不要指望会变成买方市场，只是更多的选择，更少的狂热和更慢的价格增长。
在抵押贷款利率上升之前，费尔韦瑟也认为，将在明年初看到购房热潮，需求的早期高涨将会耗尽待售房屋的供应。下半年，新建筑急需的增加供应，将小幅提振销售。2022年的销售额将比2021年增加1%，到年底房价增长将放缓至 3%。费尔韦瑟进一步分析她的十项预测：
房市预测1：抵押贷款利率将升至3.6%
由于疫情消退和通胀挥之不去，预计到2022年底，30年期固定抵押贷款利率将从3%左右，缓慢上升至约3.6%。这也表示中位数房屋的每月抵押贷款支付额将增加约100美元。
到明年冬季，更高的抵押贷款利率，以及已经很高的房价可能会将年价格增长率放缓至3%左右，这与2021年5月创纪录的24%涨幅相比是急剧下降的。如果年价格涨幅降至3%，可让更多的首次购房者有机会赢得房屋。（见图一）
房市预测2：新上市房将创10年新高
费尔韦瑟也预测，2022年新挂牌量将超过2018年，760万套房屋的高点，创下至少可追溯到2012年的新记录。随着市场变得更加平衡，卖方将会发现寻找下一个房产时不再令人生畏。
房屋销售的意外条款上，保证卖方购得新房屋才售出的条件，将变得更加普遍。两位数价格增长的结束，也将鼓励更多房主出售。同时，现有房屋挂牌数量的增加，与新建房屋挂牌数量的小幅增加，会逐步显现。
住宅建筑研究公司Zonda的首席经济学家阿里・沃尔夫（Ali Wolf）说：“新房库存应该会从2021年底开始增加，但我们预计市场仍将供不应求。特别是入门级住宅供应仍将受到极大限制。”
视频：2022 美国房市预测 8 项走势｜房贷利率｜出租房租金｜用脚投票｜自然灾害｜搬家太阳地带【美国地产热点】第43集
房市预测3：全美租金将上涨7%
到2022年底，全美租金将增长7%，是预计房价同比增长3%的两倍多。出于多种原因，租赁需求将强劲。房贷宽限期的结束，将导致许多房主出售或出租房产。随着疫情的消退，越来越多的人会选择居住在租房较为普遍的城市。此外，强劲的劳动力市场，将促使更多人搬到新城市，许多搬家者希望租房，以便在购买前了解新城市。由于空置率已经处于历史低位，几乎肯定会将租金推向新高度。
Redfin副首席经济学家泰勒・马尔（Taylor Marr）表示：“数以百万计的千禧一代租房者，正处于首次购房的风口浪尖。”“在房价保持高位、高额首付款、利率上扬之际，首次购房者将选择继续租房。”（见图二）
房市预测4：购房者将搬迁到太阳带上的可负担城市
2022年，人们将不太可能搬到主要的阳光地带城市，因为自疫情开始以来，奥斯汀、亚特兰大和凤凰城的房价分别上涨了29%、24%和35%。季节性调整后的奥斯汀房价中位数现在为462,000美元，高于376,000美元的全国中位数。亚特兰大的房价中值为330,000美元，凤凰城的房价中值为416,000美元。
相反，注重成本的购房者会寻找负担得起的北部城市，如俄亥俄州的哥伦布（Columbus）、宾夕法尼亚州的哈里斯堡（Harrisburg）和印第安纳波利斯（Indianapolis），这些城市恰好都是拥有受过高等教育的居民的首府城市，房价中位数仍低于25万美元。自去年以来，哥伦布、印第安纳波利斯和哈里斯堡的迁入人数大幅增加。同时，亚特兰大、奥斯汀和凤凰城的净移入自2021年第一季度达到顶峰后有所下降。
Columbus Redfin 经纪人Caitlin Mulroy 说：“购房者倾向于寻找哥伦布的中心位置和好学区。”“虽然我们的气候并不完美，但我们还没有发生任何重大的自然灾害。我最近帮助某人从洛杉矶搬来与家人亲近。他在好莱坞一家主要电影制片厂远程工作。”（见图三）
房市预测5：人们会用脚投票，搬到符合政治理念的地方
在最高法院裁决与堕胎权和枪支权有关的争议案件后，我们将看到更多出于政治原因的搬家。Redfin最近的一项调查证实，很大一部分购房者不会搬到法律与其政治信仰相冲突的地方。例如，最近受访的搬家者中有七分之一表示，他们会拒绝住在堕胎完全合法的地方。
现在，工作者们对他们居住地有了更多的掌控，更多的人会寻找志同道合的地区，以符合他们的法律的政治信仰。喜欢住在没有口罩和疫苗要求的地区的人，将离开纽约和洛杉矶等城市。（见图四）
这意味着红色国会选区将变得更红，而蓝色国会选区将变得更蓝。鉴于新绘制的选举地图预计将使乔治亚州、德克萨斯州和北卡罗来纳州等摇摆州的共和党人受益，这可能会使共和党人更轻易在2022年中期选举中，重新夺回众议院和参议院。
房市预测6：公寓需求将起飞
2022年，密集住宅将卷土重来。越来越多的购房者愿意用独立房的价格一小部分去购买公寓或联排别墅。这与疫情封锁促使购房者，寻找带有大后院的更大房屋的情况相反。毕竟，现在还有很多的人需要租房，房价也越来越贵，对密集型住宅的需求就会高涨。
2021年9月，只有28%的Redfin用户在专门找寻独立屋住宅，这比2020年7月37%的峰值已经有所下降。同时，在加州和俄勒冈州，已经把以前独户住宅的土地区划（Zoning）变更，允许建造更多的多户型住宅。不过，在人口最稀少的地区，现在已经有更好的互联网环境，也导致对独立屋住宅的需求增加。
房市预测7：购房者将更认真对待气候风险
如今，自然灾害的频率越来越高，购房者越来越希望了解房屋或社区的洪水或火灾风险，以及灾害如何影响他们的保险成本，或对房贷利率的影响。休士顿的房地产经纪安吉拉・帕奇卡诺（Angela Pachicano）开玩地说：“在休斯顿，洪水总是一个问题，以前我常被问到‘家里淹水了吗？’，现在我被问到：‘家里淹水了多少次？’”
随着气候变化引起的自然灾害变得越来越频繁，关于谁应该为灾害的损失买单，以及政府应该做什么防范或补贴，还有应该投入多少资源将居民重新安置等等问题，这些政治辩论将会陆续出台。这意味着需要建设气候适应型社区，并可能放弃成本太高的住房建设。
房市预测8：iBuyers将专注于完善利基服务
经过2021年的教训（有鉴于Zillow的失利），iBuyers应该更集中精力去提供卖家真正需要的优质服务，为一小部分重视便利而非价格的房屋卖家提供服务，不要只想着如何去控制市场。但是利率上升和更平衡的住房市场将意味着iBuyers的成本增加。这小部分的卖家会是想要快速搬家，以便展开新生活，他们不想处理Open House和房贷，希望尽快通过出售当前房屋，获得现金以购买下一个房子。所以，对想简单快速卖房的屋主来说，如果iBuyer在当地有提供服务，或许在明年你可能有更好的机会。#
备注：原文有十项预测，其中有两条皆是描述气候变迁的问题，因此笔者将两者浓缩成一条；最后一条提及美国司法部正在调查全国房地产经纪人协会 （NAR），对经纪人佣金制度的透明度和是否存在不合理之处。因为这是一项仍在进行中的调查案件，笔者将之排除在外。
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本文刊载于旧金山11月27日地产版
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责任编辑：李曜宇
